Encuentro Inmobiliario "SOCIMI, del lanzamiento a la consolidación" organizado por Gesvalt, Armabex, Uría Menéndez y Observatorio Inmobiliario.
Las SOCIMI comienzan una nueva etapa de crecimiento y consolidación tras dos años y medio de vida. Las SOCIMI han tenido un papel muy activo en el mercado terciario y residencial, aunque todavía queda mucho recorrido”, según Luis Martín Guirado, director Corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, que ha actuado como moderador en el Encuentro Inmobiliario “SOCIMI, del lanzamiento a la consolidación” celebrado el 8 de noviembre en Madrid, organizado por Gesvalt, Armabex, Uría Menéndez y Observatorio Inmobiliario y de la Construcción.
El encuentro, que completó el aforo del salón de actos de la sede de Uría Menéndez en Madrid, reunió a cerca de 150 asistentes para ofrecer una visión práctica y debatir sobre la evolución de las SOCIMI. La presentación del mismo corrió a cargo de Diego Armero, socio responsable de Inmobiliario-Urbanismo de Uría Menéndez y de Javier Martín, director de Observatorio Inmobiliario.
ASPECTOS JURÍDICOS Y FISCALES
En el primer bloque de contenidos se analizó la evolución de las SOCIMI en España en el actual contexto jurídico-económico de la mano de Yasser Mustafá, socio de Uría Menéndez y de los abogados de este despacho Enrique Nieto y Marta Asensio. Se plantearon las principales novedades mercantiles, fiscales y regulatorias, que han impulsado el crecimiento y éxito de estas sociedades, de su experiencia reciente sobre el diseño, registro y cotización tanto en el MAB como en el Mercado Continuo, así como de las p
osibles alternativas o comparación con los REITs internacionales y con otros vehículos de inversión, como las Sociedad
es de Arrendamiento de Viviendas (SAV) o los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
También se abordaron algunos aspectos importantes de la experiencia práctica reciente, como la política obligatoria de distribución de dividendos (importe distribuible, posibilidad de capitalizar el crédito, posibilidad de distribuir dividendos a cuenta del resultado del ejercicio, gravamen adicional…) o los requisitos de inversión y rentas.
EL RELEVANTE PAPEL DEL ASESOR INMOBILIARIO
A continuación, el director de Advisory Services de Gesvalt, Sergio Espadero, señaló que “el asesor inmobiliario es un apoyo fundamental para los gestores de las SOCIMI y va mucho más allá de la mera valoración de activos”. Espadero ha destacado en su intervención, además de la importancia de su misión para la salida al MAB(Mercado Alternativo Bursátil), su papel de apoyo y de instrumento útil para reforzar su imagen, desde el conocimiento y la independencia.
Sergio Espadero ha señalado varios procesos clave en el diseño y desarrollo de las SOCIMI. En primer lugar, ha indicado que debe de darse una fase de incorporación, con un análisis previo, estructuración y preparación para la incorporación. Y después, en el ciclo de vida de la SOCIMI se debe de abordar el mantenimiento y la gestión, la obtención de financiación y la desinversión, si así se requiere.
Además, el director de Advisory Services de Gesvalt ha comentado que “dentro del proceso, se engloban los servicios de valoración de la SOCIMI de activos o valoración societaria; Due Diligence Técnica; un plan de negocio inmobiliario o estudio de viabilidad con el inventario cualificado, el análisis estratégico y el plan estratégico”. Junto con “la optimización de costes de explotación, con una auditoría catastral para reducir el impacto fiscal de los activos inmobiliarios y un adecuado análisis energético, del que derivarán consecuencias importantes con repercusión en el valor de los activos”. Y ha añadido que “hay varias medidas sin grandes inversiones para conseguirlo”.
Espadero concluyó afirmando que “el papel del asesor inmobiliario es ofrecer confort y transparencia frente al regulador, inversor y propietarios”.
UN EFICAZ INSTRUMENTO INVERSOR CON FUTURO
Y para terminar el encuentro, ha intervenido Antonio Fernández Hernando, presidente de Armamex. En su intervención, titulada “Más allá de las SOCIMI de oficinas y centros comerciales”, ha explicado que, tras la fase inicial y con 25 empresas cotizando en el MAB, llegan las SOCIMI especializadas. Fernández ha explicado aquellos pasos que hay que dar para la incorporación de una SOCIMI al MAB y ha aportado datos relevantes sobre la situación actual. Por ejemplo, que de los de 7.583 millones de euros de los activos de SOCIMI incorporados al MAB, el 70% procede de inversores no residentes en España. De estos activos, el 32% corresponde a oficinas, el 18% a vivienda, el 16% en centros y locales comerciales, o el 4% en hoteles. En cuanto al destino geográfico de la inversión, por ejemplo el 49 % se ha centrado en Madrid, el 10,4% en Barcelona y el 32,4 en otras zonas.
Otro dato relevante aportado por el presidente de Armabex hace referencia a la tipología de inmuebles preferidos, según el tipo de inversor. Así, por ejemplo, los no residentes se decantan por las oficinas (63%), los centros comerciales (19%), cash y otros (11%) y viviendas (6%). Mientras tanto, los grupos familiares prefieren invertir también en oficinas (62%), pero luego modifican sus prioridades, ya que en segundo lugar se decantan por las viviendas (17%), locales comerciales (15%), terrenos (3%) y hoteles (3%).
Antonio Fernández señaló la complejidad del proceso de incorporación al MAB y advirtió que “el plazo legal de dos años desde la constitución de la sociedad hasta la salida al MAB se consume rápidamente dada la cantidad de hitos que hay que recorrer en dicho proceso”. Subrayó asimismo la importancia de la gestión en las SOCIMI (ya sea interna, externa, propia o delegada), tanto de los accionistas, del mantenimiento de inmuebles, de las ampliaciones de capital, la gestión de inquilinos y de inmuebles, el reporting… Por último algunas tipologías y tendencias que se apuntan en el futuro, como el aumento de las SOCIMI familiares, las constituidas por profesionales, o las que actúan en nichos concretos del mercado, como las hoteleras.
En definitiva, las SOCIMI, que tras prácticamente dos años y medio de vida se han convertido por derecho propio en uno de los protagonistas de la dinamización del mercado inmobiliario español, han venido para quedarse y mantendrán su papel y su actividad en los próximos años.
Nº 83 – Noviembre – Diciembre 2016