La banca volverá a tener un papel importante en la financiación inmobiliaria
Las socimis, financiación alternativa para el sector inmobiliario que ha venido para quedarse
Los inversores demandan estabilidad política para consolidar la recuperación del sector
6 de mayo de 2015.- La mejora de las perspectivas macroeconómicas en España ya despierta el apetito inversor en el sector inmobiliario en España, aunque es necesario afrontar la reconversión de la industria hacia una concentración de empresas que de lugar a alianzas transversales con el objetivo de conseguir un crecimiento ordenado y sostenible, en el que las entidades financieras tendrán un rol clave como impulsores de la recuperación y el crecimiento. Esta es la principal conclusión de la mesa de debate inaugural del
Foro de Inversión Inmobiliaria en el Mercado Español, que se celebra hoy y mañana en el Centro de Convenciones Norte de la Feria de Madrid, en el marco del programa profesional del Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA 2015.
Tras la intervención del director general de SIMA, Eloy Bohúa, quien hizo hincapié en las buenas sensaciones de los profesionales del sector respecto a la recuperación del inmobiliario en España, José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera del IESE Business School; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA; Javier de Oro-Pulido, director del Área de Activos Inmobiliarios de Aliseda Servicios de Gestión Inmobiliaria; Andrés Rubio, Partner en Apollo Management Internacional; y Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de BBVA Real Estate, analizaron las perspectivas del mercado tras el aterrizaje experimentado una vez que ha concluido la aguda crisis en la construcción y promoción inmobiliaria en España.
Para José Luis Suárez, el "aterrizaje del sector ha sido claro", aunque los datos macroeconómicos indican que "se ha frenado la caída" o se produce una "clara recuperación". Suárez considera que esta coyuntura "ha trasladado el interés al suelo y al desarrollo de promociones inmobiliarias", en el que la banca "volverá a tener un papel importante, en un clima de financiación tradicional que nos beneficiaría a todos".
En este contexto, los promotores deberán apostar por las alianzas, que son "deseables", especialmente con las entidades financieras y con nuevos actores del sector, lo que cambiará la tipología de las compañías, y permitirá la entrada de capital "diferente" que reducirá la "dependencia" del sector a la financiación bancaria, señaló Gómez-Pintado.
La evolución del sector y el final de la crisis ofrece, en opinión de Javier de Oro-Pulido, "un escenario de oportunidades" tanto para la promoción inmobiliaria como para la gestión de suelo. Está convencido de que el "ajuste de precios se ha completado, y que la financiación empieza a asomar" lo que está produciendo "cifras récord de venta" a particulares.
Para Oro-Pulido, los nuevos operadores de
services inmobiliarios están en un "período transitorio, de paréntesis", y tras la recuperación del sector, deberán "generar valor" en el contexto del desarrollo y la promoción inmobiliaria.
El mercado residencial sigue siendo el objetivo predilecto de los fondos de inversión, como afirma Andrés Rubio, Partner en Apollo Management Internacional, quien subrayó que, sin haber todavía comprado inmuebles, desde 2008, han tomado posición en España con una inversión de mil millones de euros, que doblarán en el corto plazo, invirtiendo "directamente en inmuebles y en el desarrollo de Altamira Real Estate".
En residencial, Rubio ve "estabilización, aunque dispersión por municipios". También tienen interés en el sector hotelero, más que en el residencial, porque el aumento del turismo ofrece buenas perspectivas. Sólo le preocupa la estabilidad de la financiación minorista, dado que considera que "se está creando una nueva burbuja hipotecaria" que puede "hacer daño al mercado de capital".
"España está de moda en el mercado de inversión internacional", afirma, lo que garantiza que "haya capital disponible para diferentes etapas del desarrollo de inmuebles". Destacó las socimi como "potencial salida" a operaciones inmobiliarias y como síntoma de un mercado más "sano", ya que aportan "liquidez y eficiencia en la gestión".
La vuelta a la senda de crecimiento económico, creación de empleo y aumento de la rentabilidad son algunas de las razones que Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios de BBVA Real Estate, ha citado como factores que permiten "tener mejores perspectivas" para 2015 en el sector inmobiliario, y avanzó que este año se cerrará con un volumen de ventas de 400.000 viviendas, en un entorno de "estabilización de precios generalizada" en el que "se acaba el exceso de oferta residencial".
San Martín insistió en que la recuperación del mercado será "paulatina", aunque hay "un suficiente número mercados en posición positiva", que auguran también un 2016 de recuperación de la vivienda, especialmente si el empleo se consolida y los flujos migratorios aumentan la población.
Para el representante de BBVA Real Estate, la banca tiene una "responsabilidad" con el sector inmobiliario, que no es otra que "reconstruir tejido industrial", ya que la banca es "parte fundamental de la recuperación". Para conseguirlo, el sector financiero debe crear "nuevos instrumentos y medidas de financiación" a la medida de las "nuevas necesidades" de promotores, gestores de activos y otros actores del sector inmobiliario que se está construyendo tras la recuperación.
LAS SOCIMIS HAN VENIDO PARA QUEDARSE
Los expertos consideran que a pesar de la corta vida en España de las socimis, éstas constituyen un éxito rotundo. El siguiente paso será que este tipo de instrumentos "ganen peso" en la estructura de financiación de las compañías inmobiliarias españolas, y se especialicen para ser más eficientes y rentables.
Estas son las principales ideas que se analizaron en la mesa de debate "El papel de las socimis en la recuperación española", que ha tenido lugar a continuación el marco del Foro de Inversión en el Mercado Inmobiliario Español, dentro del programa profesional del Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA 2015.
En esta sesión participaron Xavier Barrondo, director general de Negocio de Grupo GMP; Concha Osácar, socia directora de AZORA; Wolfgang Speckhahn, Group Head of Strategy and Corporate Development en Patrizia InmobilienAG; Ismael Clemente, presidente y CEO de Merlin Properties; y Miguel Pereda, consejero director general de Grupo LAR
Como explica Xavier Barrondo, director general de Negocio de Grupo GMP, las socimis ofrecen al sector inmobiliario la "fórmulas financiación", y de "diversificar los portfolios de inversión", con el objetivo de rentabilizar el capital.
Tras casi dos años operativas, estos vehículos de inversión han demostrado su "capacidad inversora y para canalizar" un capital "más sereno y tranquilo" que viene para quedarse: Barrondo considera que son "un éxito" y que permanecerán en el mercado español "por mucho tiempo".
Los ponentes han distinguido los perfiles de inversión de fondos oportunistas e institucionales, susceptibles de participar en las socimis que operan en el mercado español, que en general, tiene un perfil de riesgo más alto. En este sentido, y en general, los retornos sobre los que se trabaja en España oscilan entre un 10 y hasta el 12 por ciento con apalancamiento, hasta 15 por ciento.
A pesar de los buenos resultados conseguidos por las socimis desde su lanzamiento en el mercado español, Concha Osácar, socia directora de Azora reconoce que "levantar capital no es fácil", pero en el caso de esta firma, la estrategia ha pasado por "ampliar la base inversora con nuevos perfiles y mirando hacia horizontes de largo plazo".
En este sentido, la socia directora de Azora recomienda "prudencia" en el diseño de las estrategia de inversión, y "no hay invertir a cualquier precio y en cualquier activo", a pesar de que como resultado de la crisis, las ofertas tienen "volúmenes y cantidades como no se habían visto en tiempo".
Osácar cree que en España, las socimis no coinciden en la tipología de las inversiones, "no competimos": más bien tienden a la especialización tanto en el perfil como en la gestión de activos, para lo que es necesario disponer de una "masa crítica" de inmuebles e inversiones en áreas concretas, algo para lo que el mercado español aún no está preparado.
En esta misma línea se manifestó Ismael Clemente, presidente y CEO de Merlin Properties, que subrayó que la firma que preside ha elegido invertir en España con un perfil "multiactivo monopaís", dado que por el tamaño de mercado, una estrategia de especialización no permitiría obtener la liquidez y el atractivo que exigen los inversores extranjeros.
Clemente ha señalado que las socimis y otros vehículos de inversión similares se enfrentan a riesgos, como la "dependencia a la política monetaria de los bancos centrales", especialmente la europea, que influye en el desarrollo de este tipo de instrumentos, el levantamiento capital y la búsqueda de activos.
Para el CEO de Meriln Properties, el éxito de las socimis depende de que las adquisiciones "aporten valor a la cartera", y el mercado actual ofrece muchas oportunidades, aún a pesar de que "la destrucción de capital ha sido estratosférica durante la crisis inmobiliaria", y puso como ejemplo la supervivencia de empresas como Colonial, que ha conseguido superar la crisis "con un coste tremendo".
Considerando que la recuperación y restructuración financiera e inmobiliaria aún no se ha completado, para los inversores extranjeros el mercado español "no está preparado para la inversión institucional", asegura Wolfgang Speckhahn, Group Head of Strategy and Corporate Development en Patrizia InmobilienAG.
Para Speckhahn, los fondos oportunistas pueden encontrar más oportunidades, dado que los institucionales "huyen del riesgo", y España "aún no ofrece productos ni activos que cumplan con sus expectativas", aunque pronosticó que su apetito por nuestro país "está aumentando".
Parte importante del interés del capital riesgo extranjero en España responde también a la existencia de vehículos de inversión que, como las socimis, permiten repatriar beneficios en condiciones "atractivas", por lo que aseguró que estos instrumentos tienen un papel determinante para captar capital foráneo.
Speckhahn también insistió en la importancia de la especialización de las socimis, dado que garantizan la capacidad de "gestionar cierto tipo de activos de forma específica y efectiva". De esta forma, en la medida en que las socimis consigan este nivel de sofisticación, el capital institucional, "orientado al largo plazo y a la especialización" se sentirá más atraído por el mercado español.
Con la puesta en marcha de este tipo de instrumentos financieros, aumentan las alternativas de financiación para el sector, como recalca Miguel Pereda, consejero director general de Grupo Lar. El desafío ante la novedad que representan será, entonces conseguir que sean "más eficientes, competitivos y capaces de ofrecer confianza".
Pereda está convencido de que "queda mucho recorrido para la financiación no tradicional" que, en su opinión, "debe ganar peso" en el sector inmobiliario español. "La financiación tradicional y no tradicional no son excluyentes, son compatibles y complementarias", y su representatividad en la estructuración de cada vehículo de inversión dependerá de "la estrategia, los plazos y los costes" combinarán en el futuro.
El director general de Grupo Lar también hizo mención a la importancia de la especialización de las socimis, dado que "las tasas de rentabilidad y los costes de financiación han bajado de manera sustancial", lo que facilita analizar y elegir activos específicos y enfocados en un perfil concreto.
LOS INVERSORES DEMANDAN ESTABILIDAD POLÍTICA PARA CONSOLIDAR LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR
Con el título "identificar valor y asegurar transacciones en un entorno inversor competitivo", la segunda mesa redonda del
Foro de Inversión en el Mercado Inmobiliario Español, que concluye mañana, ha puesto de manifiesto las buenas condiciones que ofrece España para invertir en el sector inmobiliario gracias a una mayor apertura crediticia y la estabilidad económica en el país.
Este nuevo contexto ya se está dejando notar de manera clara en Madrid y Barcelona, que encabezan con gran diferencia el número de operaciones. Sin embargo, para los presentes en la mesa redonda, la palabra clave de los nuevos tiempos que se avecinan ya no será "rentabilidad", sino "gestión".
En la mencionada mesa redonda han participado Iván Azinovic, Partner del despacho Gómez-Acebo & Pombo; José García, Director de Real Estate Investment de Chenavari Financial Group; Gregg Gilbert, Head of Spain de Benson Elliot Capital Management LLP; y, por último, Augusto Monte, Director de Comercialización y Transacciones de Solvia.
El mercado inmobiliario español ha llegado a una etapa de estabilización en la que ofrece "nuevas perspectivas para la inversión y grandes oportunidades de negocio tanto en el sector de oficinas, suelos industriales como en carteras de crédito", asegura José García, de la firma Chenavari Financial Group. En su opinión, una de las grandes bazas es que se está abriendo el crédito por parte de la banca, si bien las operaciones que se cierran son todavía de una cuantía moderada, en torno a los 25 millones de euros. En este sentido, Gregg Gilbert, también comparte esta reflexión a la vez que pone el foco en la importancia de la gestión profesional de los activos inmobiliarios que adquiere el inversor.
Sin embargo, hay que aprender de situaciones pasadas, como comentaba Augusto Monte, de Solvia, para quien "España no ha sido transparente en lo que se refiere al sistema de precios y fijación de las tarifas. Esto se nos ha puesto en contra".
Las bases de una recuperación en el sector inmobiliario, de manera especial la estabilidad estatal y la apertura del crédito por parte de los bancos, son piezas clave para atraer la inversión extrajera, que, no obstante, ya está dando visos de una mayor aceleración en el cierre de operaciones, especialmente en lo que se refiere al sector de oficinas, suelos industriales, etc.
En esta misma línea, Gregg Gilbert, apuntaba que, "de cara a las elecciones generales, se hace necesario que España tenga un Gobierno fuerte, que gobierne a ser posible en mayoría y que ofrezca la mayor estabilidad y seguridad posibles. Hechos como los acaecidos en Cataluña no tranquilizan a la comunidad Inversora". Por ello, aboga, "se hace necesario que la estabilidad sea la palabra imprescindible en estos momentos".
