23 de abril de 2012.-. El mercado de locales y centros comerciales en España aún se ve fuertemente lastrado por la situación y el entorno económico financiero de crisis en los que está inmerso nuestro país, según el informe "Mercado de Retail en España, situación actual y perspectivas" presentado hoy en Madrid por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle. No obstante, a pesar de la incertidumbre y del aumento de la tasa de desocupación y de la caída de las rentas, se apuntan ciertos síntomas de recuperación para finales de 2012 y para los dos próximos años se pondrán en marcha nuevos proyectos, afirma el director de la División de Retail, Luis Íñiguez.
Demanda de los operadores, ventas y rentas
En 2011 la tasa de desocupación de locales en centros comerciales en España alcanzó en España el 9% de la SBA (Superficie Bruta Alquilable), lo que contabilizado en número de locales representa el 15%. Por tipología de centros, los que presentan mayores tasas de desocupación son los de tipo pequeño (de 10.000 a 20.000 m
2 de SBA), en desventaja con respecto a los grandes (de 40.000 a 80.000 m
2 de SBA) o muy grandes (mayores de 80.000 m
2 de SBA) que han demostrado un comportamiento más sólido. Según explica el informe de Jones Lang LaSalle los locales pequeños de hasta 200 m
2 son también los que concentran una mayor tasa de desocupación (el 17% de la SBA total).
Se estima que las ventas medias en centros comerciales alcanzaron en 2011 los 2.500€ / m
2 lo que supone una caída del 12% con respecto al año 2010. La actividad de ocio y restauración es la que registró las ventas medias más bajas durante el período.
Los operadores siguen demandando espacios comerciales prime, pero son cada vez más selectivos a la hora de abrir nuevas tiendas, y las exigencias al propietario son cada vez mayores debido a la situación negativa de las ventas.
Las rentas medias en locales en centros comerciales alcanzaron entre enero y diciembre de 2011 los 19€/ m
2/ mes, lo que supone un descenso del 8% con respecto al año anterior. En el caso de las rentas Prime han sido más resistentes no apreciándose descensos significativos.
Evolución de los centros comerciales
La SBA total ha aumentado un 2% en 2011, cerrando el final de año con una SBA total de 15,3 millones de metros cuadrados distribuida en 658 centros comerciales. Durante el período, Galicia (con un 20%) y Castilla-La Mancha (un 10,5%) son las Comunidades Autónomas que experimentaron un mayor crecimiento.
En el primer trimestre de 2012 se han producido tres inauguraciones: Almazara Center, SagunCenter (1ª Fase) y Serrallo Plaza. Durante el resto del año abrirán algunos proyectos importantes que han visto su apertura retrasada debido a la coyuntura económica actual como es el caso de: As Cancelas en Santiago de Compostela, El Faro del Guadiana en Badajoz, Gran Plaza 2 en Majadahonda (Madrid), el Centro Comercial Puerto Venecia, en Zaragoza, Rio Shopping en Valladolid o La Zenia Boulevard en Alicante (lo que demuestra la apuesta de los promotores por centros de tipo muy grandes).
Por Comunidades Autónomas la densidad comercial media en España ha alcanzado los 329 m
2 por cada 1000 habitantes, cifra que se prevé alcance los 342 m
2 y 350 m
2 por cada 1000 habitantes en 2012 y 2013 respectivamente, y si las previsiones de aperturas se materializan.
En 2011 las Comunidades de Murcia, Madrid, Asturias, Canarias, Aragón, Navarra y Galicia son las que mayor densidad registraron, presentado las cifras más bajas Cataluña, Extremadura, Baleares y las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.
Mercado de Inversión
El volumen de inversión en Europa en 2011 (sin incluir los locales en calle) asciende a 31,6 mil millones de euros, lo que supone un aumento del 51% respecto al año anterior. Los inversores se centran fundamentalmente en Reino Unido, Alemania, Suecia y Francia como países seguros, y en Europa central y particularmente en Polonia y República Checa como mercados en crecimiento.
Los activos preferidos han sido los centros comerciales, con un 75% del total, seguidos por los parques de medianas que han supuesto un 19%. Las tasas de rentabilidad para activos "prime" se han reducido significativamente, llegando a niveles de 5% (cercanos a los niveles previos a la crisis).
Según se desprende del informe de Jones Lang LaSalle el volumen de inversión en España ha alcanzado los 550 millones de euros 2011, lo que iguala los volúmenes de los dos últimos años y supone tan solo el 15% del volumen que se alcanzó en 2006. Los activos prime siguen despertando el interés de los inversores, según José Manuel Llovet, del Departmento de Inversión Retail de la consultora. Las rentabilidades prime se sitúan en nuestro país en el 6,5% para los grandes centros comerciales y el 7% para los parques de medianas prime.
Los activos no prime en venta son mucho más abundantes en el mercado, y si bien ha habido un gran número de procesos en marcha durante el año pasado, pocos se han completado debido al empeoramiento de los datos fundamentales de los activos (reducciones de renta, aumento de la superficie vacía, aumento de las bonificaciones), el precio de mercado de los activos claramente por debajo de valores contables y la dificultad para el acceso a la financiación.
Las rentabilidades de activos secundarios se están elevando claramente durante los últimos meses y se sitúan alrededor del 8.5% tanto para centros como para parques comerciales.
