Los costes de oportunidad en España: un lastre para la inversión

Mikel Echavarren Consejero delegado de Irea Un análisis somero del campo de batalla del sector inmobiliario nos ofrece un panorama muy diferente al que conocimos en su día. No faltan cadáveres y heridos de gravedad entre los promotores inmobiliarios que antes de la crisis despuntaban. Los pocos supervivientes se encuentran necesitados de inyecciones urgentes de capital. Afortunadamente, desde hace un año se ha producido la entrada de fondos de inversión que tienen la capacidad de invertir ese capital tan necesario para desatascar las tuberías de nuestro sector financiero y reactivar a algunos mercados y promotores inmobiliarios. Se trata de cantidades inimaginables hace un año en manos de gestores con interés en invertir en España, lógicamente bajo esquemas de elevada rentabilidad, con la capacidad de reactivar proyectos, sanear en mayor medida nuestro sistema financiero, adquirir inmuebles de propiedad pública, etc. Necesitamos desapalancar nuestra economía y reactivarla en mayor medida. El capital ha mostrado un enorme interés en invertir, en adaptarse a nuestras circunstancias, pero mientras tanto se siguen poniendo palos en las ruedas de la inversión como si para algunos gobernantes este fenómeno no tuviera nada que ver con ellos. Los fondos de inversión evalúan las oportunidades en función de su capacidad de generar tesorería neta de costes en un plazo determinado. Cuando el plazo o dichos importes no son ciertos sino sujetos a escenarios inciertos aplican, lógicamente, unas mayores exigencias de rentabilidad a sus inversiones, una prima de riesgo que disminuye su importe de inversión. Cualquier coste adicional, por absurdo que pueda parecer, o la extensión en el tiempo de los plazos de recuperación de sus inversiones y su rentabilidad supone siempre un menor precio. Ese menor precio es mucho mayor que el coste estimado de estas ineficiencias al aplicar mayores márgenes de seguridad ante escenarios inciertos. En definitiva, la inversión que realizan estos fondos en nuestro país se está realizando en muchos casos a precios inferiores porque en esos flujos de caja estimados de sus inversiones incluyen costes irracionales, pero reales, y plazos más dilatados por la incertidumbre de los procesos legales relacionados con ejecuciones hipotecarias, concursos de acreedores y desahucios, fundamentalmente. Adicionalmente, muchos fondos excluyen de sus estrategias de inversión algunas localizaciones geográficas o ciertas tipologías de activos. Nos referimos a comunidades autónomas proclives a considerar a los inversores como deleznables especuladores o sus inversiones como sujeto universal de derechos ajenos. Asimismo, el demencial sistema legal autonómico español de desarrollo urbanístico sujeto a infinidad de leyes y a su interpretación subjetiva imposibilita que ese capital converja con los intereses de desarrollo y promoción de localidades deseosas de crear empleo y reactivar su economía. No poder evaluar con seguridad el plazo de un concurso de acreedores porque depende del juzgado en el que se declare, encontrarse que hay que pagar el AJD no sobre el préstamo que se adquiere sino sobre la responsabilidad hipotecaria del préstamo que se otorgó aunque se haya amortizado una parte importante, tener el riesgo de que declaren un activo como necesario para un concurso, o estimar el riesgo de que una comunidad autónoma te multe por aspectos formales por las inversiones realizadas en vivienda protegida, son algunas de las incertidumbres que un fondo eleva a la enésima potencia afectando a la reducción de su oferta de inversión de forma muy significativa. Todos estos aspectos, que pueden parecer ajenos a quienes no invierten e incluso para quienes consideran a estos fondos como sospechosos de algo, implican que entre en España menos dinero, que no se invierta en determinadas comunidades autónomas y en algunos activos inmobiliarios. Menos dinero, menos recuperación económica, menos empleo, así de fácil. Recientemente he participado como ponente en unas jornadas sobre Turismo Residencial organizadas por Andalucía Inmobiliaria. Traté de explicar las rentabilidades exigidas por los fondos, sus plazos de inversión y su necesidad de estimar razonablemente los entornos a los que se enfrentan, tanto en tiempo como en costes. Tratando de casar esas exigencias con la normativa urbanística, medioambiental, territorial, etc. directamente descartamos la entrada de este capital en multitud de proyectos de desarrollo de productos demandados actualmente por el turismo y por compradores de viviendas en costa. Parece, y es una opinión bastante generalizada en el sector inmobiliario, que la industria junto con este capital tendría la capacidad de movilizar de nuevo proyectos con sentido comercial. Sin embargo, los poderes públicos no demuestran tener el conocimiento de la realidad del mercado, de sus negocios y del extraordinario coste que supone para España mantener una normativa legal obsoleta, unos juzgados sobrepasados y plazos imprevisibles para gestiones fundamentales para convertir las inversiones en retornos predecibles. Todo este inmenso coste de oportunidad lo soportamos todos los españoles como mayor deuda, menor recuperación y desempleo. El problema es que no se mide. No se evalúa el coste de oportunidad que soportamos todos nosotros por mantener un sistema que, por ejemplo, provoca plazos de tramitación de planes generales mayores que la vigencia de los mismos una vez aprobados. O que demoran en más de 20 años proyectos como la Operación Chamartín. Vivimos en un mundo que exige flexibilidad y eficiencia a todos los agentes económicos. Mientras muchos no tienen otra opción que adaptarse o desaparecer, convivimos con estructuras obsoletas ajenas al coste que provocan, que no aportan seguridad sino todo lo contrario y cuyos costes, contabilizados o no, pagamos entre todos.  Nº 68 - Mayo 2014