La incertidumbre existente en el mercado hará que los precios de la vivienda no sigan incrementándose como en el primer semestre, pero, Sergio Espadero, director de consultoría y valoraciones del Grupo Tecnitasa y director de tt*advisory, espera que se produzca un “aterrizaje suave” de los valores. Las distintas modalidades de los activos residenciales se ajustarán a la evolución del perfil de la demanda y seguirán teniendo un peso importante en el mercado de inversión.
¿Cómo esperan que impacten las subidas en los tipos de interés en los valores y en las compraventas de viviendas?
Sergio Espadero: La subida de tipos presionará a la baja tanto en precios como en número de transacciones, pero, debido a la actual situación, a corto plazo no esperamos descensos en los mercados más activos, más bien una cierta ralentización. En cuanto a mercados más secundarios, el impacto no debería ser especialmente negativo. De esta manera, el efecto neto en el mercado residencial debería ser de ligero crecimiento o de estabilización.
¿Cómo están afectando las medidas para fomentar el alquiler y qué medidas deberían implantarse?
Sergio Espadero: El nivel de renta del alquiler se fija a partir del cruce entre oferta y demanda. En el caso de aquellas políticas de alquiler intervencionistas o restrictivas, estas provocan, sin duda, un efecto expulsión y, por tanto, una reducción de la oferta, lo que se traduce en un aumento del nivel de rentas. Sin embargo, las políticas encaminadas a producir vivienda destinada al alquiler, aumentando la oferta, con o sin fijación de renta máxima, contribuirán a estabilizar el nivel de rentas equilibrando la relación oferta-demanda.
En nuestra opinión, las políticas que deberían llevarse a cabo se deberían basar en el incentivo y no en la restricción y, además, debería definirse una estrategia a corto, medio y largo plazo. El problema del acceso a la vivienda se ha convertido en estructural y debe tratarse como tal. Las Administraciones Públicas han promovido una cantidad de vivienda social en alquiler que no llega al 2% del parque total.
Es importante destacar que las administraciones disponen de mucho suelo en el que se debería promover vivienda social que ayudaría a aliviar el problema. La manera más eficiente sería que se desarrollaran más políticas y estrategias de colaboración público-privada, aprovechando el conocimiento del sector promotor, poniendo en carga estos suelos de la manera más eficiente. Por otra parte, se debería trabajar en establecer un marco legal estable, para evitar la sensación de inseguridad jurídica y dar estabilidad a los planes de negocio de los inversores (públicos, privados y ambos). Asimismo, incentivar la creación de vivienda pública de promoción privada, contribuiría a aumentar el parque y, por tanto, la oferta.
¿Cómo están madurando las fórmulas de coliving?
Sergio Espadero: El coliving está desarrollándose de manera significativa en España, si bien, todavía es pronto para hablar de un segmento consolidado. Sin embargo, la regulación debe adaptarse plenamente para acoger este tipo de desarrollos. La normativa urbanística (normas a nivel municipal) es variada y aún no trata este uso pormenorizado de una manera profunda, lo que se traduce en cierta inseguridad en el planteamiento de los modelos de negocio. No obstante, se está avanzando de manera significativa en este terreno. Por otra parte, el coliving da respuesta cada vez a más necesidades habitacionales, motivadas por distintos perfiles sociales, como jóvenes que no desean vivienda en propiedad por sus circunstancias vitales, personas mayores con situaciones personales concretas, así como otras personas que, por motivos profesionales y personales, tienen un estilo de vida que encaja con este tipo de soluciones. En nuestra opinión, el coliving tiene un gran futuro y está dando respuesta (cada vez más) a una gran variedad de necesidades de la sociedad.