La inversión extranjera en España: el caso particular del mercado inmobiliario

Jose Luis Laso Baeza Laso & Asociados Ante las perspectivas de reactivación del sector inmobiliario español conviene volver la vista hacia los condicionantes y al marco jurídico deseable que pueden hacer que este sector esté en posición de diversificar lo más posible su elenco de potenciales inversores, fijando especialmente su atención en los extranjeros.   En un mercado inmobiliario como el español, triste protagonista de la profunda recesión económica sufrida desde el año 2007, con un sistema financiero que aun a mediados de 2013 tenía una exposición bruta total al ladrillo de casi 230.500 millones de euros, la inversión extranjera de residentes y no residentes en términos del número total de transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas entre el 2008 y el tercer trimestre del 2014, ha tenido un comportamiento relativamente positivo en comparación con el desplome de la inversión nacional, llegando a representar cerca de un 20 % del total de dichas transacciones. Inversores chinos, rusos, argelinos, etc. son algunos de los nuevos agentes que han visto durante estos últimos años nuestro país como una oportunidad a considerar. Aun siendo en estos momentos las perspectivas de reactivación del sector cada vez más estables, no es menos cierto que cualquier expectativa de volver a los niveles de hace ocho años no es más que un puro voluntarismo carente de cualquier viso de realidad. Siendo esto así conviene volver la vista hacia los condicionantes y hacia el marco jurídico deseable que pueden hacer que el sector inmobiliario esté en posición de diversificar lo más posible su elenco de potenciales inversores, fijando especialmente su atención en los extranjeros. La existencia en esos países de unas economías en rápido crecimiento y por derivación de unas clases medias y altas con un fuerte poder adquisitivo ha sido el caldo de cultivo propicio para animar a la inversión tanto a particulares como a inversores institucionales.

FACTORES DINAMIZADORES DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA

Decimos que la capacidad económica ha sido una causa necesaria pero no suficiente ya que a ella se han unido otras muchas razones que han hecho de nuestro país un lugar atractivo y que en términos generales nos han convertido en el noveno receptor en 2013 de inversión extranjera directa del mundo y el primero de Europa. Entre las otras razones que ayudarían a explicar este fenómeno inversor podrían estar el potente reclamo natural que España suscita en muchos de esos países dado su favorable clima, su cultura, considerada aún exótica en algunos casos, una dotación de infraestructuras de todo orden al más alto nivel mundial, etc. Factores determinantes de un sector como el turístico que ha creando una imagen de España muy positiva como destino internacional según vienen poniendo de manifiesto permanentemente los datos oficiales. Además, en el orden estrictamente económico, la drástica bajada de los precios de la vivienda así como los de otras usos edificatorios, junto con un precio del dinero comparativamente mucho más accesible, también contribuyen como elemento catalizador de las inversiones. Instrumentos como las Sociedades Anónimas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) creadas inicialmente para reactivar el mercado de alquiler en España a través de la Ley 11/2009, tuvieron que esperar para que se apreciara su repercusión real a la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias, a través de la cual se introdujo el aliciente fiscal esperado para equiparar realmente estas Sociedades con los "Real Estate Investment Trust" de Estados Unidos y otros países europeos, y de este modo atraer inversores extranjeros que contribuyeran a minorar la delicada situación de las instituciones de crédito españolas, perjudicadas por la crisis inmobiliaria y su directa exposición al ladrillo a través de préstamos a la construcción y promoción inmobiliaria, de créditos dudosos, fallidos y activos adjudicados, etc. Hasta finales del 2014 las cuatro mayores Socimi que han salido a bolsa en España, han realizado ya inversiones por valor de más de 1.600 millones de euros que si bien no garantizan una permanencia ilimitada en sus activos sí que permiten, a través de las ventajas fiscales que disfrutan, que se fomente el mercado de alquile a riesgo de que, si los activos en cartera no dedicados a ello sobrepasan el 20 %, se deshaga la sociedad y pase a tributar al 30 por ciento en el Impuesto de Sociedades. Otras iniciativas legislativas han sido y lo serán aun más en los próximos años, un atractivo añadido para los medianos inversores. Así, la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, ha permitido la concesión por el Gobierno de permisos de residencia a extranjeros que hayan invertido en viviendas por un importe de al menos 500.000 euros, habiendo sido un 24% de los permisos concedidos por compras de inmuebles para ciudadanos de origen chino. Como consecuencia de todo ello y del dato aceptado de que el mercado ha tocado suelo, más de la mitad de las transacciones de compraventa de vivienda por parte de extranjeros ya se efectúan por no residentes, factor este especialmente novedoso frente al tradicional inversor continental de segunda residencial vacacional. Según el Centro de Estadística del Notariado, durante el segundo trimestre del año pasado la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 11,9% de entre los cuales el 54,3 % lo representaron ya los no residentes.

INVERSORES CHINOS

Particularmente en cuanto a los compradores no residentes los chinos fueron los más activos en ese periodo, siendo estos inversores los que han pagado el precio promedio en euros del metro cuadrado más alto en operaciones de compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros no residentes. Precisamente si nos centramos en el caso particular chino como potencial inversor inmobiliario, la disponibilidad de liquidez suficiente tanto de inversores institucionales como de particulares, las restricciones internas para acceder a una segunda vivienda, el establecimiento en Europa como residentes para diversificar sus inversiones, la infravaloración de la divisa asiatica frente a la comunitaria, factores de carácter de desarrollo personal como la posibilidad de mejorar las expectativas de la educación de los hijos en España, nuestro país como plataforma de sus Compañías para expandirse a otros países de Europa o Latinoamérica o la búsqueda de un refugio seguro para sus patrimonios ante el temor de procesos desestabilizadores que los pongan en riesgo en su país de origen, son otras de las razones para acceder a un mercado diversificado y con oportunidades como el español. Algunos expertos han justificado la todavía discreta inversión inmobiliaria china en España en comparación con lo que está ocurriendo en otros países europeos en factores tales como la escasa preparación específica de la red comercial nacional a la hora de informar con credibilidad suficiente al potencial inversor sobre las cuestiones que le interesan y ello sobre todo dada la gran brecha cultural y comunicativa existente. Por tanto, potenciar a los agentes locales sobre el terreno propiciará una mayor oportunidad al negocio inmobiliario español dirigido al cliente chino, el cual todavía puede considerarse relativamente poco importante. En términos generales cabe aceptar que el inicio expansivo comienza con la decidida política globalizadora China (Zou-chu-qu) en el año 1999 mediante la adopción de toda una serie de medidas liberalizadoras tendentes a propiciar la presencia en los negocios internacionales de las compañías chinas. Consecuencia de todo ello ha sido el incremento en una sola década de la Inversión Directa Internacional China en un 1.200 %, pasándose según la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD) de una inversión en términos cuantitativos de 27,7 billones de dólares en el año 2000 a 366 billones de dólares en el 2011. De esa cifra Europa ha recibido 15,7 billones de dólares, lo que tan solo representa el 4,7 % de la inversión directa internacional. A pesar de la relativa poca importancia de dicho porcentaje en comparación con la inversión en Asia o en latinoamérica, un interés creciente por Europa sí que parece que se ha suscitado en los últimos años. La diversificación de las inversiones chinas es amplia: petróleo y gas, minería y metales, industria química, telecomunicaciones, servicios financieros, productos industriales, industria automovilística, etc., siendo sus destinos geográficos principales Alemania con un 12 % del total, Suecia con el 12 % y el Reino Unido con el 11 %. España tan solo ha recibido el 2 % del total. Si bien no puede considerarse como determinante del diferencial inversor con otros países europeos la inexistencia de una red consolidada de entidades financieras chinas en España que hagan que sus inversiones fluyan con mayor confianza, sí que es cierto que la exigua implantación actual no contribuye a propiciar las mejores condiciones posibles para ello. Como simple testimonio sirva el dato de que España es casi el único gran país europeo que sigue aun sin contar con una oficina del Bank of China, aunque sí que opera a través de su división de Luxemburgo. No obstante el Industrial Comercial Bank (ICBC), abrió oficinas en Madrid y Barcelona a comienzos de 2011, siendo por tanto hasta ahora el único Banco Chino implantado directamente. Conseguir una mayor presencia en el mercado financiero español debería contribuir a mejorar las relaciones comerciales y bilaterales en aras a aumentar la inversión china en nuestro país y no tan sólo en la adquisición de bonos, letras y obligaciones del Tesoro. Un caso paradigmático, aunque de momento se puede decir que casi anecdótico de la inversión directa de empresas chinas en el sector inmobiliario español, es el de Dalian Wanda Group con la compra al Banco Santander del Edificio España en Madrid. En definitiva el potencial inversor tanto para particulares como para empresas es muy grande pero todavía incipiente.

UN MARCO JURÍDICO QUE PROPICIE OPORTUNIDADES

Hay que ser conscientes de que ciertas expectativas de los inversores extranjeros no del todo consecuentes con el complejo marco jurídicoeconómico español, pueden errar en la práctica respecto a la velocidad de retorno esperada de sus inversiones inmobiliarias. Así por ejemplo la compra de suelo o de inmuebles en general y su largo y tedioso proceso de desarrollo a través del planeamiento y la gestión urbanística, con sus lentos y complejos procesos administrativos de preparación, tramitación y aprobación de planes, proyectos y autorizaciones, dificultan de una manera importante y en ocasiones incomprensible para el inversor internacional el acercamiento a la fase final del proceso y su comercialización, dilatando la materialización y rentabilidad final de la inversión. A ello se une una enmarañada legislación local, autonómica y estatal en esta materia, enigmática incluso para los nacionales, que puede, en definitiva, resultar una barrera disuasoria grande para concepciones mucho menos administrativistas y regulatorias que la española. Por todo ello, en fin, el conjunto de agentes involucrados en el sector inmobiliario deben tomar clara conciencia de que en un mundo globalizado como en el que vivimos, el dinero, y consiguientemente las inversiones, buscan libremente sus mejores oportunidades en aquellos mercados donde las incertidumbres de todo orden resulten lo más reducidas posible, en los que, a su vez, las ayudas y los incentivos para los inversionistas sean variadas dentro de un marco de seguridad jurídica que salvaguarde la certeza sobre el futuro de dichas inversiones, libres, en lo posible, de las incertidumbres inherentes a los largos e inciertos procesos judiciales y, también, donde el principio de libertad de establecimiento y de no discriminación se fomente claramente por todas las Administraciones. En definitiva, de lo que se trata es de propiciar oportunidades como las que últimamente se están observando en el mercado inmobiliario que contribuyan mediante la compra de activos a dinamizar un sector duramente castigado durante estos últimos años y que ahora tras los reajustes producidos ofrece claras ocasiones tanto en el sector privado como en el público. Nº 72 - Enero -Febrero  2015