"Hay unas 40.000 camas en desarrollo, equivalentes a 483 alojamientos turísticos"

Tanto los segmentos de lujo como el low cost están mostrando gran atractivo para los inversores. José Manuel Fernández, responsable de turismo de PwC, hace un repaso a los segmentos que se han mostrado más resistentes y cómo está ganando importancia el reposicionamiento de activos.¿Cuáles son los segmentos hoteleros que se han mostrado más atractivos para los inversores?José Manuel Fernández: Entre los segmentos más atractivos destacaría el segmento de lujo y gran lujo, con un peso del 20% de las unidades alojativas inauguradas en 2022. También el low cost / economy, debido a las nuevas tendencias de parte de los consumidores y al ser un segmento poco profesionalizado en España.El segmento MICE parecía que iba a decaer tras la pandemia. Hay players que consideran que el teletrabajo va a provocar que los equipos se reúnan habitualmente en hoteles. Es un segmento que permite anticipar la demanda, desestacionalizarla y “engordar” la cuenta de resultados, ya que este tipo de clientes gasta más en servicios complementarios.Activos alternativos como las branded residences y serviced apartaments también están ganando atractivo.¿Cómo se está transformando el perfil del inversor en el mercado hotelero?J.M.F: Durante 2022 se han abierto cerca de 140 establecimientos hoteleros equivalentes a unas 9.200 habitaciones, la cifra más alta desde 2009. De las unidades alojativas, el 86,5% lo hicieron integradas bajo una cadena o un grupo hotelero y los establecimientos independientes aportaron el 13,5%. Este último dato suponía un 21,9% en 2012. Esto, unido a que los nuevos propietarios están dando mayor importancia a las características estratégicas del activo frente al enfoque orientado a los retornos de la inversión, hace esperar que la tendencia de inversión por parte del inversor hotelero especializado continúe.Las nuevas dinámicas están provocando que la relación operador - propietario esté confluyendo hacia modelos asset light, donde la sofisticación de los primeros se une con la experiencia de los segundos. A pesar de que las socimis y otros inversores de perfil similar han sido históricamente patrimonialistas, no se conforman con ser meros arrendadores y entran en la operativa de estos establecimientos a través de contratos de franquicia o gestión. Se espera que se produzca una rotación del capital que ha ido entrando durante todos estos años en activos hoteleros y el nuevo capital tiene que entender los riesgos asociados a modelos asset light, especialmente del contrato de gestión, y sobre todo en activos que no sean value add sino que estén ya reposicionados y que permitan una óptima explotación.En el segmento lujo se está produciendo un acercamiento de los inversores institucionales en comparación con la inversión histórica realizada por private equities e inversores extranjeros debido a la reducción de las yields. En el low cost el capital de los inversores institucionales está comenzando a soportar los riesgos y retornos asociados a este tipo de activos, ya que es un negocio donde se pueden generar economías de escala e introducir una demanda de calidad.¿Cuáles son los mercados turísticos que más nuevos proyectos están desarrollando?J.M.F: Hay unas 40.000 camas en desarrollo, equivalentes a 483 alojamientos turísticos, lo que supone un aumento del 13%-14% comparado con las cifras de principios de 2022. Los principales proyectos en desarrollo se concentran en las áreas urbanas, representando más del 47% de proyectos en curso. Sin embargo, esta cifra es ligeramente menor apostando por este segmento mediante el que satisfacer las nuevas demandas de los consumidores, tanto económicamente, como a nivel de experiencias.Se están desarrollando con más fuerza hoteles digitales en apartamentos de diseño completamente equipados y con servicios automatizados. Un ejemplo de este concepto es Limehome, empresa nacida en Alemania y que está incrementando su presencia en España. Actualmente tiene casi 200 camas en desarrollo. La provincia de Cádiz lidera el grupo de playa y destinos clásicos, con unas 5.600 habitaciones (el 14,1% del total) en construcción.La provincia de Almería está recuperando protagonismo con la reactivación de un megaproyecto que estuvo paralizado durante más de una década. La Comunidad Valenciana continúa reposicionando su oferta. En el archipiélago canario, que actualmente cuenta con casi 6.000 unidades en desarrollo, han surgido varios proyectos tras la transformación de establecimientos obsoletos.¿Cómo se está incrementando la inversión en reposicionamiento de activos?J.M.F: El reposicionamiento permite actualizar los establecimientos a niveles superiores de calidad y servicios a través del desarrollo de nuevas estrategias comerciales y de operaciones, el cambio de marca o categoría, o mediante una buena estrategia de sostenibilidad.Todas las adquisiciones realizadas por fondos de inversión son seguidas de importantes reformas. La entrada de fondos e inversores institucionales ha contribuido a contar con una oferta hotelera con una mejor relación calidad-precio y un mejor servicio. Desde 2015 a 2022, entre el 65%-70% de lo aportado por inversores institucionales en hoteles nacionales ha ido a parar al reposicionamiento de activos, sobre todo en el segmento vacacional, donde Baleares, Canarias y Costa del Sol concentran el 80% de la inversión.El reposicionamiento de activos a menudo implica mejoras en la eficiencia energética, la adopción de tecnologías sostenibles y la implementación de prácticas respetuosas con el medio ambiente, permitiendo atraer a clientes más comprometidos y reducir costes operativos. Con una buena estrategia se pueden generar ahorros energéticos de en torno al 30%. Asimismo, los requerimientos de los inversores y la banca en materia de sostenibilidad hacen que los activos sostenibles compitan en un mercado mucho más líquido.Por último, hay muchas marcas que abogan por reposicionar sus activos, pero a través de inversiones puntuales no masivas, ajustándose a los requerimientos de los operadores y a las exigencias del consumidor. Otra figura mediante la que se buscan aunar retornos con la mejora de la experiencia del usuario es el Smart CapEx, que permite maximizar los retornos sin tener necesariamente que aumentar la categoría del activo.

ENTREVISTA

"Hay unas 40.000 camas en desarrollo, equivalentes a 483 alojamientos turísticos"

José Manuel Fernández, responsable de turismo de PwC, analiza cómo los segmentos hoteleros están atrayendo el interés inversor en España, con especial foco en low cost y lujo.

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