PUNTOS DE VISTA: ADOLFO RAMÍREZ- ESCUDERO

Presidente de CBRE España OBSERVATORIO INMOBILIARIO: A punto de terminar 2017, ¿nos puede avanzar su opinión del comportamiento del sector inmobiliario este año en cuanto a inversión y operaciones? Adolfo Ramírez-Escudero: Seguimos viendo un sector con un alto potencial de crecimiento y con unas bases muchos más sólidas que en ciclos anteriores. Como demuestran las últimas cifras de inversión inmobiliaria, el sector se posiciona como uno de los pilares del desarrollo económico en España. Hasta septiembre esta inversión en nuestro país se situaba ya en 10.300 millones, es decir, un 58% más con respecto al mismo período de 2016. Son datos positivos que confirman el interés de los inversores por el sector inmobiliario español. Su demanda continúa en cotas altas y el pipeline de operaciones apunta a que la actividad mantendrá su fortaleza al final del ejercicio. Por sectores, destaca el crecimiento de la inversión captada por el sector hotelero en los primeros nueves meses de 2017 en relación al mismo período del ejercicio anterior. Solo hasta septiembre recibió 2.400 millones de euros en inversiones, cifra que representa el 23% de la inversión total frente al 14% del año anterior. Este auge obedece a la gran cantidad de operaciones registradas por todo el territorio nacional. ¿Cómo ve la situación para 2018? ¿Influirá, a su juicio, la situación en Cataluña sobre las perspectivas del sector? ¿De qué manera? Las situaciones de incertidumbre e inestabilidad política siempre afectan negativamente al desarrollo de cualquier actividad, y la inmobiliaria no es una excepción. Es indudable que existe preocupación en el mercado, pero aún no disponemos de datos contrastados que muestren el efecto que estos últimos acontecimientos han tenido sobre el mercado. En todo caso, si el mercado inmobiliario continúa con la aceleración que está marcando la actual etapa, en términos de demanda y precios, es previsible que en 2018 continúe la senda marcada por la tendencia al alza de la economía española. ¿Cree que el inmobiliario español seguirá, un año más, en el foco de los inversores internacionales?  Los inversores internacionales ven a España como un mercado con gran potencial y muestran interés por todos los tipos de activos disponibles. Esto es una gran noticia, ya que el sector inmobiliario español depende en gran medida de ese empuje foráneo, y su incremento constante durante los últimos años pone de manifiesto la confianza y estabilidad que desprende nuestra industria. La llegada de nuevos inversores procedentes de todo el mundo demuestra hasta qué punto el sector puede beneficiarse de una economía global. Le pondré un ejemplo concreto. Durante este 2017 la firma australiana Macquarie Group ha adquirido la empresa de aparcamientos Empark. Esta operación en concreto ha contribuido decisivamente a que en este momento Oriente Medio y Asia Pacífico lideren la inversión extranjera en España en 2017 con un 31% del total. Esta situación se traduce en que en solo nueve meses (hasta septiembre), la inversión directa desde el extranjero haya superado los 6.700 millones de euros, más que en todo 2016; más incluso que la inversión anual total de ejercicios tan recientes como el de 2013. Por tanto, podemos afirmar sin temor a equivocarnos que el sector inmobiliario español goza de una gran reputación en el extranjero en este momento, y es importante seguir reforzándola de cara a los próximos años. ¿Quiénes serán los principales dinamizadores del mercado el próximo año? ¿Entrarán nuevos actores? De forma paralela a la evolución que ha experimentado el sector, el perfil de los actores que actúan en el mercado también ha ido cambiando. La actividad promotora, que alcanzó un gran protagonismo durante el periodo precrisis, atraviesa actualmente una nueva etapa expansiva. Las promotoras inmobiliarias han evolucionado hacia un modelo más sofisticado, centrado en ajustar su producto a las necesidades de la demanda a través del aporte de valor añadido en lugar de hacia la gestión y transformación de suelo en desarrollo. Como contrapunto, las socimis españolas han moderado su protagonismo como dinamizadores del sector y sólo han invertido un 10% del volumen transaccionado en 2017 frente al 43% del año pasado. El interés internacional también se ha hecho palpable y los últimos datos demuestran que la inversión directa desde el extranjero representa hoy un 67% del total, es decir, ha significado un aumento del 73% frente al año pasado. Actualmente los inversores nacionales e internacionales continúan viendo a España con un gran potencial, y muestran interés por el amplio abanico de tipología de activos. Esto ha sucedido principalmente por la fortaleza de la demanda, que ha mantenido la presión a la baja sobre las rentabilidades, en línea con lo sucedido en la primera parte del año. En el entorno actual, el inversor core está dispuesto a ser muy agresivo cuando el activo es realmente prime y ofrece seguridad en los ingresos. ¿Cuáles son los principales requerimientos que se aprecian entre los inversores? ¿Está el mercado español respondiendo a los mismos o trabajando activamente para hacerlo?  La confianza en la recuperación económica ha ayudado a que el país sea una opción atractiva para los inversores tanto nacionales como extranjeros, que miran el mercado inmobiliario español como una nueva oportunidad de negocio gracias a la amplia gama de activos disponible. En este contexto y teniendo en cuenta la escasez de oferta existente y de producto core, comienzan a consolidarse las estrategias de value-added que empezaron a tomar relevo hace un par de años. Los inversores empiezan a considerar la adquisición de activos y carteras con necesidad de gestión en ubicaciones clave pero no prime. La estrategia a corto plazo es sustituida por la de medio y largo plazo, que busca generar valor al activo. En este sentido hay que destacar que la compra de activos que cumplan con los estándares de sostenibilidad y eficiencia se ha posicionado como un requisito indispensable. Los inversores buscan diseños con “alma” donde la sinergia entre inversión y calidad esté reflejada para maximizar e incrementar la liquidez de los inmuebles. ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos?  Podemos afirmar que este año 2017, es un año récord en la contratación de espacios logísticos con cifras que no se veían desde el periodo precrisis. La disponibilidad, de los más de 10,5 millones de m2 de stock de naves logísticas, baja del 6% y, a cierre del tercer trimestre se han contratado 636.000 m2. Sin duda, el mayor dinamizador del mercado es el sector e-commerce y su voraz apetito por nuevas instalaciones que le permitan cubrir todo el ciclo logístico, desde el almacenaje, la clasificación de producto, la entrega “Last Mile”, y el más novedoso de todos, la logística inversa que ha transformando la distribución de mercancías. Por otro lado, durante 2017 está destacando el crecimiento de la inversión captada por el sector hotelero. Hasta septiembre recibió 2.400 millones de euros en inversiones, como comentaba anteriormente. También se prevé que el sector retail mantenga su fortaleza tras haber captado 2.700 millones de euros en lo que va de año (26% del total), destacando tanto la inversión en centros comerciales como en High Street.  Mientras tanto, el sector oficinas ha reducido sus inversiones respecto al mismo período de 2016 hasta representar el 15% de la inversión total y cediendo protagonismo al sector logístico, con inversiones hasta septiembre por 1.500 millones de euros (14% del total). Por su parte la inversión en el sector residencial representa un 6% del total, mientras que la de activos alternativos ha registrado un significativo aumento respecto al año pasado con un total de 1.500 millones de euros en inversiones en lo que va de año. Ahora, en clave interna ¿Cómo ha sido este año que termina para su compañía? ¿Qué hitos principales han marcado su actividad?  Durante este último año, CBRE ha sido protagonista de la transformación que está experimentando el sector con un único objetivo: generar ventajas competitivas a nuestros clientes. Desde la compañía buscamos convertir en oportunidad el gran reto que supone la transformación tecnológica y la digitalización del inmobiliario, ya que somos conscientes de que no es suficiente con identificar las tendencias y adelantarse a ellas, sino que es primordial tener la capacidad de generar soluciones digitales de manera constante, que integren todos los servicios y herramientas que aporten un verdadero valor al cliente en este momento, en concreto, en el que innovar de forma continua es la única forma de seguir liderando el sector. En esta senda, el principal hito de CBRE ha sido posicionarse como pionera en el desarrollo del Proptech a través de la creación de soluciones realmente diferenciales y novedosas, que aportan valor tanto a los distintos usuarios de espacios, como también a los propietarios de activos inmobiliarios (oficinas, centros comerciales, logística, hoteles, etc.). Aplicaciones como Floored, adquirida a principios de 2017 para ofrecer soluciones de virtualización de espacios y configuración de planos en 3D, o CBRE Deal Flow, una app que hace más eficiente el proceso de compraventa de un activo a través de la automatización, son algunas de las novedades que hemos empezado a incorporar. Finalmente, también colaboramos con startups y jóvenes talentos a través de iniciativas como el Proptech Challenge, la primera competición en España centrada en la innovación digital en el Real Estate. Estamos seguros de que con esta iniciativa conseguiremos impulsar el emprendimiento inmobiliario y seguir a la vanguardia digital en nuestro país. [ ] Nº 89 – Noviembre - Diciembre  2017