Un informe revela que el volumen de inversión directa en bienes inmuebles terciarios se habrá duplicado en 2030, alcanzando el billón de dólares
7 de febrero de 2013 - Mientras los líderes políticos y empresariales debatieron los retos globales en la última reunión anual del Foro Económico Mundial en Davos-Klosters (Suiza), un nuevo informe de
"El objetivo de crecimiento del capital que guiaba muchas decisiones de inversión antes de la crisis financiera ha dado paso a una búsqueda internacional de flujos de ingresos seguros en un entorno de bajos tipos de interés", aseguró Colin Dyer, presidente y consejero delegado de Jones Lang LaSalle. "Aunque el valor de los activos inmobiliarios no ha sido inmune a las convulsiones financieras de los últimos años, el sector inmobiliario está revelándose como una opción preferente para muchos inversores".
Este informe destaca que Asia-Pacífico ha superado a otras regiones en lo que respecta a la actividad del mercado inmobiliario desde la crisis financiera mundial, alcanzando un volumen de inversión en inmuebles terciarios en 2012 equivalente al 77% del anterior récord registrado en 2007. En el continente americano sólo se ha alcanzado un 62% de ese nivel, mientras que el volumen de inversión en Europa se sitúa en el 46% de aquel máximo.
El estudio también pone de manifiesto que el impacto de la creciente suma de capital que busca exposición al segmento inmobiliario puede ser sustancial. Si treinta de los principales fondos soberanos reasignaran un 1,2% de sus activos al sector inmobiliario, el capital invertido aumentaría en 50.000 millones de dólares.
Los inversores están mostrando interés por un número limitado de activos de primera calidad (super-prime), fundamentalmente edificios de oficinas y comerciales en las principales ciudades. Esta clase de activo se ha convertido en la más deseada por algunos inversores institucionales cuyo objetivo es poseer los activos más estables y mejor situados, alquilados en su totalidad a los inquilinos más fiables. Las subastas competitivas han impulsado los precios de muchas de estas propiedades inmobiliarias hasta niveles incluso más elevados que antes de la crisis.
Las carteras de inversión se reorientan hacia el sector inmobiliario
En once de los principales mercados del mundo, los diferenciales entre los tipos de interés reales de los bonos y la rentabilidad del mercado de oficinas prime son, en promedio, 195 puntos básicos más elevados que en el cuarto trimestre de 2007, según datos de JLL. Estas mayores rentabilidades están animando a muchos inversores a incrementar su exposición al sector inmobiliario.
"En un momento en el que la rentabilidad del mercado de deuda pública se encuentra en mínimos históricos y las previsiones de crecimiento del capital son sombrías, la rentabilidad se convierte en un factor determinante del beneficio de la inversión", declaró Dyer y aseguró al mismo tiempo que: "El diferencial entre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y la deuda pública sigue siendo elevado y compensa largamente el riesgo adicional del sector inmobiliario que asumen los inversores".
El informe de JLL concluye que, aunque en menor medida, el aumento de las asignaciones a este sector también refleja el esfuerzo de los inversores por reducir y diversificar el riesgo recortando el peso de los pilares tradicionales de la cartera como son los bonos y las acciones.
El sector inmobiliario en Asia-Pacífico lleva la delantera
La región Asia-Pacífico se presenta como la ganadora a largo plazo en la competición mundial por el capital, favorecida por el auge de los fondos de pensiones nacionales y por el aumento del patrimonio personal. Desde 2008, el fuerte crecimiento económico de esta región, en contraste con la contracción y recesión de Europa y Norteamérica, ha impulsado la actividad inmobiliaria.
Los obstáculos operativos, los bajos niveles de liquidez y, en algunos casos, el escaso desarrollo de los mercados de capitales, limitan actualmente la inversión institucional en esta zona, lo que explica, en parte, por qué la mayoría de instituciones occidentales están infraponderadas en la región Asia-Pacífico en relación con el tamaño de su mercado inmobiliario. No obstante, a largo plazo, JLL espera que las ponderaciones relativas de las carteras en esta región aumenten, a medida que crece la confianza y el interés de los inversores como resultado de las elevadas tasas de ahorro, la rápida urbanización, el inexorable despegue de las clases medias y la mayor transparencia en esta parte del mundo.
Otras tendencias
El informe de JLL identifica otras tendencias incipientes en distintas partes del mundo, como los esfuerzos por aumentar la transparencia y la rápida expansión las operaciones de venta con arrendamiento posterior (leasebacks) en Asia, y el mayor ritmo de renovación o sustitución de inmuebles antiguos para responder mejor a las necesidades de los inquilinos comerciales de hoy en día.