- En julio de 2015 se vendieron 39.105 viviendas, un 10,7% más que en el año anterior
- El crédito hipotecario se expandió a un ritmo del 29,7% interanual en julio de 2015
- Los precios se revalorizan en todas las comunidades autónomas en el segundo trimestre
- La actividad constructora modera su crecimiento en los meses de junio a agosto
2 de octubre de 2015.- La venta de vivienda continuó expandiéndose en los meses de verano, apoyándose en el fuerte impulso de la financiación hipotecaria. Como consecuencia, los precios residenciales ya muestran revalorizaciones positivas prácticamente en todas las CC.AA., tanto en vivienda nueva como usada. Por su parte, la actividad constructora permaneció estable en el inicio del verano.
En el último "Flash Inmobiliario de España" que elabora BBVA se analizan los datos relevantes para el sector inmobiliario publicados durante los meses de agosto y septiembre, prestando especial atención a los datos del año en curso. Del análisis de BBVA Research y BBVA Real Estate se concluye que durante los meses del verano de 2015 el sector de la construcción ha seguido mostrando una evolución positiva.
En el mes de julio de 2015 se vendieron 39.105 viviendas en España, según se desprende de los últimos datos del Consejo General del Notariado, y la tasa de crecimiento interanual de julio de 2015 se situó en el 10,7%. Además, comparando el volumen acumulado para los siete primeros meses de 2015, las ventas han crecido un 8,7% en tasas interanuales, reforzando así la tendencia positiva que comenzó a principios de 2014.
Esta positiva evolución de las ventas inmobiliarias se apoya, según el informe, en la buena marcha de los fundamentales de la demanda. De un lado, el empleo sigue creciendo y el paro sigue reduciéndose. Así, en agosto 2015, el número de afiliaciones a la Seguridad Social creció un 3,2% respecto al mismo mes del año anterior, y la tasa de paro se redujo al 22,4% en el segundo trimestre. De otro lado, la economía de las familias comienza a dar signos de recuperación. Según se desprende de los datos de la Contabilidad Nacional, la renta disponible bruta de las familias lleva varios trimestres consecutivos de crecimiento, y además los hogares están consiguiendo ahorrar sin tener que disminuir su nivel de consumo. En la medida que el ahorro familiar se recomponga, es de esperar que parte de ese ahorro se destine a nueva inversión.
MEJORA LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA
Por su parte, el mercado hipotecario sigue beneficiándose de un entorno de bajos tipos de interés y de una ligera mejoría en la percepción del riesgo por parte de las entidades de crédito. En la última reunión del BCE, éste rebajó sus expectativas de crecimiento e inflación para la zona del euro y manifestó su intención de continuar con políticas monetarias expansivas. A día de hoy, el mercado sitúa las primeras subidas de tipos de interés a finales de 2018.
Mientras, las entidades financieras están dando señales de que perciben una ligera mejoría de los riesgos a la hora de conceder créditos hipotecarios. En los últimos 2 años, el diferencial entre los tipos hipotecarios oficiales de Banco de España (tipo de los préstamos libres para adquisición de vivienda de hogares) y el Euribor a 12 meses se ha reducido unos 40 puntos básicos.
El informe de BBVA expone que esta reducción de los costes de financiación está permitiendo que el crédito hipotecario siga repuntando con fuerza, tanto en número de hipotecas como en el volumen total de crédito hipotecario concedido. En julio, el número de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda creció un 29,7% interanual, y ya se han concedido más hipotecas nuevas en los siete primeros meses de 2015 que en todo 2014. Hasta julio de 2015, se concedieron 92.741 nuevas hipotecas y se vendieron 228.047 viviendas, según datos del Consejo General del Notariado. Esto hace que las ventas financiadas con crédito hipotecario ya representen más de un 40% del total, frente al 16% que representaban en 2013.
Además, la hipoteca media crece desde 2013, y ha pasado desde su mínimo en septiembre de 2013 que estaba en 110.078, a 125.283 en julio de 2015. De tal forma que, el mayor número de nuevos créditos hipotecarios, y por una cuantía superior, ha permitido que el volumen de crédito a nuevas operaciones acumule 12 meses consecutivos de crecimiento. Así, en agosto de 2015 el crédito a nuevas operaciones de compra superó en un 113,7% al concedido en el mismo mes de 2014, según los datos facilitados por el Banco de España.
PRECIOS AL ALZA
Los precios también están recogiendo esta tendencia positiva. Según destaca el Flash Inmobiliario de España, los últimos datos conocidos confirman que los precios de la vivienda continúan al alza y ya son cinco trimestres de precios crecientes. Según los datos publicados por el INE, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) mostró un crecimiento interanual del 4% en el segundo trimestre. Por tipología, la vivienda nueva creció a un mayor ritmo que la vivienda usada, con una tasa de crecimiento interanual del 4,9% en 2T15 frente al 3,8% experimentado por la vivienda usada en el mismo periodo. Desde mínimos, el precio de la vivienda nueva ha crecido un 6,9%, mientras que la vivienda usada lo ha hecho un 5,8%.
Por comunidades autónomas, la evolución del precio de la vivienda confirma que la recuperación no está siendo homogénea, pero sí progresiva. En el segundo trimestre de 2015 todas las comunidades experimentaron crecimiento en precios, aunque éste presenta intensidades muy dispares por comunidades. Las comunidades que experimentaron mayores revalorizaciones desde sus mínimos han sido Madrid y Baleares, con unas revalorizaciones del 9,5% y 7,7%, respectivamente. Las comunidades con menores revalorizaciones han sido Navarra y Galicia, con tasas del 2,4% y 2,9%.
Sin embargo, la actividad constructora, pese a llevar una dinámica positiva, muestra unas tasas de crecimiento más moderadas. En los dos primeros meses del verano la iniciación de viviendas registró tasas de crecimiento intermensuales relativamente estables. Mientras en junio la actividad constructora creció ligeramente, en julio presentó un pequeño ajuste. Sin embargo, estos dos últimos datos no rompen la tendencia de crecimiento que se observa desde hace meses en la serie de viviendas iniciadas. De hecho, la serie, aunque sigue en niveles bajos, se aleja paulatinamente del mínimo. Con todo, en los siete primeros meses del año la firma de visados fue un 27,6% superior a la del mismo periodo del año precedente.
Otras variables vinculadas a la actividad constructora reflejan también esta mencionada estabilidad. El consumo de cemento entre junio y agosto evolucionó a un promedio intermensual del -0,5%. El mercado de trabajo también muestra el mismo comportamiento: mientras el paro en el sector de la construcción siguió reduciéndose a una tasa intermensual promedio del 1,2% entre junio y agosto, la afiliación permaneció estancada en el mismo periodo.
Por su parte, aunque la opinión de los empresarios sobre la futura evolución del sector continúa mostrando una tendencia de crecimiento, en agosto y septiembre ha mostrado un comportamiento muy errático: en septiembre experimentó una recaída tras la notable recuperación del mes de agosto. Sin embargo, a finales de septiembre, tanto el nivel de cartera de pedidos como el periodo de trabajo asegurado se han mantenido en máximos desde 2007.
Hacia adelante, BBVA espera que la iniciación de nuevas viviendas continúe avanzando por la senda de crecimiento tal y como se podría desprender del aumento de las transacciones de suelo urbano que, a pesar de moderarse en el segundo trimestre del año (0,7% a/a), acumulan cuatro trimestres consecutivos de crecimiento.
