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La ausencia de suelo finalista en ciudades principales abre un nuevo camino al mercado secundario
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Las residencias de estudiantes, de tercera edad y las estaciones de servicio, suponen una excelente alternativa a los activos tradicionales
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Son datos desvelados durante la Spanish Conference, el principal evento del mercado español que se celebra en MIPIM 2018
15 de marzo de 2018.- El mercado inmobiliario español continúa registrando buenas cifras, acordes a la recuperación económica en España. La senda positiva de los indicadores macroeconómicos y las perspectivas favorables para 2018-2020, convierten a España en un país con un alto atractivo para el inversor, como afirma Sandra Daza, directora general de Gesvalt, durante su intervención en la Spanish Conference, celebrada dentro del MIPIM 2018, en la que ha analizado las tendencias que se vislumbran en el sector inmobiliario.
Los datos demuestran que la mayoría de los inversores se decantan por activos
core, de gran calidad y con rentabilidades estables. Los activos tradicionales que se sitúan en las zonas prime de las principales ciudades se están agotando, por lo que tienen unos precios inaccesibles para las tasas de esfuerzo promedio. No obstante, como afirmó Sandra Daza durante su intervención, “existen otras oportunidades igualmente viables en nuestro país, ya sea en mercados secundarios o en otros segmentos menos explorados”.
En el caso del retail, en el subsector High-Street, mientras en Madrid y en Barcelona las rentabilidades quedan por debajo del 3,25%, en mercados secundarios, como Valencia, Sevilla y Málaga, pueden obtenerse retornos en torno al 4%. No obstante, el apetito inversor se ha centrado en los centros comerciales que han aglutinado más de la mitad de la inversión, debido a que sus rentabilidades están más de un punto por encima del High-Street. A pesar de la fuerte irrupción del e-commerce, el volumen de inversión del sector ha alcanzado los 4.000 millones de euros, un 30% más que en el ejercicio anterior.
Igualmente ocurre en el sector de oficinas puesto que, mientras en Madrid y Barcelona las rentabilidades no superan el 5%, en los mercados secundarios quedan más cerca del 6%. Ante la ausencia de espacios de trabajo atractivos, una clara oportunidad para el inversor es la rehabilitación de edificios obsoletos.
Los activos alternativos, nuevas vías de inversión
En palabras de la directora general de Gesvalt: “ante la escasez de los inmuebles más habituales, los inversores no deberían perder de vista nuevas vías de inversión en otro tipo de activos alternativos que, incluso en sectores de poca volatilidad, pueden ofrecer retornos muy atractivos si se realiza una gestión experta y especializada”.
Dentro de los activos alternativos con un mayor potencial, Sandra Daza ha señalado a las residencias de estudiantes, al tratarse de un sector con poca competencia, un volumen de negocio de 455 millones de euros y que ha incrementado su volumen de inversión de más de un 1.000%. Esto es debido a que la oferta existente en la actualidad no cubre la creciente demanda y por ello, los inversores obtienen unas rentabilidades que oscilan entre el 6 y 6,5% en promedio.
Las residencias de tercera edad se consolidan como un segmento estable, con poca volatilidad y estacionalidad. Una “interesante oportunidad”, tal y como declaró Gesvalt durante su intervención, debido al envejecimiento progresivo de la población española, que lo hacen cada día más necesario. Su rentabilidad, no obstante, depende de su gestión, disponibilidad de plazas y su localización. En las zonas prime, las residencias obtienen unos retornos de entre 5,5-6% y, en el caso de los mercados secundarios, del 6,5-7%.
Una tercera opción la ofrecen las estaciones de servicio, un sector actualmente en auge que, por sí solo, constituye alrededor del 2,5% del PIB. De acuerdo con los datos de la compañía, “constituye una inversión segura que, con un desembolso inicial pequeño (que puede no superar los 300.000€), proporciona retornos atractivos de entre 6,5-8% estando poco sujeto a las fluctuaciones del mercado”.
La directora general de Gesvalt destacó la oportunidad de inversión en suelo, enfatizando la heterogeneidad de la situación y disponibilidad en las distintas regiones de España. Según los datos que maneja la consultora, la escasez de suelo finalista está presente especialmente en Madrid, Barcelona y Valencia. En su lugar, afirmó que Sevilla es un lugar de un gran interés para el inversor, puesto que se ha producido un incremento de 158% en las transacciones de suelo y ha aumentado la concesión de licencias en un 34%. Además, resaltó el atractivo de Bilbao, Málaga (con un incremento en la promoción de obra nueva en zonas costeras) o Alicante, que lideró las compraventas en 2017.
Para los activos residenciales, la rentabilidad media anual de comprar un piso y ponerlo en alquiler se encuentra en torno al 7%. Debido a la escasez de inmuebles para arrendar, desde el Gobierno, con el nuevo Plan Estatal de Vivienda, se intenta fomentar la promoción de este tipo de activos mediante ayudas al promotor, por lo que puede convertirse en una de las principales oportunidades de inversión a largo plazo.
