El 57 por ciento se concentra en la periferia, fuera de la M-30, según la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI)
22 de octubre de 2013.- La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) estima que el stock total de oficinas en Madrid asciende a 15.001.967 m2, de los cuales 8.520.081 se sitúan en la periferia y 6.481.886 dentro de la ciudad. Aproximadamente el 57% del stock de oficinas de Madrid se concentra en áreas periféricas, fuera de la M-30. Esta es una de las conclusiones del que, según ACI, "constituye un paso en el camino para alcanzar la transparencia y profesionalidad que el mercado necesita y avanzar en una posible homogeneización europea de criterios de medición".
CRITERIOS PARA DETERMINAR EL STOCK
En este sentido, ACI ha establecido una serie de criterios para determinar, por un lado qué inmuebles se incluyen en el stock de oficinas de Madrid y cuáles no.
Entre los primeros, se consideran los edificios de uso exclusivo de oficinas, edificios High Tech , semi-industriales o de servicios empresariales con "tipología de uso de oficinas" construidos o rehabilitados desde 1985 y edificios dotacionales y de uso de la Administración Pública. En este caso se incluyen edificios de oficinas ocupados en alquiler por la Administración Pública (Administración General del Estado, Autonómica y Local), edificios de oficinas/dotacionales propiedad de las administraciones públicas arrendados a privados (no Administración Pública), edificios de oficinas propiedad de la Administración Pública y ocupados por ésta pero adquiridos después de 1985 y edificios de oficinas/dotacionales propiedad de la administración pública disponibles y que sean susceptibles de entrar en competencia en el mercado en el corto plazo para uso distinto al de la Administración Pública (edificios que cumplan con los estándares medios de calidad del mercado de oficinas / edificios que no necesiten un proyecto de rehabilitación integral para adaptarlos a mercado: en ese caso, si con posterioridad se hace la rehabilitación, en ese momento pasarían a formar parte del stock).
No se incluirían en el stock de oficinas los edificios de carácter mixto y aquellos edificios dotacionales y de uso de la Administración Pública históricos. No se tendrían en cuanta a estos efectos, por tanto, los edificios históricos y tradicionales propiedad de la Administración Pública y ocupados por ésta desde antes de 1985 o vacíos sin haber estado en el mercado desde 1985.
Asimismo, ACI ha efectuado una zonificación de Madrid para establecer criterios homogéneos de análisis y valoración.
CRECIMIENTO DE LAS ÁREAS PERIFÉRICAS
ACI señala que el mayor peso de las áreas periféricas en el mercado de oficinas es consecuencia de la fuerte tercerización de la economía madrileña y su transformación hacia una economía de servicios.
Este incremento del peso del sector servicios en la economía de Madrid ha venido acompañado de un importante desarrollo del suelo terciario destinado a oficinas. Si la industria se movió hacia los municipios metropolitanos del arco sur-sureste de Madrid, el mercado de oficinas ha tenido un importante desarrollo, inicialmente en las áreas interiores de la M-30, para posteriormente, a partir de la década de los 90, desarrollarse en las áreas de influencia de las autovías A-1, A-2 y A-6.
El incremento de la demanda de espacio de oficinas por parte del sector terciario ha sido una constante en el mercado madrileño. Frente a una demanda inicial dirigida hacia ubicaciones de máxima centralidad, área central de negocios y central secundario, a partir de los últimos años de la década de los 90 surge una demanda, tanto por parte de grandes empresas como por parte de demandantes medianos y pequeños, centrada en las áreas periféricas. Son varios los factores que explican este cambio en la estrategia de las compañías, pero son sin duda la oferta y los precios de alquiler los factores determinantes.
DESARROLLO FUTURO
En cuanto a la oferta de suelo destinada a oficinas, la dirección de crecimiento del mercado de oficinas de Madrid para los próximos años, ACI prevé que siga el sentido norte-noreste. Serán las zonas de influencia de las autopistas A2 y A1 las que muestren un mayor dinamismo en la promoción de proyectos de oficinas. Estas áreas a día de hoy ya están consolidadas como dos de las zonas de oficinas más importantes de la ciudad de Madrid.