La financiación alternativa va a vivir un momento dulce en España. Así de convencido se muestra Juan Velayos, que se ha incorporado recientemente a Frux Capital como asesor especial y presidente del comité de crédito. Prevé que el mercado español, cada vez más profesional e institucionalizado, va a entender cada vez mejor las bondades de este tipo de financiación, que antes se consideraba muy cara o limitada a operaciones donde no había otra opción. Va a doblar su volumen anualmente durante una larga temporada.
¿Cuál es el origen de Frux?
Juan Velayos: Es un fondo de origen israelí liderado por Itamar Volkov y Ori Elan, que son los dos fundadores. Hace unos cinco años, observaron que el mercado de la financiación alternativa estaba poco desarrollado en España y ellos lo conocían muy bien en Israel, por lo que decidieron iniciarlo aquí. Son dos profesionales con gran capacidad para levantar capital sobre todo en su país.
¿Qué les ha llevado por decantarse por España?
Juan Velayos: El sector inmobiliario es muy profundo en el país, líquido y con mucha actividad. El número de entidades financieras se redujo mucho tras la crisis financiera de 2008. La capacidad de estas entidades tradicionales es limitada y no pueden cubrir todas las necesidades que hay en el mercado español.
¿Cómo puede impactar en la empresa la subida de los tipos de interés y la inflación?
Juan Velayos: Frux se financia con capital privado, por lo que el alza de los tipos de interés tiene un impacto más relevante en la banca tradicional, que ve cómo se encarece su posibilidad de captar dinero y lo tiene que prestar a un precio superior. El caso de Frux es diferente porque tiene detrás capital institucional, por lo que no está tan afectado por la subida de los tipos. Por un lado, puede ser positivo porque la diferencia entre la financiación tradicional, que es más barata, y la alternativa se reduce. Por otro lado, un mercado con subidas de tipos de interés es más incierto en el caso de las transacciones. Eso no es bueno porque hay menos actividad inmobiliaria. Pero lo vemos más como una oportunidad que como un problema. La financiación tradicional es más ortodoxa y su perfil de riesgo más limitado, lo que hace que sea un momento de posibilidades para la financiación alternativa.
¿Qué tipos de propuestas de financiación está recibiendo Frux?
Juan Velayos: A medida que el mercado español se está haciendo más profesional e institucionalizado, entiende mejor a la financiación alternativa. El principal reto que tiene esta tipología en el país es que se vaya entendiendo. Lo que hace la financiación alternativa es asignar un coste a un perfil de riesgo, cubriendo un hueco donde a la financiación tradicional no le encaja o solo puede cubrir un importe y el cliente necesita más. Cada vez hay más activos y proyectos a los que la financiación tradicional, no llega o no es lo suficientemente rápida o no da el importe necesario. Hay proyectos que dan mejor retorno con financiación alternativa, aunque sea más cara.
¿Qué casos de éxito ya ha tenido Frux?
Juan Velayos: Acabamos 2022 con una financiación de más de 200 millones de euros. Tenemos una capacidad de inversión de 250 millones de euros de inversión de un nuevo fondo y tenemos un potencial de 1.000 millones. Dos operaciones que se han hecho públicas son las de La Fira y un hotel céntrico de Madrid. Nuestro objetivo para 2023 es financiar en torno a los 400 millones, lo que implica doblar la cantidad del año pasado.
¿Qué alianzas se han establecido con inversores y cuál es el perfil de vuestros partners?
Juan Velayos: Son inversores muy institucionales, grandes fondos internacionales que entienden que Frux tiene una gran capacidad de ejecutar operaciones en España. Muchas veces, si el ticket es muy grande la compañía toma una parte y la otra el fondo institucional, sobre todo para operaciones muy grandes, de 25 a 30 millones en adelante.
¿Cuál es el ticket medio de las operaciones que estáis financiado?
Juan Velayos: A partir de cinco millones podemos tomar en cuenta la operación. Si superan los 30 millones, las valoraremos la coinversión, y con esta fórmula podemos superar los 50 millones.
¿Consideráis especialmente interesante algún segmento inmobiliario?
Juan Velayos: Nos gusta especialmente el ámbito de las socimis intermedias. Nos fijamos mucho en la calidad de la compañía a la que le prestamos el dinero, que sea de reconocido prestigio, un buen profesional y que su trayectoria nos genera confianza. A partir de ahí nos tiene que encajar el activo.
¿Qué aporta su incorporación a la compañía?
Juan Velayos: Me he sumado a la firma para presidir el comité de inversiones, que es donde las operaciones se someten a aprobación. La compañía ya tiene un perfil de inversión muy institucional, así que les voy a aportar experiencia y conocimiento del sector. Intentaré ayudarles en la dinamización y la gestión.
¿En qué momento consideráis que está la inversión en el mercado español?
Juan Velayos: Está en un compás de espera. Es un momento de incertidumbre. Hay una serie de variables que son inciertas, desde el coste de la deuda y la inflación, hasta cuánto va a penalizar la ralentización de la demanda a los precios finales de la vivienda y el alquiler. No tenemos un buen entendimiento del riesgo de la inversión. Es complicado decidir el precio correcto por el activo, lo que implica más riesgo y exigir mayor retorno a la inversión. Pides un menor precio y el vendedor tampoco está dispuesto a aceptarlo porque tampoco sabe cuál es la corrección adecuada. Tardaremos unos meses en aclarar la situación y hasta que eso no suceda no se volverá a dinamizar el mercado.
¿Qué percepción tenéis de los distintos sectores?
Juan Velayos: El inversor con una visión más a largo plazo, no está tan pendiente de la situación concreta actual porque sabe que no tendrá que enfrentarse a la demanda hasta dentro de unos años y puede seguir invirtiendo. Los segmentos del living están más activos, pero otros sectores están exigiendo mayores correcciones de yields y estarán más ralentizados. Lo que esté más relacionado con las ventas, como la promoción, va a asumir que va a haber una desaceleración de la demanda, porque el acceso a la hipoteca va a ser mucho más caro. El riesgo siempre existe y el resto es decidir qué retorno exiges a cada perfil de riesgo. Los profesionales van a tener que aprender a tomar decisiones en un contexto inflacionista o con una deuda con un mayor coste. Como en todas las etapas de ajuste van a brillar los mejores equipos. Frux va a vivir un momento dulce porque habrá más financiación alternativa, conoce muy bien el mercado español y tiene muy buen equipo gestor.