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El limitado acceso a financiación dirige a gran parte de la población al alquiler
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Los expertos consultados auguran un crecimiento de los precios con una fuerte dispersión en función de localidades y tipologías
16 de noviembre de 2017.- El trasvase de la demanda hacia el mercado del alquiler provocado por las limitaciones de acceso a la financiación y el incremento de las rentas para los inversores, y la mejoría del sector a dos ritmos (gran ciudad frente a pequeñas localidades) son las principales conclusiones del VII Observatorio de la Valoración correspondiente al primer semestre del año, que presenta la junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de diecinueve expertos formado por las sociedades de tasación miembros de AEV y otros reconocidos profesionales del sector.
Escasez de oferta de vivienda nueva y evolución asimétrica del mercado residencial
El informe recoge datos de la muy suave recuperación del número de viviendas de nueva edificación. En cifras absolutas, el número de viviendas terminadas al mes durante el primer trimestre de 2017 es de 6.500, un dato bastante bajo pese a que represente un aumento del 19% sobre la media del mismo período de 2015. El 75% de los panelistas, tanto socios de la AEV como expertos independientes, creen que el mercado podría absorber entre 5.000 y 10.000 viviendas al mes, si bien, el 20% de los expertos considera que es posible esperar una absorción de más de 10.000 viviendas mensuales. En este sentido, los panelistas hacen referencia a estudios de transacciones que aseguran que cerca del 90% de las mismas para finales de este año corresponderán a vivienda de segunda mano, no por preferencia del comprador, sino porque el mercado está experimentando una notable escasez de oferta de obra nueva. También son varios los que mencionan que el dato de absorción es totalmente asimétrico entre localidades, porque mientras que las grandes ciudades podrán moverse en las cifras mencionadas, en el caso de muchos pequeños municipios se espera que la actividad inmobiliaria continúe todavía paralizada.
Trasvase de demanda al mercado de alquiler
En relación a las transacciones de compraventa, según el informe del VII Observatorio de la Valoración, las estadísticas reflejan un ritmo que crece por encima de las cifras de 2016, incluso alcanzando el 50% del máximo histórico de 2006. Se argumenta que esta evolución es consistente con el crecimiento estable de los precios, de la concesión de créditos que aumentan de forma suave pero sistemática y del reflejo de la entrada progresiva al mercado de nuevos hogares. El 100% de los panelistas externos y 6 de cada 10 socios consideran que los ciudadanos cuentan con facilidades para conseguir financiación bancaria. Eso sí, el sentimiento es unánime al estimar que, aunque la oferta crediticia sea muy amplia y el momento, desde el punto de vista del comprador, resulte muy interesante debido a lo atractivo de los tipos de interés, las capas menos pudientes de población siguen enfrentándose a fuertes dificultades para el acceso a la vivienda. Así, la precariedad laboral y las restricciones impuestas para obtener un crédito están provocando un fuerte trasvase de la demanda hacia el mercado de alquiler en las grandes ciudades, donde el papel del inversor, tanto particular como profesional, empieza a ser muy relevante, puesto que la renta de alquiler supera con creces la de las inversiones alternativas tradicionales.
Crecimiento medio de los precios de la vivienda entre el 1,8% y el 2,3% en 2018
En lo que se refiere a precios residenciales, el informe estima para el próximo año un mantenimiento en el ritmo de crecimiento de entre el 1.8% y el 2.3%, tras un 2016 en el que los precios han llegado a crecer hasta el 3,6% en algunos trimestres. Todos los expertos consultados auguran un incremento de los precios, si bien advierten de la fuerte dispersión en función de localidades y tipologías. Así, inciden en que es importante valorar un avance que se produce a dos velocidades claramente diferenciadas: mientras las grandes capitales presentan crecimientos importantes, en el resto de poblaciones se experimentan subidas a menudo muy leves, y en algunos casos todavía continúan los descensos. Para explicar esta tendencia alcista se argumentan razones como el crecimiento del número de transacciones, las mejoras en la accesibilidad al crédito y la buena evolución de los datos macroeconómicos. No obstante, entre los motivos que llevan a esperar que ese crecimiento se modere en cotas suaves, se habla del estancamiento de los salarios, la precariedad laboral y el viraje del mercado hacia el alquiler como la opción más cómoda y segura. En este último aspecto, se destaca el cambio de mentalidad experimentado por las familias, que unido al rebrote de los alquileres turísticos como alternativa a los hoteles, ha ocasionado un incremento importante de las cuotas de alquiler, así como un acortamiento de los tiempos: las viviendas se alquilan más rápido, y esto obliga a las familias a desplazarse a zonas periféricas, con la consecuente subida de precios también en estas últimas.
Financiación alternativa para el promotor y creciente protagonismo de las socimis en la promoción de viviendas
En el informe también se habla de los sectores de la construcción y la promoción, así como de la financiación a promotores, haciendo alusión a varios de los eslabones de la cadena inmobiliaria, cuyas evoluciones se encuentran íntimamente ligadas entre sí. Así, son mayoría los panelistas que cifran las dificultades del mercado en las restricciones a la financiación de la promoción, por las cautelas con que los bancos siguen actuando y que son especialmente acusadas hacia la figura del pequeño promotor. Por ello, se destaca la entrada en el mercado de las fuentes de financiación alternativas, tales como
hedge funds, joint ventures, cooperativas o
shadow banking que, aunque son todavía residuales, se estima van a evolucionar de manera notable. Asimismo, se hace mención al papel cada vez más relevante de las socimis, que, por no tener la necesidad de acudir al crédito bancario, juegan un nuevo papel en el mundo de la promoción.
Según Paloma Arnaiz, secretaria de la AEV, “nos encontramos en un periodo de transición hacia una nueva mentalidad, tanto de promotores como de compradores e, incluso, de la propia Administración, cuyo fruto más probable será un fuerte impulso del mercado del alquiler. Este proceso, con el tiempo, tenderá a igualar nuestra cultura inmobiliaria con la de otros países europeos, menos apegados al concepto de propiedad; no obstante, es necesario que las tensiones económicas y financieras que lo están forzando se normalicen, para que las rentas tiendan a crecer de manera saludable, y no como el efecto adverso de las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad y de la carencia de suficiente oferta de obra nueva“.
