El mercado de oficinas, un mercado en recuperación

Ángel Estebaranz Director de Negocio Oficinas Aguirre Newman Después de seis años donde la situación del mercado de oficinas en las dos principales plazas, Madrid y Barcelona, ha sido de clara contracción en casi todas las variables principales del mercado, especialmente, durante el año 2014 y los meses que llevamos de 2015, hemos contemplado claros síntomas de recuperación respaldados además por datos objetivos. Durante el año 2014, la contratación bruta de oficinas en Madrid se incrementó en un 9,4% con respecto al año 2013, alcanzándose la cifra de 432.195 m2 frente a los 395.181 m2 que se registraron en el total del año 2013. Este buen comportamiento de la demanda ha sido provocado más por el incremento en el número de operaciones, 508 (un 30% más que en 2013) que en el volumen de las mismas. La demanda efectiva, a diferencia del ejercicio anterior, ha sido mucho más atomizada, frente al año 2013 donde dos operaciones marcaron totalmente la evolución del mercado (Vodafone y Cepsa). Los datos del primer trimestre de 2015 también son mucho mejores que los del primer trimestre de 2014, la contratación bruta alcanzó los 134.000 m2, cifra un 27% mejor que en el mismo trimestre de 2013 . En lo que llevamos de año se han realizado en Madrid operaciones muy significativas, como por ejemplo los cambios de sede de: KPMG en Torre Cristal (19.600 m2), BNP Paribas en Avda. de América 81 (19.200 m2), OBS en Torrelaguna 75 (11.000 m2) ó Dentix en Ribera de Loira 56- 58 (8.200 m2). En lo que se refiere a la ciudad de Barcelona, esta mejora es aún más acusada, la contratación bruta de oficinas en el mercado de Barcelona creció en 2014 un 47% respecto a 2013, situándose en los 289.770 m2. Al igual que en Madrid, durante el primer trimestre de 2015, en Barcelona se firmaron operaciones con usuarios por más de 73.000 m2, lo que significa un incremento del 33% con respecto al 1erTrimestre 2014. En 2015 han destacado operaciones como la Generalitat en Zona Franca (7.000 m2), Roche en Sant Cugat (6.500 m2), Banco de Sabadell también en Sant Cugat (6.000 m2), HP en Catalana Parc (2.800 m2) y Netcentric en Cornerstone (2.700 m2). En relación a la actividad promotora sigue siendo bastante escasa en ambas ciudades, destacan por tamaño, la finalización de la segunda fase de la nueve sede del BBVA en las Tablas (70.000 m²) y la nueva sede del Banco Popular en la A2 en la calle Juan Ignacio Luca de Tena (otros 70.000 m2 aprox.), aunque como es lógico estos dos complejos no van a salir como disponibles al mercado ya que ambos van a ser ocupados por dichas entidades financieras. La promoción se está limitando fundamentalmente a la rehabilitación de edificios, ejemplos de esta tipología serían edificios como Castellana 81, Castellana 77, Paseo de Recoletos 4, Castellana 268, Recoletos 5, etc... De cara a analizar las tendencias del mercado para los próximos meses, sin duda hay que acudir a las cifras de disponibilidad. Los últimos datos son, sin duda, positivos; en Madrid la tasa general de disponibilidad ha disminuido apreciablemente, pasando del 14,1% en enero 2014 al 12,9% en enero 2015. Si entramos más en detalle en lo que a desocupación se refiere, hay que clarificar que el comportamiento de la misma es dispar en función de del micromercado o zona analizada; mientras que en el Distrito de Negocios (eje del Paseo de la Castellana fundamentalmente) la tasa de desocupación se encuentra actualmente por debajo del 8%, en las zonas más periféricas de la ciudad, fuera de la M-30 y sobretodo fuera de la M-40 las tasas de disponibilidad continúan todavía en cifras preocupantes, por encima del 16 y del 19% respectivamente. En Barcelona, los datos de disponibilidad también son mejores, pasando del 14,3% al 13,6%. Los datos en el Distrito de Negocios de la Ciudad Condal son alentadores situándose por debajo del 7,5%, mientras que en las zonas más alejadas de la ciudad podemos encontrar ratios de disponibilidad por encima del 18% en incluso en algunas zonas concretas por encima del 20%. Esta situación de sobreoferta en Barcelona es debido más a la excesiva actividad promotora durante el periodo 2008 -2010, que al comportamiento de la demanda, que ha sido más estable que en Madrid durante el periodo de crisis económica. Igualmente hay que resaltar que, debido a la práctica inexistencia de nuevos proyectos y el buen comportamiento de la demanda, durante los meses que llevamos de 2015 continúa la misma tendencia, mejorando los datos de disponibilidad en prácticamente todas las zonas y en las dos ciudades. Toda esta situación se ha visto reflejada en la evolución de las rentas de alquiler firmadas durante los últimos 18 meses. Si durante el año 2014 las rentas medias en Madrid ya crecieron en el Distrito principal de Negocios en el entorno del 4% hasta situarse en los 24,27 €/ m2/ mes (las rentas máximas alcanzaron los 29 €/ m2/mes), durante el primer semestre de 2015 el crecimiento en la renta media ya ha alcanzado el 4%, subiendo las rentas medias del Distrito de Negocios por encima de los 25,25 €/m²/mes (las rentas máximas han superado ya los 30 €/ m2/mes). En Barcelona el incremento de las rentas es todavía más acusado, durante el último semestre del año 2014 las rentas medias aumentaron un 7,9% en el Distrito de Negocios hasta llegar a los 15,65 euros/m²/ mes, al igual que en Madrid, en los meses que llevamos de este 2015, la mejora de las rentas firmadas siguen manteniendo una evolución positiva. En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, es posible que, sobre todo debido a la incertidumbre política, la contratación siga mejorando en ambas ciudades pero en términos más moderados a los previstos a principios de año. Los precios medios de alquiler seguirán incrementándose en el Distrito de Negocios y tenderán hacia la estabilización e incluso primeras mejoras en las zonas más periféricas. En resumen, un mercado en clara recuperación en ambas ciudades, con buenas perspectivas para los próximos meses, si bien los ritmos de recuperación de la contratación y las rentas a corto plazo van a ser un poco más moderados a las estimaciones que todos considerábamos como más probables a finales de 2014. [ ] Nº 75 - Junio - Julio  2015