PUNTOS DE VISTA: José Luis Marcos Muñoz

Presidente de PROEL   OBSERVATORIO INMOBILIARIO: A punto de terminar 2017, ¿nos puede avanzar su opinión del comportamiento del sector inmobiliario este año en cuanto a inversión y operaciones?  José Luis Marcos Muñoz: Como no podría ser de otra manera después de años de sequía y crisis, el cliente ha interiorizado que los pisos no van a bajar más, que pueden subir, que la construcción está al alza y que el suelo es un bien escaso y además no hay producto, así que una importante demanda solvente e insatisfecha se ha lanzado a comprar. Así que la campana de Gaüss de las ventas de obra nueva, alcanza la curtosis muy pronto. El producto que se pone en venta hoy desaparece muy rápidamente del mercado por una demanda puntual que supera a la oferta. El mundo de las operaciones de inversión es una cacería en la que hay más escopetas que piezas, sobra dinero vacante y falta producto, aunque no sea muy bueno. Cada día es más difícil encontrar activos transformables en una buena operación a base de añadir dinero y gestión. ¿Cómo ve la situación para 2018? ¿Influirá, a su juicio, la situación en Cataluña sobre las perspectivas del sector? ¿De qué manera?  Lo del “procés” es algo que Catalunya no merece y no ha hecho nada para soportar semejante “Cafarnaúm”, que diría Josep Plá. Obviando esta historia con más de comedia bufa que de tragedia, creemos que el dinero es timorato y asustadizo, y ahora mismo y de manera, esperemos que puntual, se nota en el presente inmobiliario una paralización que responde al esperar y ver. Lógico con la que está cayendo, pero es el momento de comprar en Catalunya ya que nada va a pasar que sea irremediable. Así que ligero parón en Catalunya, no originado por fundamentales, si no por el miedo cerval, deleznable, pero humano. Así pues, a aprovechar la oportunidad de comprar, porque cuando bastantes quieren deshacer posiciones es el momento de comprar. ¿Cree que el inmobiliario español seguirá, un año más, en el foco de los inversores internacionales? Supongo que sí, aunque la falta de producto con volumen y posibilidades y el raquitismo sobrevenido a las TIR pueden ser un problema. El suelo en gestión, con plan parcial aprobado definitivamente es un buen yacimiento para operaciones rentables, si bien explicar el urbanismo patrio a inversores foramontanos tiene su aquel… ¿Quiénes serán los principales dinamizadores del mercado el próximo año? ¿Entrarán nuevos actores? No conozco cuántos y quiénes están, en totalidad, como para hacer pronósticos… Valga de ejemplo que nuestro particular “banco malo”, tiene controlados más de 250 a nivel pbc/ kyc. Creo que los arboles no dejan ver el bosque... pero es igual, de momento, financiación cero para la compra de materia prima y ahí hay un nicho, que con variables, se sustancia en alianza entre el que pone el dinero y equipos locales que ponen la “expertise”. El sector hoy está lleno de ejemplos como este. Así pues, poco importa cómo se llamen, lo importante es que lo sigan haciendo en un sector intensivo en mano de obra y, en general, de escasa cualificación. ¿Cuáles son los principales requerimientos que se aprecian entre los inversores? ¿Está el mercado español respondiendo a los mismos o trabajando activamente para hacerlo?  El inversor, lo que busca es rentabilidad y de momento se da, no siendo menos cierto que cada vez más es como en el circo, “más difícil todavía”, porque van faltando activos con los que trabajar. La principal actividad de estos fondos pequeños es asociarse y financiar en promoción de obra nueva. Luego están las grandes corporaciones que compran carteras en régimen mayorista, sanean y venden al menudeo. La realidad es que carteras de activos, pocas quedan, y la deuda con colateral y contenciosa es un problema serio aunque se compre con descuento, porque es imposible “atar” el tiempo que se tarda en hacerse con el activo y el tiempo es dinero. ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos? De momento, residencial, aunque la negra y alargada sombra del invierno demográfico se cierne sobre el sector y ese tsunami poblacional está a la vuelta de la esquina. Después, el mundo de las oficinas y poco más. La SBA de nuestro país está en medias homologables con Europa y el tímido relanzamiento económico no ha llegado a los sueldos y por ende al consumo, sin contar las ventas que se mueven por la red que es un fenómeno imparable y que quita posibilidades a los centros comerciales. Por su parte, el mundo industrial está dormido, como Blancanieves al morder la manzana, a la espera de mejores tiempos. Ahora, en clave interna ¿Cómo ha sido este año que termina para su compañía? ¿Qué hitos principales han marcado su actividad?  Muy bueno, éramos peluqueros en un contexto de calvos, ahora a la gente le ha vuelto a salir el pelo… Lo que llevamos lustros vendiendo ahora nos lo compran, así que bueno y con perspectivas en el medio plazo; más allá del 2020, veremos… Lo hemos notado especialmente en dos segmentos: el lanzamiento de obra nueva y en las operaciones para proveer de materia prima, el suelo y los edificios. [ ] Nº 89 – Noviembre - Diciembre  2017