La caída del valor patrimonial residencial ha sido de 1,1 billones de euros entre 2008 y 2012
4 de febrero de 2013.- A principios de la pasada década, en 2001, el parque de viviendas en España rozaba los 21 millones de viviendas, en el año 2008 superaba ligeramente los 25 millones y en el año 2012 la cifra habría pasado a 26 millones, lo que supone un 24 % de aumento sobre 2001 y un incremento del 4% en los últimos cuatro años, según se desprende de un análisis realizado por Euroval sobre la pérdida de riqueza inmobiliaria en España.
Euroval calcula que el parque de viviendas ha sufrido una caída del valor patrimonial de 1,1 billones de euros en 4 años (-19,5 %), al pasar de 5,71 billones en 2008 a 4,60 en 2012. El aumento del patrimonio se debe a dos factores, número de vivienda y precio; en España ambos factores son significativos en el incremento de la riqueza inmobiliaria, pero el fuerte aumento de los precios y su posterior caída es lo que explica actualmente la pérdida de valor. Desde 2008 a 2012 el número de viviendas crece un 4%, con lo que en estos cuatro años tenemos un millón de viviendas más en un parque que en total vale 1,1 billón de euros menos.
Distribución desigual del patrimonio inmobiliario
El mayor patrimonio inmobiliario está en Cataluña, con 1.024 miles de millones; le sigue Madrid con 910, y Andalucía con 880 miles de millones. En estos cuatro años a que nos estamos refiriendo, de 2008 a 2012, en Cataluña y Andalucía el patrimonio ha perdido un 20%, y un 25% en Madrid, que es la comunidad donde la pérdida ha sido mayor. Las menores pérdidas corresponden a Extremadura, Asturias, Cantabria, País Vasco y Galicia, entre un 8% y un 14%. La mayoría de las comunidades autónomas pierden entre un 15% y un 20% de su riqueza inmobiliaria.
La riqueza inmobiliaria es muy relevante para la toma de decisiones económicas en lo que respecta a la capacidad de endeudamiento, el ahorro y el consumo. Euroval destaca tres efectos principales. El primero es que cuando aumenta el valor de la vivienda lo hace también la capacidad de endeudamiento hipotecario; cuando el valor cae ocurre lo contrario, se hace menos atractivo como garantía, sobre todo si se espera que siga depreciándose. Esto es válido tanto para autónomos como para profesionales, que ponen su vivienda como garantía y ven ahora reducida su capacidad de obtener liquidez.
El segundo efecto es que disminuye la renta de alquiler; podría analizarse si el alquiler se reduce con la pérdida de valor de la vivienda (porque lo contrario no ocurre, esto es, no sube en proporción al valor de la vivienda), pero no cabe duda que a largo plazo esto es negativo para el inversor que espera una renta. Y la tercera cuestión es la vivienda considerada como un ahorro para la jubilación, ya sea como venta, alquiler, o hipoteca inversa; un aumento del valor de la vivienda permite esperar más renta a futuro, ahorrar menos ahora, y consumir algo más en el presente. Lo contrario se da cuando el valor cae, pues es necesario ahorrar más para el futuro, lo que lleva a consumir ahora menos.
En cualquier caso, los desequilibrios que comportan tanto la subida brusca de los valores patrimoniales, como las caídas, justifican buscar un cierto crecimiento sostenido y relativamente estable en el sector, concluye el análisis de Euroval.
