No habrá crecimiento de precios mientras no se normalice el mercado hipotecario
19 de enero de 2015.- El año 2014 ha marcado el punto de inflexión hacia la estabilización de los precios de la vivienda. El año pasado los precios de la vivienda usada tocaron fondo y también lo hicieron los de la vivienda nueva en zonas consolidadas, no obstante, en otras periféricas o de nuevos desarrollos, aún queda algo de recorrido a la baja, pero el precio medio se irá estabilizando a lo largo de 2015, según ha anunciado Juan Fernández-Aceytuno director general de Sociedad de Tasación durante la presentación del Informe Trimestral de Coyuntura Inmobiliaria que elabora esta empresa de valoración.
No obstante, Fernandez-Aceytuno puntualiza que estabilización de los precios no significa que se vaya a producir crecimiento de los mismos en el corto e incluso en el medio plazo, debido entre otros factores a la fuerte caída del saldo vivo hipotecario en los últimos años, ya que "mientras no se normalice este mercado podemos olvidarnos de subidas de precios".
El informe de ST muestra que el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha situado en 1.326 €/m
2 en el cuarto trimestre de 2014, un 1,3 % por encima del importe registrado en el mismo período del año anterior. Este avance es inferior al reflejado entre julio y septiembre, cuando el precio de la vivienda nueva y usada experimentó un aumento interanual del 4,1%, alcanzando entonces 1.309 €/m
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De esta forma, el precio de la vivienda sube por segundo trimestre consecutivo, tras siete años de caídas, desde que repuntó un 2,4% en el tercer trimestre de 2007, situándose en 2.344,84€/m
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El precio medio conjunto de la vivienda nueva y usada se ha mantenido estable en casi todo el año 2014, con ligeras oscilaciones al alza y la baja en forma de diente de sierra, si se consideran periodos inferiores a un año. El análisis de los datos de los últimos seis trimestres apunta a que los precios de la vivienda en España han tocado suelo.
En cualquier caso, el precio medio acumula un descenso del 44,8% respecto al valor máximo que alcanzó en 2007, cuando se situó en 2.401 €/m
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La subida del precio es más acusada en las viviendas de calidad baja (+4%) que en las viviendas de calidad media (+0,9%). En los inmuebles de calidad alta el aumento es del 0,1%.
BUENAS PERSPECTIVAS, AUNQUE PENDIENTES DEL PLANO INTERNACIONAL
En cuanto a las perspectivas para 2015, el director general de Sociedad de tasación afirma que "hay más nubes en la parte exterior que en España". Apunta en el plano internacional a factores como la evolución del precio del petróleo, la deflación europea, la posible compra de deuda por parte del Banco Central Europeo o la paridad euro-dólar. En este sentido Fernández- Aceytuno recuerda que "un euro débil permite exportar más y una venta a extranjeros es una exportación, aunque la venta se quede en España".
En el ámbito nacional el crecimiento de la economía española ha salido de la zona negativa en la que se mantenía desde 2012: ha pasado de contraerse un 1,1% en el tercer trimestre de 2013 a avanzar un 1,3% en el tercer trimestre de 2014. Las previsiones macroeconómicas para el año 2015 estiman que la economía española seguirá la tendencia ascendente iniciada en 2014.
Además de la evolución de la macroeconomía, en la evolución de la oferta y la demanda de viviendas influyen diversas variables, entre las que destacan el empleo y la financiación. En este marco, la evolución de la tasa de desempleo ha mantenido un ritmo decreciente que previsiblemente continuará en los próximos meses, aunque 4,4 millones de personas continúan en paro, según los últimos datos del Ministerio de Empleo. Asimismo, el Euribor se ha rebajado hasta situarse, a finales de noviembre, en torno al 0,3%. Por su parte, el IPC apenas ha registrado variaciones en el segundo semestre de 2014. La inflación acumulada en los once primeros meses de 2014 ha alcanzado el 1%(1,2% en 2013) y la interanual en noviembre se ha situado en el -0,4% (-0,1% en 2013).
En cuanto a la capacidad de compra, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, que en el cuarto trimestre se ha situado en 7,8 años. Este indicador se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.
Este dato es ligeramente superior a los 7,5 años registrados en el mismo período de 2013. No obstante, se ha reducido a la mitad si lo comparamos con los 13,6 años que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los precios, principios de 2007. "Se está acumulando una demanda embalsada que espera a que los niveles de precios se ajusten a su capacidad de compra", afirma el director general de ST.
EL ALQUILER Y LA REHABILITACIÓN, PROTAGONISTAS
Asimismo, otros factores están ayudando a que la percepción interna mejore, como el crecimiento del consumo, el aumento del turismo o la compra ce viviendas para destinarlas al alquiler. En este sentido, Fernandez-Aceytuno destaca 3 líneas de oportunidad para el sector: el alquiler de viviendas, la rehabilitación y eficiencia energética y, por último, el turismo.
En el plano del alquiler destaca el papel que están jugando las Socimi "no tanto por el volumen que han movido o pueden mover, sino por la sensación de que existe un mercado e inversores interesados en el producto y eso ayuda a que el mercado se desarrolle. Esto cambia radicalmente las reglas del juego".
Por lo que respecta a la rehabilitación y eficiencia energética, el directivo de ST afirma que "hay oportunidades espectaculares para rehabilitar viviendas donde existe demanda" y añade que "compra para alquiler y rehabilitación van a ir juntas en los próximos años" y opina que las Socimi van a jugar un papel importante, puesto que para ellas la eficiencia energética de los edificios sí es un factor importante por los ahorros de costes que implica.
En cuanto al turismo, ST ve oportunidades en los más de 12 millones de turistas que se alojan "en casas de amigos" y que en realidad es una muestra de un mercado por desarrollar.
Juan Fernández-Aceytuno también ha defendido la necesidad de contar con un mercado inmobiliario "lo más transparente posible", lo que ayudaría al desarrollo del mercado y a los inversores. Para ganar transparencia ya fiabilidad en el mercado propone la creación de una confederación de asociaciones del sector que, "salvaguardando las identidades particulares de cada una de ellas y siempre contando con las personas, pueda contribuir a intercambiar información, sumar fuerzas y aportar claridad y confianza al mercado inmobiliario".
MEJORA DE LA CONFIANZA EN LA EVOLUCIÓN DE LA ECONOMÍA Y VENTAS DE INMUEBLES
El índice de confianza de ST, que se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional, ha experimentado una variación positiva considerable al situarse en los 44,5 puntos sobre 100, con un avance de casi 2 puntos porcentuales en el último trimestre.
Aunque aún se mantiene por debajo del nivel de estabilidad, situado en 50 puntos, su proximidad al mismo y la mejora durante los últimos ocho trimestres consecutivos parecen confirmar la tendencia a la evolución favorable de los aspectos considerados en la encuesta, como la mejora de la confianza en la evolución de la economía y de las ventas de inmuebles. La mejora más acusada la registra la previsión de evolución del stock de la vivienda (51,4 puntos), seguido de las ventas para residencia habitual (49,7 puntos).
