Engel & Völkers prevé una consolidación de la obra nueva con grandes promociones en áreas periféricas y la rehabilitación de edificios en el centro
28 de febrero de 2017.- La mejora de la economía, la normalización de los precios y el interés inversor en un entorno de tipos de interés en mínimos han dibujado un escenario positivo para el sector inmobiliario en los últimos años. En 2017, a pesar de la desaceleración económica prevista, el mercado seguirá creciendo apoyado en la solidez de la demanda residencial. Esta es una de las conclusiones del Informe de mercado Madrid 2017, elaborado por la firma alemana Engel & Völkers, que prevé una consolidación de la obra nueva a lo largo de este ejercicio tras el repunte experimentado en 2016. Esta tendencia tendrá como protagonistas las grandes promociones en las zonas periféricas y la rehabilitación en el centro de la capital.
El estudio, presentado por Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engel & Völkers en Madrid, señala que, en materia de precios, la escasez de la oferta en determinadas zonas provocará “subidas en torno al 4% en el segmento de compraventa y del 7% en el de alquiler”.
Si en 2015 fueron los distritos más
premium los protagonistas, las mayores subidas de precios durante 2016 se han producido en otras zonas más populares. “Un signo muy positivo de una recuperacion sostenible”, en opinión de Pérez Bravo, que apunta “Universidad, Delicias, Lista o Ciudad Jardín como los barrios donde se han registrado crecimientos de doble dígito”.
Fuente del Berro, el barrio de moda en Madrid
Una de las zonas que ha adquirido un creciente protagonismo ha sido la histórica colonia de Fuente del Berro. Este oasis formado por 184 viviendas adosadas construidas a principios del siglo pasado y escondidas detrás de las calles O’Donnell y Doctor Esquerdo, se han convertido en un objeto de deseo tanto para familias como para jóvenes profesionales.
Engel & Völkers prevé que la fuerte demanda en estas viviendas unifamiliares, de superficies de 200-300 m
2 y precios en torno al millón de euros, podría impulsar alza los precios un 15% en la zona de moda del distrito de Retiro. Un incremento que se sumaría al repunte del 7% experimentado ya en 2016.
Por su parte, Retiro, Salamanca y Centro mantienen su liderazgo como los distritos de mayor prestigio de la capital. Dentro de ellos, los barrios de Recoletos, Justicia, y Jerónimos, con precios que superan los 8.000 euros/m
2 en las viviendas más exclusivas, siguen siendo los preferidos de las familias españolas adineradas y de los extranjeros que, por traslado laboral o por inversión, quieren disfrutar de una zona cuajada de edificios singulares.
No obstante, los precios máximos de estas áreas aún se encuentran por debajo del distrito de Chamartín, donde en una de las zonas más elitistas de la capital como es El Viso, la oferta de propiedades representativas puede alcanzar precios de 15.000 euros/m
2. También superan los 10.000 euros/m
2 las viviendas más exclusivas del barrio de Almagro o de las mejores zonas de la Piovera o Conde Orgaz.
El despegue de la obra nueva
2016 ha sido el año de la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en las grandes ciudades españolas. Los permisos para construir viviendas han encadenado tres años consecutivos al alza y sólo en Madrid han registrado un aumento del 38,77% en los diez primeros meses del año. Este aumento, unido al del 44% en la superficie destinada a construir, se ha traducido en una oferta de 15.391 nuevas viviendas, de las que 14.111 serán de nueva planta y 1.280 se generarán mediante la rehabilitación de edificios.
A pesar de que la rehabilitación de inmuebles crece a doble dígito, la oferta actual aún no satisface la gran demanda existente de viviendas en las zonas
prime, presionando al alza el coste de adquisición del activo a rehabilitar.
Los fondos de inversión americanos, ingleses y alemanes son, junto a las grandes fortunas latinoamericanas, los inversores más activos en este tipo de operaciones que, a lo largo de los últimos meses, han constituido varias
joint venture de largo recorrido con operadores locales.
Destacado es el cambio de perfil del comprador nacional en obra nueva, a juicio de Engel & Völkers. Si durante los años de la denominada burbuja el cliente inmobiliario era un comprador joven en busca de su primera vivienda -nacido en los últimos años del
baby boom-, actualmente ha recogido el testigo un cliente que busca una vivienda de reposición. Esta nueva demanda, denominada
senior boom, está generada por unidades familiares con hijos ya emancipados que buscan viviendas más pequeñas de altas calidades y en buenas ubicaciones. Para cubrirla, Engel & Völkers ha puesto en marcha diversas promociones de obra nueva en las que se ha observado un incremento de los precios del 7,8%. Tendencia que se mantendrá de cara al próximo ejercicio.
El alquiler, un segmento en crecimiento
El alquiler se ha convertido en uno de los principales pilares de la recuperación del sector inmobiliario madrileño. La flexibilidad otorgada en los contratos de arrendamiento, el cambio de mentalidad y la elevada rentabilidad que ofrece al propietario ha propiciado que los arrendamientos tengan cada vez un mayor peso en las operaciones de Engel & Völkers.
No obstante, comprar un piso para alquilar en las zonas más demandadas supone una rentabilidad en torno al 5%, niveles que no se registraban desde los años del boom inmobiliario y que superan a la de otros activos financieros.
En este sentido, Engel & Völkers centra sus operaciones de alquiler en los cuatro distritos más demandados de la capital: Centro, Chamartín, Chamberí y Salamanca. Mientras en el primero el perfil del arrendatario lo dibujan parejas jóvenes, ‘singles’ y turistas que alquilan pequeños apartamentos bien comunicados, en Chamartín las viviendas grandes son las preferidas entre familias, tanto españolas como extranjeras, atraídas por la amplia oferta educativa de calidad del distrito.
Por su parte, el alquiler en Salamanca y Chamberí se centra en pisos de 100-150 metros cuadrados muy demandados por familias jóvenes o ejecutivos que valoran las buenas infraestructuras de transporte, servicios y comerciales de ambos distritos.
