Según Irea, la inversión directa en activos inmobiliarios, ha alcanzado el pasado año los 9.660 millones, cifra que triplica la del año anterior. Por su parte, la inversión indirecta en el sector, a través de la adquisición de carteras de deuda o acciones de sociedades inmobiliarias, ha sido de 13.368 millones de euros, un 514%, más que en 2013
Mikel Echavarren, CEO de Irea (izquierda) e Ignacio M. Iturriaga, socio de la consultora, durante la presentación del Informe de Inversión Sector Inmobiliario 2014.
La inversión en España en el sector inmobiliario ha experimentado un gran crecimiento durante 2014. El incremento de las operaciones de venta de carteras en un contexto de mejora de la economía y recuperación de la confianza, son algunos de los elementos que explican este crecimiento, según el Informe de Inversión en el Sector Inmobiliario en España 2014 que ha presentado Irea.
La inversión global realizada en el sector inmobiliario, incluyendo inversión en activos, deuda y acciones de sociedades inmobiliarias, creció en 2014 un 330% respecto al año anterior, alcanzando los 23.028 millones de euros, ha señalado el CEO de Irea, Mikel Echavarren. También en el número de operaciones ha habido un fuerte despegue, al pasar de 59 en 2013 a 197 en 2014.
Estos datos ponen de manifiesto que España sigue siendo foco de atención no solo para los inversores internacionales sino para el inversor de origen nacional, cuya actividad de inversión se ha reactivado en 2014 tras varios años prácticamente inactivos.
INVERSIÓN DIRECTA EN ACTIVOS INMOBILIARIOS
2014 se ha caracterizado por una
mayor diversificación del producto invertido, alcanzando la cifra de 9.660 millones de euros, frente a los 3.116 millones de 2013. Se han reactivado las transacciones con centros comerciales, alcanzando un volumen total de 2.501 millones en 2014 (26% del total). Otro aspecto clave ha sido el incremento de las operaciones de venta de oficinas y hoteles, suponiendo un 35% sobre el total de inversión en activos. Las operaciones de oficinas han sumado 2.319 millones de eruros (un 24% del total) y las de hoteles han alcanzado los 1.046 millones (el 11%).
Según el informe de Irea, el 85% de las transacciones se corresponden con activos terminados. El 9% han sido activos con reconversión en su uso y destaca la reactivación moderada de transacciones de suelo, principalmente de uso residencial -hecho inexistente en 2013-, que han supuesto un 4% del volumen total invertido.
El inversor internacional sigue siendo el protagonista en transacciones (53%), aunque en 2014 las sociedades de inversión inmobiliaria (Socimi), se han situado en el ranking de los inversores más activos, realizando inversiones por 2.290 millones.
"Madrid y Barcelona han sido las localidades donde se ha concentrado la mayor parte de los activos en los que se ha invertido", afirma Mikel Echavarren. Concretamente, Madrid ha aglutinado el 45 % del total de la inversión directa en activos y Cataluña, fundamentalmente Barcelona, el 17%.
LA ADQUISICIÓN DE CARTERAS DE DEUDA INMOBILIARIA SE MULTIPLICA POR DIEZ
La adquisición de carteras de deuda, garantizadas por activos inmobiliarios también ha experimentado un gran crecimiento durante 2014
, alcanzando la cifra de 9.683 millones, 10 veces el importe alcanzado en 2013 (920 millones).
El 61% de la deuda adquirida es
Non Performing (no se encuentra al corriente de pago)
, y el 39%
Performing.
Si el análisis se realiza desde la perspectiva del tipo de colateral que la garantiza, el uso residencial ha destacado sobre el resto, aunque los activos en renta como oficinas, hoteles o centros comerciales también han tenido un papel importante, representando un 39% sobre el total.
Los principales protagonistas en transacciones de deuda, han sido los compradores de origen internacional, principalmente inversores internacionales y entidades financieras extranjeras. Por contra, las entidades financieras y Sareb han liderado las desinversiones, con el objetivo de sanear sus balances de activos inmobiliarios.
ADQUISICIÓN DE ACCIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS
Las transacciones de acciones de sociedades del sector, han supuesto un 16% sobre el total de inversión,
alcanzando la cifra de 3.685 millones de euros. En este capítulo destacan las transacciones con sociedades cotizadas, en concreto la adquisición de acciones de Colonial. En cuanto a las operaciones con sociedades no cotizadas, destacan las operaciones de promotoras inmobiliarias o de plataformas como Altamira, Anticipa o Neinor, entre otras.
El inversor internacional así como las entidades financieras, han protagonizado la compra venta de acciones de empresas del sector, al igual que ha ocurrido en las transacciones de carteras de deuda. "Esto refleja el interés de las entidades financieras de sanear sus balances aprovechando el apetito inversor internacional", afirma el CEO de Irea, Mikel Echavarren.
En este sentido, destaca el fondo Lone Star Funds que ha liderado la operación de mayor volumen, con la compra de Grupo Neinor a Kutxabank.
PERSPECTIVAS DE INVERSIÓN POSITIVAS PARA 2015
Según el informe de Irea, un clima económico más favorable y la reactivación del crédito, junto con la mejora de las condiciones de financiación y las perspectivas de los tipos de interés, dará un impulso a las inversiones inmobiliarias.
Respecto al origen del inversor, el nacional incrementará su actividad y los fondos oportunistas darán paso a inversores con un perfil más conservador. Por otro lado, las entidades financieras seguirán protagonizando desinversiones con la intención de sanear sus balances.
"Nuestra experiencia como asesores financieros en más del 50% de la deuda vendida en 2014, nos hace pensar que este tipo de operaciones continuarán en auge, aunque se estima un 2015 donde las operaciones con activos inmobiliarios prevalezcan sobre el resto, con incrementos de inversión en oficinas,
high street retail y logístico, aprovechando las rentas de mercado actuales. La inversión inmobiliaria ya no estará centrada solo en Madrid y Barcelona, sino en otras zonas como Zaragoza, Valencia o las Islas Canarias", afirma Mikel Echavarren.
