Durante el segundo semestre del año pasado Barcelona registró un aumento del 11% en la absorción con respecto al mismo periodo del año anterior
Las zonas Prime de Madrid están estabilizando sus rentas, ya que están siendo las impulsoras del mercado
25 de febrero de 2013.- El mercado sigue acusando actividad moderada lastrado por la mala situación económica general del país, si bien en el negocio de inversión se observa cada vez mayor interés por nuestro país si las condiciones de precio y rentabilidad son las adecuadas, según los datos recogidos en el último Informe del mercado industrial y logístico elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle.
Demanda escasa
La demanda de suelo por parte de empresas sigue siendo muy escasa en toda la geografía española. La demanda está centrada en productos industriales con superficies de entre 500 y 5.000 m
2. El informe observa como generalmente los clientes quieren reducir costes y abaratar los alquileres, firmando contratos de larga duración pero de corto compromiso. Al mismo tiempo, asegura que la calidad de las naves no es un rasgo esencial en la búsqueda e incluso las zonas ya no se valoran tanto como antes.
En cuanto a la oferta, las que se reciben no colman las mínimas expectativas que tienen los propietarios, por lo que no se materializan transacciones.
El informe afirma que hay amplia oferta industrial de cualquier superficie en todas las zonas y solo los propietarios que adaptan sus precios a la situación actual del mercado son los que consiguen alquilar o vender.
El precio del suelo en el mercado sigue sin bajar a los niveles esperados y se sitúa entre los 150€/m
2 y 250€/m
2 para las mejores zonas en Madrid, mientras que en Barcelona se sitúa entre 175€/m
2 y 450€/m
2.
En el apartado de transacciones los datos macroeconómicos negativos y las perspectivas a corto plazo unidos a la falta de financiación siguen provocando una baja actividad en el sector. Las escasas operaciones que se consiguen realizar cuentan todas con el mismo denominador: rentas bajas y consolidación de espacios.
En cuanto al suelo Barcelona el informe afirma que en la ciudad condal se ha seguido buscando suelo para actividades logísticas a precios muy competitivos y como esta búsqueda se visto centrada en parcelas cuanto más grandes y cerca de Barcelona mejor, precisamente en el área donde la escasez de suelo es mayor.
Mercado logístico de Madrid
El motor de las demanda en 2012 ha sido el precio, la reducción de costes e incluso en algunas demandas pequeñas, la búsqueda de una mejor ubicación. La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital está atrayendo a demandas de más de 10.000 m
2, centradas en reducir costes y en la motivación que supone estar más cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el nivel de renta. El metraje de superficies demandadas ha ido bajando a lo largo del tiempo. El promedio de las demandas no superan los 5.000-10.000 m
2 siendo muy habitual encontrar empresas que buscan superficies de entre 1.000 y 3.000 m
2 .
En el apartado de la oferta, el informe de Jones Lang LaSalle destaca que la tasa de disponibilidad continúa su ascenso fundamentalmente por incrementos en la superficie libre de la tercera corona, en la que predomina el producto de segunda mano.
Las rentas siguen disminuyendo en todas las zonas, excepto la Prime. Las zonas Prime (con mejores comunicaciones y cercana a las ciudades) están tirando del resto del mercado y se ha visto cómo se han estabilizado por fin los precios.
Las operaciones llave en mano siguen sin materializarse porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son obviamente superiores.
En cuanto a transacciones, Coslada sigue siendo la protagonista de las operaciones menores de 5.000 m
2. El resto de transacciones se han realizado en zonas más alejadas, algo que no se había visto anteriormente.
Mercado logístico de Barcelona
En el apartado de la demanda, el informe de Jones Lang LaSalle explica como la absorción durante el segundo semestre de 2012 se situó en Barcelona en los 242.000 m
2 , lo que representó un 11% más que el mismo periodo del año anterior. Si se tiene en cuenta todo el año 2012, la absorción logística se ha situado en 373.000 m
2 .
La oferta disponible de espacios logísticos fue en diciembre de 2012 aproximadamente de 606.000 m², reduciéndose en casi 1,5 puntos la tasa de disponibilidad media hasta 9,6%. En 2013 la evolución de la oferta está dependiente de una serie de contratos que llegan a su fin y que aun no está claro si serán renovados o lo liberados.
Con respecto a las rentas, el informe de Jones Lang LaSalle indica que los precios de alquiler se mantienen estables en todas las zonas y estima que pueden haber tocado fondo. Las rentas máximas logísticas se sitúan en 6,25€/ m
2/mes en la primera corona y de 5€/ m
2/mes y 3€/ m
2/mes en segunda y tercera corona, respectivamente.
Las transacciones en zona Prime más destacadas han sido: ampliación de la empresa Naeko en Sant Boi de Llobregat y el alquiler de Transportes Buytrago en Mas Blau de una nave de 7.780 m
2 .
En la segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido la ampliación de 24.000 m
2 por parte de Honda en Santa Perpètua de Mogoda o el alquiler por parte de Baxi Roca en La Pobla de Claramunt de 25.000 m
2.
Inversión
El informe indica que los inversores conservadores e internacionales siguen fuera del mercado, esperando que la situación económica se clarifique. Se observan cada vez más inversores oportunistas centrados en Madrid y Barcelona, que buscan altas rentabilidades (mayores del 10%), siempre con buenos inquilinos y a precios de construcción o incluso por debajo. Según se detalla en el informe de Jones Lang LaSalle, hay interés por invertir en el mercado español, con lo que si los precios de venta se ajustan, se verán más transacciones.
En cuanto al volumen del mercado, en este el segundo semestre del año pasado sigue siendo reducido, tan solo 51 millones de euros para Madrid y Barcelona. En Barcelona tan solo ha habido una operación de cierto volumen, la venta del Parque Logístico de La Granada (asesorada por Jones Lang LaSalle), mientras que en Madrid, la transacción más destacada ha sido la de la nave ocupada por Amazon en San Fernando de Henares.
En el apartado de rentabilidades, Jones Lang LaSalle indica en su informe que para Madrid la rentabilidad Prime aumentó hasta llegar al 8.5% aunque puede llegar a aumentar hasta un 8.75%. En zona secundaria alcanzó para los mejores productos el 9.75% llegando en algunos casos al 12%.
Las rentabilidades logísticas para Barcelona se mantienen en el 8% en la zona Prime y en el 9% en la zona Secundaria.
Según Gustavo Rodríguez, director de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle, "la absorción de espacios logísticos en 2012 superó en un 14% a la del año precedente aunque seguimos en un entorno complicado. Estamos empezando a ver estabilización de rentas en las zonas prime. La falta de nuevos proyectos hace que la tasa de desocupación se mantenga estable y que vayan quedando disponibles menos activos de calidad. La presencia de inversores internacionales ha aumentado notablemente".
Según Luis Guardia, director de Industrial y Logística de Cataluña, "a pesar del contexto de crisis económica que vivimos los datos de absorción logísticas en Barcelona presentan cifras de la etapa del boom inmobiliario. Ello es debido en muchos casos al incremento de las exportaciones lideradas por las empresas de fabricación presentes en la zona. La actividad observada a finales del 2012 y principios del 2013 nos hacen prever que en el 2013 a pesar de las perspectivas negativas económicas tendremos un buen comportamiento del mercado inmologístico"
