Según el Informe Tendencias del mercado Inmobiliario europeo 2013, elaborado por PwC y ULI
19 de febrero de 2013. Si los últimos cinco años se han caracterizado por luchar para sobrevivir, 2013 marcará el inicio de la recuperación para el sector inmobiliario. La confianza empresarial, la rentabilidad y las intenciones de inversión inmobiliaria son significativamente mejores en comparación con el pasado año. Para el , elaborado conjuntamente por PwC y ULI a partir de más de 600 entrevistas a los principales representantes del sector, los actores de la industria que han logrado superar la recesión de los últimos años se beneficiaran de la salida de activos al mercado durante 2013.
Casi el 80% de los encuestados afirma que la crisis de la zona euro ha generado nuevas oportunidades para ellos. De hecho, más de la mitad, un 53%, asegura que la crisis del sur de Europa supone una excelente oportunidad de compra. Sin embargo, el estudio también explica que estas mejores perspectivas no significan que el mercado crea que se hayan resuelto los problemas macroeconómicos. Europa tiene que enfrentarse a un riesgo de apalancamiento de unos 400.000 millones de euros. Y ese es un dato que se refleja en las perspectivas de inversión de las principales ciudades europeas, donde las puntuaciones de los entrevistados son las más bajas en los últimos diez años. Además, un 44% opina que los precios en la región se mantendrán estancados hasta 2017.
Globalización de capital y especialización de las estrategias
Pero entonces ¿de dónde procede el optimismo que recoge el informe? Especialmente de las entidades mejor capitalizadas. En concreto, las grandes cotizadas son las más optimistas en relación con sus perspectivas de negocio. Se muestran dispuestas a aprovechar al máximo el bajo coste de capital para aprovechar los activos de los que se desprendan los bancos en sus esfuerzos de desapalancamiento.
El documento destaca que la rehabilitación del sector se está viendo marcada por dos tendencias principales: la globalización del capital y la especialización de las estrategias. La primera de ellas muestra que el capital que busca activos inmobiliarios europeos es cada vez más global, especialmente relevante comienza a ser la actividad de los inversores asiáticos. Estos, por primera vez, están comprando activos más allá de sus fronteras, aunque la mayor parte de estas inversiones se dirigen al tramo más alto de mercado. Y la segunda tendencia -la de la especialización de las estrategias- responde a todos aquellos inversores que no pueden o quieren centrarse en los activos "core", y que se están concentrando en operaciones secundarias, en colaboración con un operador local o en buscar ciudades en las que los aspectos demográficos y otros fundamentos de demanda sean prometedores.
Las expectativas sobre los activos procedentes de las entidades financieras siguen estando en las agendas de los distintos actores del sector. En este sentido, el 66% de los encuestados espera que, este año, las entidades de crédito saquen al mercado un mayor volumen de activos a la venta, por lo que las compañías más saneadas dispondrán de buenas oportunidades de compra. Por otra parte, tal y como ya se señalaba en el informe del año anterior, la regulación sigue preocupando al sector, y, para este 2013, un 59% cree que su impacto aumentará.
Ciudades y sectores
Como todos los años, el informe incorpora una clasificación con las ciudades con mayor atractivo de inversión inmobiliaria. Las que menos puntúan son las de aquellos países que se encuentran en el epicentro de la crisis del euro o que siguen padeciendo las consecuencias de la crisis financiera de 2008: Lisboa, Roma y Dublín, junto con las dos ciudades españolas que aparecen en el informe, Barcelona y Madrid.
Las ciudades alemanas encabezan el ranking con Múnich y Berlín y ocupan las dos primeras posiciones, seguidas de Londres. Nos es de extrañar que las urbes de Alemania ocupen los primeros lugares, ya que los inversores buscan ciudades fiables enmarcadas en economías robustas que puedan afrontar futuros temporales. Respecto de España, el informe señala que pueden surgir buenas oportunidades para los inversores internacionales en 2013 si se materializa, como la mayoría espera, un mayor volumen de carteras y activos a la venta de las entidades de crédito, inversores que ya están atentos a esas oportunidades y que están pendientes de que la Sareb comience a desprenderse de activos.
Por sectores, el documento asegura que la mayor parte de ellos se enfrentan a una fuerte presión a causa de los cambios en las tendencias de ocupación por parte de los inquilinos. Sin embargo, existen oportunidades para algunos de ellos. Los centros comerciales prime y las zonas comerciales de lujo seguirán prosperando, al igual que las pequeñas zonas de barrio que estén dotadas con tiendas de conveniencia. En el residencial, el crecimiento de la población a largo plazo impulsa la inversión en ciudades como Copenhague. Para el alquiler privado, el centro de Londres y la formación de joint ventures con las autoridades locales del Reino Unido para potenciar el alquiler pueden ofrecer muy buenas perspectivas.
Oportunidades para 2013
La encuesta incluye un capítulo que recoge las principales oportunidades para los actores del sector inmobiliario durante 2013:
Ubicaciones de valor añadido en las ciudades principales. Los activos core podrían estar fuera del alcance de mucho inversores, pero hay reductos en las ciudades principales que resultan atractivos para los inquilinos dominantes como los sectores de telecomunicaciones, medios y tecnología. Estas firmas podrían cambiar el centro de las ciudades por unas oficinas en barrios urbanos siempre y cuando tengan buenas conexiones de transporte y credenciales en materia de sostenibilidad.
Inmuebles de calidad institucional que necesiten inversión en mejoras. Los bancos están reduciendo el valor de buenos activos que apenas cuentan con uno o dos problemas como activos secundarios que requieren algo de rehabilitación y buenos gestores.
Operaciones en Irlanda y España. El informe propone a los inversores la creación de redes de contactos y relaciones en esos mercados para alcanzar el posicionamiento oportuno para acceder a oportunidades de activos distressed. En España, según el documento, ha llegado el momento de iniciar conversaciones con los principales actores a medida que se organiza el nuevo banco malo (Sareb).
Seguir el dinero. Europa es un destino clave para los turistas procedentes de China y otros mercados emergentes. Adaptar locales comerciales, hoteles o activos de ocio a las preferencias de gasto pueden generar retornos. Los principales mercados son París, Alemania, Bélgica y Turquía.
Alianzas estratégicas con un operador de un mercado local. Encuentre una firma de una ciudad secundaria que pueda proporcionarle información de valor sobre dónde residen las verdaderas oportunidades, qué activos en venta debe investigar y cuáles evitar, y qué inmuebles están a punto de salir al mercado.
Sostenibilidad. La sostenibilidad sigue subiendo puestos en las agendas de las empresas. Los entrevistados, ya sean REITs, promotores residenciales, bancos o inversores, afirman que las preocupaciones medioambientales son ahora una parte clave de sus procesos de due diligence. En el ámbito de los consumidores, las grandes marcas están barajando distintas posibilidades para reducir su huella de carbono y ofrecer productos más sostenibles; unas prioridades que está empezando a influir también en la promoción inmobiliaria de locales comerciales.
Para Guillermo Massó, socio del Grupo Construcción e Inmobiliario de PwC, "lo que realmente marca la diferencia en 2013 con respecto a años anteriores son dos factores que aplican tanto a Europa como a España. El primero de ellos es la mayor disposición de los inversores a asumir algo más de riesgo, reconociendo que existen oportunidades de inversión de valor añadido y oportunistas en cualquier mercado, y asumiendo que, en la nueva normalidad, con buenas capacidades de gestión y especialización es posible encontrar rentabilidad. Y, en segundo lugar, la combinación de un mayor flujo de capital al sector inmobiliario, a través de los grandes inversores institucionales, y una percepción generalizada de que en 2013 sí asistiremos a un mayor volumen de transacciones con carteras y activos de entidades financieras, por encontrarse las expectativas de precio muy cercanas entre la oferta y la demanda".
