-
Según Aguirre Newman este volumen de inversión sitúa 2016 como el tercer mejor año desde que existen registros, solo superado en 2007 y 2015
-
El 84% de la inversión total corresponde a Madrid y el 16% restante a Barcelona
20 de enero de 2017.- La inversión en el mercado de oficinas ha alcanzado los 5.000 millones de euros en 2016, según el Informe del Mercado de Oficinas 2016 elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Este volumen de inversión sitúa 2016 como el tercer mejor año desde que existen registros, solo superado en 2007 y 2015.
Según el informe, del total del volumen de inversión, el 84% se ha transaccionado en Madrid y el 16% restante en Barcelona. La tipología del inversor más activo han sido las socimis, que han generado más del 50% del volumen de inversión total del mercado, aunque solo han realizado el 16% de las operaciones. De entre éstas, destaca la compra por parte de Merlin Properties de la cartera de inmuebles de Metrovacesa, operación que ha representado el 36% del total de inversión.
Respecto a la tasa de rentabilidad inicial, en 2016 ha mostrado una importante comprensión en los Distritos de Negocios de Madrid y Barcelona y se ha situado mínimos históricos. La rentabilidad inicial se ha situado entre el 3,5% y el 7% según la calidad, localización y situación arrendataria de los inmuebles. A pesar de que las rentas de alquiler han cerrado el ejercicio lejos de sus máximos, los niveles en los que se encuentra la
yield ha llevado a los valores capitales en las zonas
Prime a situarse en línea con los máximos históricos de los años 2007/2008, mientras que en el resto de zonas todavía cuentan con recorrido respecto a los valores alcanzados en 2007.
Madrid: baja la desocupación y suben las rentas en todas las zonas
El stock de oficinas en Madrid ha alcanzado los 12.854.146 m
2 en 2016. La actividad promotora se ha centrado principalmente en rehabilitación de edificios (se han rehabilitado 96.249 m
2), ya que únicamente se han incorporado como nuevo stock 16.251 m
2. En cuanto al comportamiento de la demanda, ha registrado una contratación bruta de 496.108 m
2 en 561 operaciones, el 78% de las mismas sobre superficies por debajo de 1.000 m
2.
El informe de Aguirre Newman también señala que la tasa general de disponibilidad en el mercado de Madrid se ha reducido ligeramente, hasta el 11,4%, lo que representa en valores absolutos que la desocupación se ha reducido en 32.977 m
2 en 2016. Al tiempo, se ha producido un incremento de rentas generalizado en todas las zonas, que ha supuesto una subida media global del 6,9% anual. La renta media en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) o zona
Prime ha aumentado hasta los 27,89 €/m
2/mes.
La previsión para 2017 es que se incorporen al mercado de oficinas de Madrid cerca de 81.900 m
2 y en 2018 más de 157.750 m
2. Aguirre Newman considera que la contratación de espacios de oficinas en 2017 alcanzará los 540.000 m
2, los niveles de disponibilidad seguirán ajustándose y el comportamiento de los precios de alquiler será muy similar al de 2016.
Comportamiento positivo del mercado en Barcelona
En Barcelona, el stock de oficinas ha alcanzado los 5.944.153 m
2, situándose el 59% del mismo en la zona centro de la ciudad. En 2016, se han incorporado al mercado 58.475 m
2 de superficie y la contratación bruta ha alcanzado los 330.282 m
2, siendo las zonas que más han crecido las del centro de la ciudad. En el Centro del Distrito de Negocios (CDN), la contratación ha alcanzado los 40.639 m
2, lo que supone un incremento del 11,35% frente a 2015.
El informe destaca que como consecuencia de la buena evolución de la demanda y la escasa oferta disponible que se ha incorporado al mercado en 2016, la tasa de desocupación ha continuado descendiendo hasta llegar al 9,5% del stock. El comportamiento de la rentas en el mercado de Barcelona ha sido positivo, ya que los precios se ha incrementado de media un 6,1%.
Para 2017, Aguirre Newman prevé que salgan al mercado 35.550 m
2 y en 2018 cerca de 93.000 m2, mientras que la demanda continuará activa, hasta alcanzar los 340.000 m2 en 2017. La tasa de desocupación seguirá ajustándose y de forma más notoria en las zonas periféricas y fuera de la ciudad. La tendencia de los precios de alquiler tendrá un crecimiento homogéneo para todas las zonas como consecuencia de la extrema escasez de espacios disponibles.
Según el informe de Aguirre Newman, durante 2017 se va a mantener una alta actividad inversora y los fondos internacionales de carácter más institucional y las socimis serán los principales protagonistas. La oferta en el mercado seguirá sin satisfacer la demanda esperada, lo que junto con el nivel de precios alcanzado, dificultará la decisión de inversión.
El nivel alcanzado por la
yield en el Distrito de Negocios se estabilizará, aunque existe la posibilidad de mayores ajustes en las zonas periféricas. En 2017, los valores capitales continuarán creciendo como consecuencia de la tendencia de crecimiento de las rentas de alquiler y el comportamiento esperado de la
yield.
