El primer semestre se cierra con la cifra de contratación de oficinas más baja desde el inicio de la crisis, según BNP Paribas Real Estate
9 de septiembre de 2013.- El efecto de la recesión y del deterioro del mercado laboral sigue siendo visible en el mercado de oficinas de Barcelona, que enfrenta un ejercicio complejo que previsiblemente finalizará con uno de los niveles de contratación más bajos desde el inicio de la crisis. A cierre del primer semestre, de hecho, la absorción sumaba una superficie de 71.400 m2, la más baja desde 2007, según el .
Durante el segundo trimestre, casi la mitad de las operaciones realizadas correspondieron a oficinas localizadas en la zona centro de Barcelona. Este dato corrobora el cambio de tendencia observado durante el primer trimestre del año, cuando por primera vez desde 1998 se contrataron más oficinas en el centro de la capital catalana que en el resto de ciudad. "Antes las empresas que buscaban optimizar el coste de sus oficinas se trasladaban a la periferia mientras que ahora optan por quedarse en el centro", afirma Anna Güell, consultora de oficinas de BNP Paribas Real Estate en Barcelona.
El factor precio y el tamaño de las oficinas, normalmente más reducido en el centro, han dejado de ser un obstáculo. El tamaño medio de las oficinas contratadas tiende a reducirse -pese a encontrarse activas varias búsquedas de más de 5.000 m
2 que podrían cerrarse antes de fin de año-, siendo el promedio del pasado trimestre de 460 m
2. Por lo que se refiere a los precios, la debilidad de la demanda y el notable nivel de oferta han seguido presionando a la baja las rentas medias, que alcanzaron un mínimo histórico en junio de 10,7 €/m
2/mes en toda la ciudad, lo que implica un descenso anual del 6,5%. Desde el inicio de la crisis, el precio de alquiler de las oficinas de Barcelona ha descendido un 43% de media, sin contar inflación. La zona centro ha sufrido la mayor depreciación, que ha alcanzado el 50%.
Fuera de esta tendencia ha quedado la zona más exclusiva del Centro de Negocios-CBD, cuya renta media se ha incrementado tanto en términos anuales como trimestrales debido a la escasez de oficinas de calidad y a la anticipación de las empresas ante un posible fin del ciclo bajista de precios. La renta 'prime' de Barcelona es de 17,5 €/m
2/mes, 0,5 € menos que hace un año.
La tasa de disponibilidad, por su parte, ha escalado hasta el 16,9% del parque de oficinas, 0,4 puntos por encima del trimestre anterior, alimentada principalmente por las oficinas de segunda mano que se desocupan. No se detectan inicios de obra nueva en la ciudad, si bien los dos proyectos en curso -Porta Firal en Plaza Europa y Camí Antic Valencia en 22@- se encuentran en su etapa final y se proyecta su comercialización. Durante el segundo trimestre finalizaron las rehabilitaciones de Diagonal 601 y Diagonal 640. Se espera que la tasa de disponibilidad alcance el 17% a finales de año y se estabilice en 2014.
LA INVERSIÓN EN OFICINAS CRECE UN 180% A NIVEL NACIONAL
Las oficinas siguen siendo el tipo de activo más demandado por los inversores tanto en Barcelona como en el resto de España, a las que ha correspondido casi la mitad de las operaciones del semestre. La rentabilidad 'prime' de oficinas ha permanecido invariable en el 6,2%, con perspectivas de estabilidad gracias a la previsible mejora de la economía. El volumen de inversión a nivel nacional en oficinas ha sido de 430 millones de euros -la mitad en Barcelona-, lo que ha supuesto un crecimiento del 180% anual.
"El mercado de inversión se comporta como indicador avanzado de la economía, y los movimientos que observamos parecen anticipar la esperada recuperación económica para 2014", explica Francisco López, director de inversión de BNP Paribas Real Estate en Barcelona. "Observamos una mayor presencia de inversores internacionales, y no sólo oportunistas, que buscan activos de calidad y rentabilidades algo más elevadas que en sus países de origen. Los 'family offices' locales, por su parte, se empiezan a reactivarse después de prácticamente cinco años de inactividad". Sirve de ejemplo la reciente compra por parte del 'family office' catalán Caboel del edificio situado en Ramblas 120 por 30 millones euros.
Entre los inversores patrimonialistas interesados en el mercado de inversión de Catalunya se encuentran franceses, alemanes, británicos y estadounidenses. A este cambio de tendencia se han debido las operaciones de adquisición de Paseo de Gracia 25 por parte del fondo inmobiliario alemán GLL Real Estate Partners (a razón de 24.000 euros/m
2), Ronda Sant Pere 5 por parte del fondo alemán DEKA (19 millones de euros), el edificio de oficinas de c/Pallars por parte del fondo estadounidense Autonomy y una mediana comercial en Les Gavarres por parte del fondo francés Corum.
La presencia de inversores de origen latinoamericano empieza asimismo a resultar relevante. Normalmente actúan en modo 'pool' y suelen mostrar interés por activos del segmento residencial.
