Los Sale & Leasebacks vuelven al mercado protagonizando más del 50% de las transacciones realizadas
9 de octubre de 2013.- Durante el último trimestre se registró el nivel de contratación de oficinas más bajo desde 2009 tanto en Madrid como en Barcelona. Sin embargo la llegada de grandes inversores en los últimos meses, no solo de tipo oportunista, sino core o value added funds plantean un panorama más optimista sobre el sector, según el informe de inversión del tercer trimestre de 23013 elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle.
MERCADO DE OFICINAS MADRID
Las
rentas prime en Madrid se siguen manteniendo en 24,25 €/m²/ por cuarto trimestre consecutivo. Sin embargo, aunque éstas se han mantenido estables, todavía no se puede afirmar que no haya riesgo, de alguna ligera disminución durante los próximos meses. Los máximos en zona secundaria se mantienen, mientras que en el resto de zonas se siguen viendo caídas.
Sigue dándose escasez de producto de calidad en
oferta para superficies superiores a los 2.000 m
2 en CBD, lo que actúa como freno a la caída de precios y motiva que la tasa de disponibilidad en la zona se mantenga en el 9%. La tendencia global del mercado sin embargo, sigue su tendencia alcista aunque contenida, aumentando en 37.000 m² la superficie disponible de oficinas exclusivas en el resto de zonas y en otros 42.000 m² la de
High-Tech.
La oferta futura se mantiene en mínimos, en parte motivada por la ausencia de financiación para proyectos nuevos, y en parte porque los promotores están esperando una consolidación de las perspectivas macroeconómicas más positivas que ayuden a reactivar la demanda. Los proyectos que restan por terminar este año en curso, tan solo llegan a los 14.000 m² y se concentran en oficinas que está construyendo para el propio uso del promotor. Sin embargo, el 2014 presenta una actividad algo más importante, con algunos proyectos especulativos (en cualquier caso no más de 45.000 m²) y la finalización de la sede del BBVA.
A nivel de transacciones la contratación del trimestre ha sido escasa con 56.500 m
2, cifra muy baja que no se daba desde 2009. Los submercados que mejor se han comportado son el de Periferia y el CBD, donde se han contratado 28.000 (incluye
high tech) y 18.000 m
2 respectivamente.
El
mercado de inversión de oficinas en Madrid comienza a mostrar signos de recuperación como demuestra el creciente interés de inversores internacionales, tanto institucionales como privados. Especial protagonismo toma el capital procedente de Latinoamerica, Francia o Suiza así como el incipiente interés procedente de Asia especialmente China o Corea.
A nivel de oferta hay escasez en el mercado. Existen dos vías para adquirir este tipo de activos: directamente mediante la compra de los activos; o indirectamente adquiriendo los préstamos en manos de los bancos que financiaron la compra de los mismos. Los grandes propietarios de edificios de oficinas en Madrid, se resisten a deshacerse de estos activos a precios bajos siempre que no se vean obligados a ello. De igual modo, los bancos con activos adjudicados tratan de posponer la venta a la espera de la recuperación del mercado.
Otro de los grandes protagonistas del mercado inmobiliario, Sareb, ha comenzado un proceso de venta de una cartera de 7 edificios de oficinas ubicados en Madrid, denominado Proyecto Corona.
Las operaciones de inversión de oficinas realizadas en Madrid durante este tercer trimestre, alcanzaron un volumen de inversión por encima de los 49 millones de euros, lo que sitúa el volumen de inversión anual acumulado en Madrid supera, por tanto, los 190 millones de euros.
Se sigue confirmando la tendencia a la baja de las rentabilidades mínimas del CBD, que este trimestre se sitúan en el 6% y donde, para determinado producto prime y de pequeño volumen podrían ser incluso más agresivas.
MERCADO DE OFICINAS DE BARCELONA
Las
rentas prime en el mercado de oficinas de Barcelona parece que han tocado fondo. Todavía se están produciendo pequeños ajustes en los precios de alquiler en Paseo de Gracia / Diagonal, pero de aquí a finales de año se espera llegar a la estabilización. Las nuevas áreas de negocio son las que resisten mejor las rentas, seguramente porque en estas zonas la contratación se mantiene más fuerte con inmuebles de mayor calidad y con superficies más eficientes. Por el contrario, la Periferia acumula descensos de renta este año 2013 del 8,6% siendo la zona de negocios que más está sufriendo.
En cuanto a la
oferta, debido al escaso volumen de contratación este tercer trimestre y a la entrega de casi 24.000 m² vacíos en el proyecto de Porta Firal en el Paseo de la Zona Franca, la tasa de disponibilidad media en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17%.
Según Jones Lang LaSalle, la tasa de disponibilidad no comenzará a disminuir hasta mediados de 2014 cuando la oferta nueva de oficinas sea totalmente nula. Sin duda, y ya que en 2014 no está prevista la salida al mercado de nuevos metros, aquellos promotores que tomen posiciones y empiecen a construir pueden tener hoy ventajas competitivas de cara a la demanda.
A nivel de
transacciones este trimestre ha sido el de menor contratación desde que se tienen registros de la actividad del mercado de oficinas hace unos 15 años. Entre julio y septiembre de 2013 ha registrado 33.050 m², un 47% menos que el mismo trimestre del año anterior y casi un 21% menos que el segundo trimestre del año. El volumen acumulado de contratación este 2013 no llega a los 123.000 m². Ninguna de las zonas ha sido significativamente beneficiada en este sentido, si bien San Cugat ha acogido una vez más la mayor transacción del período con el futuro traslado de Endress & Hauser que se construirá una sede corporativa.
Los
inversores internacionales están materializando compras en el mercado inmobiliario aún de manera muy pausada. Ya no se trata tan sólo de inversores oportunistas sino que a ellos se están uniendo los
value added funds y los compradores
core. España está en el target de los grandes inversores a nivel global y estamos observando que su demanda va desde la compra de activos individuales, portfolios, compras de deuda y de
non-performing loans, gestoras, etc.
Adicionalmente, se observa demanda por parte de promotores y operadores hoteleros que ven en los edificios de oficinas vacíos o con posibilidades de quedar vacíos una buena oportunidad de inversión.
El mercado sigue estando falto de oferta edificios de oficinas formalmente en venta. Si bien este último trimestre del año se verá la salida al mercado de un nuevo portfolio de activos de la Generalitat, por el que claramente los inversores mostrarán interés, aunque el perfil del comprador se espera que no sea el mismo que el del fondo inmobiliario de AXA que adquirió a través de Jones Lang LaSalle el anterior portfolio de 13 inmuebles.
Entre julio y septiembre de 2013
se ha producido la venta por parte de AXA Real Estate del edificio de oficinas Pallars 197 a Autonomy Capital y se ha completado parte de la compra del portfolio de 13 edificios de la Generalitat por parte de AXA. El volumen de inversión transaccionado en lo que va de año se sitúa en casi 280 millones de euros, superando ya en un 5% el volumen alcanzado en todo el 2012. Esperamos cerrar el año con alguna nueva inversión materializada en el mercado de Barcelona.
Respecto a las
rentabilidades, estas se mantienen un trimestre más en el 6,75% en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal aunque la salida al mercado de un activo de gran calidad podría producir alguna sorpresa y situarnos en niveles inferiores al 6,5%.
