- La contratación bruta de espacio de oficinas en el mercado de Madrid durante los seis primeros meses del año alcanzó los 262.790 m². En Barcelona la contratación ha registrado un notable incremento interanual del 49%, alcanzando los 177.499 m²
- La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen superior a los 1.300 millones de euros durante el primer semestre del año
20 de julio de 2015.- El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona confirma su línea de recuperación en el primer semestre y mejora claramente los niveles de contratación y rentas del mismo período del año anterior, según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman.
MERCADO DE MADRID: LA CONTRATACIÓN AUMENTA UN 23,7%
En Madrid, durante el primer semestre de 2015 la contratación bruta de espacios de oficinas se ha incrementado un 23,7% respecto al primer semestre del año 2014, alcanzándose la cifra de 262.790 m² frente a los 212.438 m². El buen comportamiento de la demanda ha venido marcado por el incremento en el número de operaciones, 318, 81 más que en el segundo semestre del 2014. Destacar el buen comportamiento de zona del Centro del Distrito de Negocios (CDN), donde se ha duplicado la contratación respecto a los dos semestres anteriores, alcanzando 40.294 m².
Según el informe de Aguirre Newman, la actividad promotora está siendo y va ser moderada. En el primer semestre de 2015 se han incorporado al mercado de oficinas de Madrid, únicamente 36.434 m². El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último semestre ha sido del 0,29%, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.765.795 m². En el total del año 2015 se incorporarán al mercado 106.434 m², de los cuales el 93% tienen usuario comprometido a fecha 1 de julio de 2015. Para el año 2016 está previsto que se inauguren 132.740 m², de los que el 32% saldrá al mercado como disponible, el resto cuentan con un inquilino comprometido actualmente.
El informe de Aguirre Newman señala que el dato más positivo para el mercado es, sin duda, el descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 12,9% en enero 2015 al 11,9% en julio 2015. El escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación han hecho que el espacio disponible se reduzca en un valor absoluto de casi 124.000 m², siendo actualmente la cifra de desocupación para ocupación inmediata de 1.519.988 m².
Según la consultora, el primer semestre del año 2015, continúa la tendencia alcista en la evolución de los precios medios de alquiler apreciada en los dos últimos semestres, pero ahora de manera generaliza, en la totalidad de las zonas analizadas. La renta media en la zona
Prime (CDN) en los 25,35 €/m²/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona permanecen en los 31 €/m²/mes. En las zonas periféricas de la ciudad, a diferencia de los últimos semestres, las rentas medias se han incrementado ligeramente, estableciéndose la renta media de la zona Descentralizada (DEC) en 11,11 €/m²/mes y las rentas máximas en 16 €/m²/mes.
En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, para el total del año 2015 Aguirre Newman estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro del año 2014 en más de un 12%. Los precios medios de alquiler seguirán incrementándose claramente en el Distrito de Negocios, con subidas más suaves en las zonas del Resto de la Ciudad y zona Descentralizada, y en las zonas de Fuera de la Ciudad (OUT), se comportarán en función de la disponibilidad de cada micro mercado. Finalmente, la tasa de disponibilidad seguirá con su tendencia a la baja como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la escasez de nueva oferta con superficie vacante que se incorporará al mercado.
BARCELONA INCREMENTA LA CONTRATACIÓN EN UN 49%
En Barcelona, la contratación bruta de oficinas ha aumentado en el primer semestre del año 177.499 m², lo que supone un incremento del 49% respeto al mismo periodo del año 2014 y de un 4% con respecto al semestre anterior (segundo semestre de 2014). El informe refleja un excelente comportamiento de la demanda en la zona del Centro Distrito Negocios (CDN), registrándose 19.904 m², lo que representa el 83% del total de la contratación del 2014 en esta zona. La zona de Fuera de la Ciudad (OUT) ha tenido un comportamiento igualmente muy positivo, alcanzando los 50.680 m² contratados y mejorando significativamente la tendencia de los últimos años.
El stock de oficinas en Barcelona durante el primer semestre del año 2015 se ha mantenido en los 5.881.469 m², no habiéndose inaugurado ningún proyecto de oficinas en este periodo. La previsión de nuevos proyectos para el año 2016 es de 57.700 m², de los cuales el 35% ya tienen un usuario comprometido actualmente.
El estudio de Aguirre Newman pone de manifiesto que durante el primer semestre del año las rentas medias se han incrementado un 6% general como media de todas las zonas analizadas destacando los incrementos en las zonas DEC y OUT (7,6 y 9,1% respectivamente) las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios se sitúan en 15,96 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad ascienden hasta los 7,09 euros/m²/mes.
A lo largo del primer semestre la tasa de desocupación ha ido disminuyendo gradualmente hasta situarse a julio de 2015 en un 12,71%. Actualmente existen 747.796 m² de espacios de oficinas disponibles, habiéndose reducido la disponibilidad en 57.510 m² durante los últimos 6 meses. La zona que ha experimentado la mayor disminución de su tasa de disponibilidad en estos últimos 6 meses es el Centro del Distrito de Negocios (CDN) que baja algo más de dos puntos hasta situarse en el 5,6%. Durante los últimos 18 meses la tasa de disponibilidad del mercado de Barcelona ha descendido en casi dos puntos y medio
En cuanto al comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, el informe elaborado por Aguirre Newman, prevé que la contratación bruta se pueda consolidar alcanzando los 340.000 m² para el total del año 2015, dados los excelentes resultados de contratación obtenidos en el primer semestre del año y las buenas perspectivas a corto plazo. En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el cierre del año 2015 marcan una tendencia al alza de las rentas medias en las mejores zonas del mercado. En el resto del mercado, las rentas de alquiler seguirán mejorando su comportamiento en función de los niveles de disponibilidad y la evolución de la contratación que cada zona muestre.
MÁS DE 1.300 MILLONES DE INVERSIÓN, UN 85% MÁS QUE HACE UN AÑO
El informe de Aguirre Newman señala que durante el primer semestre del 2015, el mercado de inversión de oficinas se ha situado en niveles superiores a 1.300 millones de euros (sin incluir la operación corporativa de compra de Testa por parte de Merlin) en Madrid y Barcelona. Esta cifra supone un incremento del 85% sobre los datos del mismo periodo del año 2014 y uno de los mejores registros históricos de los últimos 20 años. Madrid representó el 75% del volumen total.
Según el informe, los factores que impulsaron el mercado de inversión en 2014 se han mantenido vigentes e incluso se han reforzado. Destacan en este sentido la consolidación del crecimiento de la economía y las positivas previsiones a corto y medio plazo; unos niveles de rentas al alza en la zonas Prime y previsiones positivas en el comportamiento de las mismas; el retorno de la financiación al mercado en condiciones cada vez más favorables y la baja rentabilidad de la renta fija y excesiva volatilidad de las inversiones en renta variable. Todos estos factores han ayudado a mantener los elevados niveles de inversión en el primer semestre de 2015.
Destaca el informe de Aguirre Newman que el volumen medio de las operaciones de inversión en el primer semestre de año 2015 se sitúa en 43 millones, cifra notablemente inferior a la registrada en el primer semestre del año anterior, consecuencia del gran volumen de las siete operaciones realizadas durante el primer semestre del año 2014.
La mayor actividad en el mercado ha estado liderada por los inversores institucionales y las socimis. Entre ambos grupos han generado el 65% del volumen total de inversión. Respecto al
sell-side, entidades financieras/aseguradoras e inversores institucionales han sido los más activos. En Barcelona, se han seguido observando procesos de venta bajo el formato de S&LB (
sale and lease back) liderados por las administraciones públicas.
En el análisis por zonas, cabe destacar el mercado del Distrito de Negocios de Madrid, que ha concentrado el 58% del volumen de inversión mientras que en el mercado de Barcelona, la escasez de oferta en el Distrito de Negocios ha hecho que casi el 50% del volumen de inversión se haya focalizado en la zona Descentralizado (DEC).
La tasa de rentabilidad inicial ha seguido ajustándose a la baja hasta niveles cercanos al 4,5% en el mercado de Madrid. No obstante, en este mercado se han observado operaciones por debajo del 4,0%. Barcelona, la situación es muy similar, habiéndose contraído la tasa de rentabilidad inicial hasta el 4,5%-5,0% para de los mejores activos.
Las perspectivas para los próximos meses según el informe de Aguirre Newman son una continuación de la fuerte actividad inversora registrada en el primer semestre. Tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona hay varias operaciones pendientes de cierre, estimándose un volumen de inversión superior al del año 2014. Además, continuará la mejora de la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliario, con menores restricciones y márgenes más ajustados.
