- Según BNP Paribas Real Estate, en Madrid, las rentas máximas están muy presionadas y los incentivos a la contratación son cada vez más escasos en el CBD
- En Barcelona, la tasa de vacío desciende por cuarto trimestre consecutivo y frena el descenso de las rentas
15 de octubre de 2014.- El ejercicio 2014 anota hasta el momento, a cierre del tercer trimestre, el segundo mejor registro de contratación de oficinas en Madrid y en Barcelona desde el inicio de la crisis, sólo por detrás de 2010. Según los datos de la consultora inmobiliaria , los 150.000 m
2 de oficinas arrendadas en la capital catalana entre enero y septiembre de este año superan en un 44% el volumen acumulado durante el mismo periodo en 2013 (104.000 m
2). En el caso de Madrid, los 255.000 m
2 de oficinas contratadas suponen una mejora del 6% respecto al dato del pasado ejercicio a cierre del tercer trimestre.
La contratación de oficinas en Madrid está cumpliendo las expectativas previstas, con un comportamiento moderado que supera ligeramente los datos del ejercicio 2013. Durante el tercer trimestre AXA ha cerrado una operación de 23.000 m
2 de superficie en Avenida de América 81. La operación es significativa tanto por el tamaño como por hecho de que el inmueble ha sido sometido a una reforma integral para incorporar los estándares de calidad más exigentes del mercado.
Este caso no es excepcional en la ciudad dado que algunos propietarios están emprendiendo reformas para sostener o incrementar el valor de sus edificios. Esta política contribuye a renovar el parque de oficinas madrileño pese a la ausencia de nuevos desarrollos. La superficie a entregar bajo este concepto es previsible que supere los 50.000 m
2 hasta finales de 2015. Los sectores más activos en la contratación de oficinas en Madrid durante el tercer trimestre de 2014 han sido, además de los servicios a empresas, compañías de tecnologías de la información, industria y consultoría. La superficie media se mantiene en el estándar postcrisis de 800 m
2. Con anterioridad, la media se situaba entre los 1.000 y 1.100 m
2.
La tasa de disponibilidad ha subido ligeramente hasta alcanzar el 15,9% como consecuencia de la liberación de superficie que siguen suponiendo las políticas de reducción de espacio y reagrupación de oficinas.
Las rentas medias, situadas en 12,5 €/m
2/mes, se mantienen en el promedio de los últimos trimestres, si bien en las áreas periféricas se encuentran en mínimos históricos (9,3 €/m
2/mes). Las rentas máximas están sometidas a mucha presión y es previsible que cierren el año en niveles superiores a los actuales. En el Centro de Negocios (CBD) alcanzan los 25, 5 €/m
2/mes.
Por otra parte, CBD empieza a dejar de marcar la tendencia al resto de zonas y traza una deriva propia. En esta área, por ejemplo, están desapareciendo ya los incentivos a la contratación, como prolegómeno de un posible incremento de las rentas y como consecuencia de la falta de oferta. Este escenario no es aún trasladable al resto de la ciudad.
Pese al buen registro de Barcelona desde enero de 2014, el volumen de contratación, no obstante, no es elevado. Esto es consecuencia de la reducción del tamaño de las operaciones, dado que el número medio de transacciones se mantiene estable cada trimestre desde hace cinco años. La superficie media por operación ha pasado de los 750 m
2 de antes de la crisis a los 450 m
2 actuales. Destacó por su tamaño la operación de arrendamiento de 16.000 m
2 en la Zona Franca cerrada por Agbar durante el tercer trimestre, aunque aún no se ha realizado el traslado. En cuanto a sectores, sobresalió la actividad de las empresas vinculadas a las tecnologías de la información.
El Centro de Negocios de Barcelona (CBD) aporta el dato curioso de mostrar mejores promedios de contratación ahora -6.500 m
2/trimestre- que antes de la crisis -5.500 m
2/trimestre -. Este comportamiento se explica por la mejora de las rentas de la zona y la menor necesidad de espacio de las empresas. El resultado para las compañías es una mejora de la localización a un coste asequible.
Otro apunte positivo es la reducción por cuarto trimestre consecutivo de la tasa de disponibilidad. En este último trimestre la tasa de vacío se ha reducido un 1% hasta situarse en 15,9%, un nivel cada vez más alejado del máximo de 17,5% alcanzado el tercer trimestre de 2013.
La reducción de espacio disponible está permitiendo frenar el descenso de las rentas que, en sus valores medios, llegaron a estar en 10 €/m
2/mes y ahora alcanzan los 12 €/m
2/mes. Las rentas máximas se mantienen estables pese a la falta de nuevo producto y de iniciativas de rehabilitación del producto existente. Ambos condicionantes están propiciando que el parque de oficinas de Barcelona esté aumentando su antigüedad media.
BNP Paribas Real Estate prevé que el ejercicio finalizará con un volumen de contratación anual en torno a los 200.000 m
2 que mejorará el resultado del año anterior. El descenso de la disponibilidad y la escasez de superficie de calidad en determinados rangos de tamaño -por ejemplo, entre 2.000 y 3.000 m
2, necesarios para ubicar una sede corporativa- permiten anticipar incremento de las rentas.
