Sitúan el stock acumulado en 1,7 millones de viviendas
24 de junio de 2014.- El precio de la vivienda podría caer entre un 5% y un 7% anual durante los próximos tres años, lo que supone un descenso acumulado del 21% adicional al ajuste que ya ha sufrido el sector. Así lo ha puesto de manifiesto el presidente de , Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, en rueda de prensa para presentar el 'Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2014' que elabora esta empresa de consultoría.
Según ha indicado, en el mercado inmobiliario "vende el que vende más barato" y en un sector en el que aún existe un 'stock' acumulado de más de 1,7 millones de viviendas sin vender, la presión sobre los precios sólo puede ser a la baja. Existen excepciones en mercados en los que este excedente se absorberá previsiblemente en dos o tres años, como es el caso de Madrid o las zonas de costa de Alicante y Málaga, si bien, tampoco en estos lugares existen condiciones suficientes para esperar un gran repunte de precios a partir de 2017.
En términos generales, el informe señala que los bancos aún cuentan con unas 400.000 viviendas -el 23% del 'stock'- a las que dar salida bajo la atenta mirada del BCE, lo que les debería empujar a venderlas con descuentos, y al mismo tiempo existe una sobreoferta que proviene de las crecientes herencias, en línea con el progresivo envejecimiento de la población, que también hará a los herederos cerrar ventas primando la rapidez al precio.
Por el lado de la demanda, la situación del empleo hace pensar en una recuperación lenta de la ocupación, a tasas inferiores al 2%, con un mayor peso de los contratos temporales y a tiempo parcial y con salarios cada vez más bajos. Unas condiciones que no hacen prever grandes incrementos en las transacciones.
Al mismo tiempo, la consultora cree que la demanda por parte de extranjeros no residentes "no es decisiva" y, en el caso del acceso a la financiación, la entidad estima que "el mercado va a ir mejor porque poco a poco va fluyendo el crédito", aunque de momento sólo fluye a los segmentos más solventes.
CAMBIO DE TENDENCIA PERO LENTA RECUPERACIÓN
Así pues, aunque desde RR de Acuña y Asociados se ve un "cambio de tendencia" en el mercado inmobiliario, por cuanto en 2014 se empezarán a encauzar ciertos desequilibrios (desempleo, hipotecas, etc.), se cree que las condiciones persistentes hacen pensar aún en una reducción "muy lenta" del 'stock' y, por tanto, en una recuperación a largo plazo.
En cifras, por el lado de la oferta en 2013 había un 'stock' de 1.727.000 viviendas, sumando las 65.000 viviendas terminadas sin vender, 59.000 adjudicadas o entregadas en dación en pago y 138.000 heredadas. Ello supuso sólo en 2013 un incremento neto de este excedente de 34.000 inmuebles, una vez descontadas 228.000 viviendas netas vendidas.
Para el año 2016, el informe espera que estas compras repunten hasta las 332.000 operaciones, frente a un ligero incremento de las casas terminadas, hasta los 52.000 inmuebles; un descenso de las adjudicaciones y las daciones en pago, hasta las 59.000, y un repunte de las herencias, con un total de 149.000.
Durante estos tres años, el 'stock' se reducirá en 155.000 viviendas, alrededor de un 9%, hasta las 1.572.000 viviendas. En esta circunstancia, la entidad estima que "el 'stock' no se absorberá de media hasta 2022, aunque en algunas zonas persistirá hasta 2025 o tal vez no se elimine nunca, al tratarse de regiones con una población en retroceso". "Decir que se está acabando el 'stock' es una tontería"; ha remachado Rodríguez de Acuña.
SUELO PARA 4 MILLONES DE VIVIENDAS
Esta consultora calcula que en España existe un volumen de suelo residencial para 4 millones de viviendas. No obstante, señalan que en general, con la relación existente entre stock y ventas, "hablar de suelo residencial en los momentos actuales es hipotético". Señalan, sin embargo que "cabe esperar ciertas necesidades de suelo en ciertas subáreas y zonas donde estas relaciones son muy bajas, y para ciertas tipologías". Por lo tanto, "el suelo sólo valdrá en determinadas áreas, en otras no vale ni valdrá nada", recalca Rodríguez de Acuña.
TENDENCIA DE DISOLUCIÓN DEL STOCK (AÑOS)
9.000 PROMOTORAS EN CAUSA DE DISOLUCIÓN
Por otro lado, desde esta consultora hablan de "daños colaterales" derivados de esta situación. Tomando como fuente el Registro Mercantil, el informe señala que aproximadamente un 30% de las promotoras inmobiliarias se encuentran quebradas en sus balances y en causa de disolución, alrededor de 9.000 empresas, que representan el 30% del crédito concedido por las entidades y la Sareb (unos 30.000 millones de euros).
Su disolución definitiva supondría en el medio plazo "un avalancha de traspaso de activos inmobiliarios sobre el sobre el sector bancario, lo que forzaría aun más las ventas a la baja por parte de las entidades de crédito", según RR de Acuña y Asociados.
LA RECUPERACIÓN DEL INMOBILIARIO NO RESIDENCIAL, EN 2016
En cuanto al mercado de inmuebles no residenciales, esta consultora señala que, al estar directamente vinculado tanto al mercado de la vivienda, como sobre todo a la evolución de la actividad económica, sólo con la consolidación esperada para 2015 y 2016 de la incipiente recuperación de la economía española podrá esperarse una recuperación en el medio plazo de los mercados inmobiliarios no residenciales. Esto es, se espera que durante los próximos años se vaya disolviendo la situación de sobreoferta acumulada durante los últimos años que conduzca finalmente a una recuperación de los precios de este tipo de inmuebles. Según RR de Acuña, la recuperación tanto de la demanda como de los precios no se producirá antes de 2016.
