Las ventas de naves industriales en Sevilla y Málaga son síntoma de la proximidad del fin del ciclo bajista, según BNP Paribas Real Estate
24 de julio de 2013.- En el mercado inmobiliario de Sevilla y su área de influencia se aprecian síntomas del fin de ciclo bajista de precios, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. "Existen oportunidades en todos los sectores y demanda latente dispuesta a cerrar operaciones", afirma Jesús Anaya, director de la consultora en Andalucía.
Se da el caso, incluso, de operaciones en las que el precio del inmueble es inferior al de construcción, un indicio más del cese de nuevos descensos. Por otra parte, en los mercados financiero e inmobiliario se ha producido una inversión de papeles: "las entidades financieras han relegado su actividad de concesión de crédito para convertirse en los principales ofertantes de inmuebles. Por su parte, los propietarios particulares, acuciados por la escasez de liquidez y fuentes de crédito, venden sus inmuebles a bajo precio", argumenta Anaya.
La promoción inmobiliaria en la zona es escasa y generalmente corresponde a entidades bancarias que finalizan proyectos adjudicados para su posterior comercialización. El mercado de suelo es prácticamente inexistente ante la elevada oferta edificada disponible.
LOS COMPRADORES MÁS ACTIVOS SON INVERSORES PRIVADOS LOCALES
En el mercado de inversión, compradores con liquidez suficiente estudian en la actualidad oportunidades en un mercado que tiene a las entidades bancarias como principal actor en el lado de la oferta. Los 'family offices' locales son los operadores más activos, aunque consideran que escasean los productos de calidad. En este sentido, la oferta de locales bancarios ha perdido atractivo debido a que suelen encontrarse desocupados.
Los inversores buscan diversificar su cartera en varios inmuebles de menor importe y contratos de obligado cumplimiento con inquilinos solventes. Si falla cualquiera de los parámetros, la compra difícilmente se produce. Las rentabilidades esperadas se sitúan en el entorno del 6-7% en retail 'prime', 7,5-8% en oficinas y 9-10% en industrial/logístico.
REANIMACIÓN DE LA DEMANDA INDUSTRIAL/LOGÍSTICA
Frente a la inactividad que se asentó en el mercado industrial/logístico entre el cierre de 2011 y el verano de 2012, el tramo final del pasado ejercicio y el inicio de 2013 han traído una esperanzadora reanimación de la demanda, principalmente en alquiler, pilotada por operadores dispuestos a tomar posiciones en un mercado con precios bajos. Este es un síntoma habitual del fin de la caída de precios y de la existencia oportunidades de compra/alquiler que no deben dejarse escapar.
El mercado industrial/logístico de Sevilla y su área de influencia se caracteriza por una disponibilidad superior al 20%, naves antiguas y ausencia de nuevas promociones. El pronóstico es de mantenimiento de esta situación a la vista de rentas. La orquilla de precios de alquiler se sitúa entre 2 y 3 euros/m²/mes en su franja más alta correspondiente a las naves más comerciales y/o de reciente construcción.
Los demandantes, que dominan el mercado, buscan asegurarse el precio bajo durante el mayor plazo de contrato posible. "Se han llegado a cerrar acuerdos a renta cero, dejando a cargo del arrendatario los gastos de comunidad y el IBI, asegurando el propietario la ocupación del inmueble", añade Anaya.
Las pocas ventas que se registran tienen como precio máximo la suma del coste de la construcción más el del suelo sobre el que se asientan, estimando el valor de este como máximo en los 100 euros/m². En otros casos, la nave tendrá que derribarse, por el elevado coste que supone adaptarla a la normativa actual, por lo que el precio de venta será el del suelo.
NUEVA FASE DE RELOCALIZACIONES DE OFICINAS EN PRIME Y CENTRO
La desocupación en los edificios exclusivos de oficinas de los últimos años ha propiciado un descenso de rentas y la flexibilización de condiciones por parte de los propietarios. Como consecuencia, las empresas instaladas en zonas periféricas están volviendo al centro urbano, que renueva su protagonismo al aportar mejores comunicaciones y servicios a rentas similares. No obstante, el actual contexto de mercado también está propiciando procesos de renegociación de rentas entre propietarios y usuarios.
Desde el año 2007 los precios de alquiler de las oficinas en Sevilla han retrocedido de media un 40% en todas las áreas de la ciudad, llegando al 50% en la zona norte. En la actualidad, las rentas se sitúan en 9 euros/m
2/mes en Centro y 12 euros/m
2/mes en zona sur (Avenida de la Palmera y Los Remedios). La disponibilidad, por su parte, ha escalado desde el 15% de 2007 hasta el 40% actual.
LOS COMERCIOS SE TRASLADAN PARA MEJORAR UBICACIÓN
En el mercado de locales comerciales de Sevilla se observa una reactivación propiciada por operadores que persiguen mejorar su ubicación aprovechando el aumento de la oferta y el ajuste general de las rentas. Las empresas vinculadas a los segmentos de salud, seguros y moda se muestran particularmente activas. Por su parte, la estrategia inmobiliaria de las entidades financieras, especialmente las inmersas en procesos de concentración, consiste en disminuir el número de sucursales, sin afectar su representatividad.
En el caso de los establecimientos 'prime', los precios de alquiler se han ajustado entre un 25% y un 30% desde el inicio de la crisis, al tiempo que la tasa de disponibilidad se ha situado entre un 20% y un 25% -dependiendo de los ejes-, mientras que en 2007 se podía hablar prácticamente de plena ocupación.
