Madrid, 1 de febrero de 2012.- “La actual legislación urbanística genera mayores obligaciones a los propietarios de suelo y reduce considerablemente sus derechos”, ha afirmado Guillermo San Román, promotor y vocal de la junta rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en una jornada sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo organizada por Garrigues y Tinsa en la que han colaborado Gas Natural y Asprima. A la reunión asistieron más de 150 profesionales, entre los que se encontraban promotores inmobiliarios, urbanizadores, representantes de entidades financieras, empresas de valoración, consultoras, abogados y urbanistas.
San Román expuso el clima de inseguridad al que se enfrentan quienes quieran urbanizar e sistema de gestión privada por la “enorme subjetividad en el sistema de valoración del suelo” y los potenciales riesgos de expropiación, especialmente en lo que respecta a los suelos en desarrollo. El representante de Asprima afirmó que esta normativa “ha destruido el valor del suelo y ha generado una lotería de la gestión urbanística” que hará que ningún promotor vaya a querer adquirir suelo para urbanizar. Si a ello se añade que las administraciones carecen de recursos para llevar a cabo estas actuaciones por expropiación, Guillermo San Román se pregunta “¿quién va a desarrollar suelo en el futuro en España con la actual normativa?”.
En la jornada también intervinieron los expertos en Derecho Urbanístico y socios de Garrigues Francisco Perales y Beatriz del Peso, el director de consultoría de Tinsa, Carlos Ruiz y el responsable de prescripción de Gas Natural, José Manuel Domínguez.
EL MARCO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
Francisco Perales, socio de Garrigues, situó el nuevo Reglamento de Valoraciones en el contexto de la legislación urbanística en vigor poniendo en evidencia la incongruencia del sistema por la coexistencia de tres criterios de valoración para un mismo suelo: i) el valor de mercado para finalidades financieras, ii) el valor fiscal tendente a valor de mercado y iii) el valor expropiatorio. Para el socio de Garrigues “no parece lógico que haya tres criterios diferentes para valorar el suelo” y apuntó que “una valoración urbanística que no reconoce la plusvalía generada por el planeamiento es una situación ilógica”.
Perales también se refirió en su intervención a la prórroga otorgada hasta el 1 de julio de 2012 de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo y a las condiciones para la aplicación de dicha Transitoria: ámbito delimitado, condiciones para el desarrollo y cumplimiento de los plazos para la ejecución. Por último, se refirió a las situaciones de riesgo para la expropiación.
DOTACIONES PARA INFRAESTRUCTURASPor su parte, José Manuel Domínguez, responsable de prescripción de Gas Natural señaló la importancia de la dotación de infraestructuras en los nuevos desarrollos urbanísticos y cómo afecta la previsión de estas infraestructuras en la viabilidad y valoración del suelo. Domínguez señaló que “en todo nuevo desarrollo se deben prever infraestructuras para el suministro de agua potable, de saneamientos, de suministro eléctrico, de medios de información y de suministros energéticos”. Respecto a estos últimos, valoró como una necesidad estratégica la eficiencia energética de los edificios y que las nuevas actuaciones deben llevarse a cabo bajo criterios de sostenibilidad en los ámbitos ecológico, económico y social.
CRITERIOS DE VALORACIÓN
Carlos Ruiz, director de Consultoría de Tinsa, en la ponencia más técnica de la jornada, explicó el régimen de valoraciones de las distintas clases de suelo contemplado por el nuevo Reglamento de Valoraciones. Se refirió en su exposición a las situaciones básicas de suelo, con especial referencia a la problemática del suelo urbano no consolidado, a los criterios generales de valoración y a la valoración de suelo en situación de rural y de urbanizado y a las indemnizaciones complementarias. También abordó la aplicación de la Ley 6/98 en materia de justiprecio expropiatorio, la relación entre el nuevo reglamento (RD 1492/2011) y la normativa de valoración financiera ECO 805/2003. También informó de los riesgos expropiatorios en suelo rural".
Ruiz opinó que en la aplicación práctica, los nuevos sistemas de valoración están ajenos en ocasiones al mecanismo de formación de precios en el mercado” y que “no existe encaje posible para algunos de los criterios de valoración dentro de la práctica de la actividad valoradora y de las normas internacionales de valoración”.
El director de consultoría de Tinsa también señaló la incertidumbre sobre la aplicación de los nuevos criterios valorativos por los diversos organismos competentes para la fijación de justiprecios, se preguntó si llegará a consolidarse jurisprudencia en materia de valoraciones expropiatorias coherente con la Ley 8/2007 y si se concretará el “riesgo expropiatorio” en una campaña sistemática de actividad expropiatoria de iniciativa pública. Por último expuso los criterios actualmente empleados por las sociedades de valoración ante el riesgo expropiatorio que se deduce del actual marco legal en la materia.
LA OPINIÓN DE LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA
Beatriz del Peso, socia de Garrigues, aportó en la jornada los criterios jurisprudenciales que se están siguiendo en los tribunales respecto a las expropiaciones urbanísticas, a la luz de la nueva normativa, señalando que, a día de hoy, hay escasos pronunciamientos judiciales que apliquen los criterios de la Ley de Suelo. Dichos pronunciamientos, añadió reflejan en algunos casos criterios interpretativos distintos, por ejemplo, en relación con la antes citada Disposición Transitoria Tercera. Beatriz del Peso también desarrolló información jurisprudencial en relación con la valoración de suelo rural, la delimitación básica de suelo urbanizado, o la interpretación de los requisitos para valorar sistemas generales.
INSEGURIDAD
En el debate que puso punto final a la jornada, numerosos asistentes mostraron su disconformidad, cuando no su total oposición, a la normativa urbanística vigente y al nuevo reglamento por considerar que son fuente de inseguridad, en muchas ocasiones resultan incomprensibles o contradictorias y por estar alejados de la realidad y de la práctica diaria de la gestión urbanística.