26 de enero de 2011.- Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid durante 2011 han mantenido la tendencia iniciada a finales del 2010, aunque se ha producido un descenso moderado, según el último informe de la consultora Jones Lang LaSalle sobre el mercado de oficinas de Madrid. La renta Prime ha vuelto a disminuir un 0,98% situándose en los 25,75 €/m²/mes, impulsada por una presión bajista motivada por la existencia de disponibilidad de espacio en edificios de calidad. Sin embargo, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos.
En el cuarto trimestre de 2011 se han sobrepasado los 2 millones de m² en oferta entre Oficinas y High-Tech, alcanzando la tasa de disponibilidad del 10,84% -excluyendo los productos High-Tech-. La zona CBD vuelve a aumentar su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales y en el resto de las zonas, la oferta se mantiene estable.
Como es de esperar, el grueso de la promoción nueva se concentra en las zonas Periferia y Satélite incluyendo en una gran proporción edificios High-Tech. Aunque la generación de nueva oferta se ha reducido, la situación actual de contratación no ha permitido absorciones de metros significativas. Este fenómeno es especialmente evidente en las carreteras N-I y la N-II, y no tanto en la N-VI.
La oferta futura esperada para 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011, ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Es importante señalar que en el 2013 prácticamente toda la oferta que se espera está prealquilada o es ocupación propia, por lo que puede ser la primera vez en años que no se promueva oferta para arrendamiento.
El nivel de demandas inferiores a 1.000 m² sigue estando en unos niveles muy similares a los de los dos últimos años. La demanda de gran tamaño ha disminuido ligeramente motivada por las elecciones y las tensiones económicas generales. Sin embargo, el informe señala como hecho positivo, el que estén apareciendo demandas de volumen apreciable para empezar a estudiar la nueva situación de los mercados de manera exhaustiva de cara a este año.
Según lo esperado y siguiendo la tónica general del año, Jones Lang LaSalle señala que las transacciones entre octubre y diciembre de 2011 se han mantenido en más de 88.000 m², lo que ha superado ligeramente las perspectivas que se tenían inicialmente.
Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de número de m² por transacción es la Periferia, además es esta zona la que acumula mayor cantidad de operaciones, que suponen el 46% del total del mercado.
Según José Miguel Setién, director de producto oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: "Como hemos visto, la tendencia de bajada de precios en términos absolutos es menor. Aunque seguirá saliendo un cierto volumen de oferta futura, en este año 2012 esperamos que sea el último con un número de metros relevante. Asimismo, el mayor nivel de optimismo en la economía general contribuirá a una mayor generación de demanda, lo que hace esperar una estabilización gradual del mercado."
Mercado de inversión
La incertidumbre en la economía sigue haciendo mella en algunos fondos extranjeros. Sin embargo, sigue habiendo demandas por parte de los nacionales que han acumulado el 60% del volumen transaccionado durante todo el año 2011.
Los criterios generales de inversión no cambiaron durante el 2011 y previsiblemente tampoco lo harán a corto plazo, demandándose edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, inmuebles situados en zonas secundarias dentro de la M-30 o zonas consolidadas como Campo de las Naciones o Arroyo de la Vega u otras zonas de Madrid como el Parque Empresarial de las Rozas, y siempre con buenos contratos. Además la fórmula del Sale & Leasebacks con contratos largos e inquilinos solventes, sigue estando siendo objeto de las demandas.
Durante el cuarto trimestre de 2011 la oferta ha seguido la tendencia apuntada durante la primera parte del año, incrementándose paulatinamente aunque sin materializarse de manera sustancial en las transacciones del período.
La rotación de los activos en Las Rozas fue excepcionalmente alta con 5 transacciones finalizadas durante el 2011 y motivada por la disponibilidad de fondos y compañías inmobiliarias.
El informe de Jones Lang LaSalle destaca que los inversores están esperando que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen gracias a los embargos. Las instituciones financieras todavía no están dispuestos a aceptar los ajustes de precios necesarios y además se encuentran limitados por el hecho de que algunos de los activos forman parte de préstamos sindicados con otras instituciones financieras, por lo que no esperamos ver este tipo de producto en el mercado hasta al menos el segundo trimestre del 2012.
Las oportunidades de Sale & Leaseback en Madrid fueron muy escasas durante el 2011, tendencia que continuará aunque con, se espera, alguna nueva oportunidad en 2012.
Por primera vez desde principios del 2009 las rentabilidades para edificios de oficinas en inversión han subido medio punto hasta llegar al 6% equiparándose con Barcelona y Bruselas. No obstante, para transacciones de volúmenes inferiores a los 20 millones de euros, ubicadas en buenas zonas y con contratos a largo plazo, podrían aún obtenerse rentabilidades algo menos agresivas.
Durante el cuarto trimestre del año se han firmado 137 millones de euros en transacciones que duplican ampliamente los bajísimos niveles de cada uno de los trimestres restantes del año. Este volumen, sin embargo, confirma el mantenimiento del interés por parte de inversores nacionales en buenos productos y que se ve reflejado en la compra de Torre Picasso por parte de Pontegadea.
Para el total del año 2011 se alcanzaron los 311 millones de euros, cifra que supone un 40% del total invertido en inmuebles de oficinas en Madrid en 2010.Bajos niveles de inversión y moderada caída de las rentas en el mercado de oficinas de Madrid en 2011
26 de enero de 2011.- Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid durante 2011 han mantenido la tendencia iniciada a finales del 2010, aunque se ha producido un descenso moderado, según el último informe de la consultora Jones Lang LaSal
26 de enero de 2011.- Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid durante 2011 han mantenido la tendencia iniciada a finales del 2010, aunque se ha producido un descenso moderado, según el último informe de la consultora Jones Lang LaSalle sobre el mercado de oficinas de Madrid. La renta Prime ha vuelto a disminuir un 0,98% situándose en los 25,75 €/m²/mes, impulsada por una presión bajista motivada por la existencia de disponibilidad de espacio en edificios de calidad. Sin embargo, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos.
En el cuarto trimestre de 2011 se han sobrepasado los 2 millones de m² en oferta entre Oficinas y High-Tech, alcanzando la tasa de disponibilidad del 10,84% -excluyendo los productos High-Tech-. La zona CBD vuelve a aumentar su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales y en el resto de las zonas, la oferta se mantiene estable.
Como es de esperar, el grueso de la promoción nueva se concentra en las zonas Periferia y Satélite incluyendo en una gran proporción edificios High-Tech. Aunque la generación de nueva oferta se ha reducido, la situación actual de contratación no ha permitido absorciones de metros significativas. Este fenómeno es especialmente evidente en las carreteras N-I y la N-II, y no tanto en la N-VI.
La oferta futura esperada para 2012 y 2013 no ha variado frente al último trimestre de 2011, ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Es importante señalar que en el 2013 prácticamente toda la oferta que se espera está prealquilada o es ocupación propia, por lo que puede ser la primera vez en años que no se promueva oferta para arrendamiento.
El nivel de demandas inferiores a 1.000 m² sigue estando en unos niveles muy similares a los de los dos últimos años. La demanda de gran tamaño ha disminuido ligeramente motivada por las elecciones y las tensiones económicas generales. Sin embargo, el informe señala como hecho positivo, el que estén apareciendo demandas de volumen apreciable para empezar a estudiar la nueva situación de los mercados de manera exhaustiva de cara a este año.
Según lo esperado y siguiendo la tónica general del año, Jones Lang LaSalle señala que las transacciones entre octubre y diciembre de 2011 se han mantenido en más de 88.000 m², lo que ha superado ligeramente las perspectivas que se tenían inicialmente.
Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de número de m² por transacción es la Periferia, además es esta zona la que acumula mayor cantidad de operaciones, que suponen el 46% del total del mercado.
Según José Miguel Setién, director de producto oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: "Como hemos visto, la tendencia de bajada de precios en términos absolutos es menor. Aunque seguirá saliendo un cierto volumen de oferta futura, en este año 2012 esperamos que sea el último con un número de metros relevante. Asimismo, el mayor nivel de optimismo en la economía general contribuirá a una mayor generación de demanda, lo que hace esperar una estabilización gradual del mercado."
Mercado de inversión
La incertidumbre en la economía sigue haciendo mella en algunos fondos extranjeros. Sin embargo, sigue habiendo demandas por parte de los nacionales que han acumulado el 60% del volumen transaccionado durante todo el año 2011.
Los criterios generales de inversión no cambiaron durante el 2011 y previsiblemente tampoco lo harán a corto plazo, demandándose edificios situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, inmuebles situados en zonas secundarias dentro de la M-30 o zonas consolidadas como Campo de las Naciones o Arroyo de la Vega u otras zonas de Madrid como el Parque Empresarial de las Rozas, y siempre con buenos contratos. Además la fórmula del Sale & Leasebacks con contratos largos e inquilinos solventes, sigue estando siendo objeto de las demandas.
Durante el cuarto trimestre de 2011 la oferta ha seguido la tendencia apuntada durante la primera parte del año, incrementándose paulatinamente aunque sin materializarse de manera sustancial en las transacciones del período.
La rotación de los activos en Las Rozas fue excepcionalmente alta con 5 transacciones finalizadas durante el 2011 y motivada por la disponibilidad de fondos y compañías inmobiliarias.
El informe de Jones Lang LaSalle destaca que los inversores están esperando que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen gracias a los embargos. Las instituciones financieras todavía no están dispuestos a aceptar los ajustes de precios necesarios y además se encuentran limitados por el hecho de que algunos de los activos forman parte de préstamos sindicados con otras instituciones financieras, por lo que no esperamos ver este tipo de producto en el mercado hasta al menos el segundo trimestre del 2012.
Las oportunidades de Sale & Leaseback en Madrid fueron muy escasas durante el 2011, tendencia que continuará aunque con, se espera, alguna nueva oportunidad en 2012.
Por primera vez desde principios del 2009 las rentabilidades para edificios de oficinas en inversión han subido medio punto hasta llegar al 6% equiparándose con Barcelona y Bruselas. No obstante, para transacciones de volúmenes inferiores a los 20 millones de euros, ubicadas en buenas zonas y con contratos a largo plazo, podrían aún obtenerse rentabilidades algo menos agresivas.
Durante el cuarto trimestre del año se han firmado 137 millones de euros en transacciones que duplican ampliamente los bajísimos niveles de cada uno de los trimestres restantes del año. Este volumen, sin embargo, confirma el mantenimiento del interés por parte de inversores nacionales en buenos productos y que se ve reflejado en la compra de Torre Picasso por parte de Pontegadea.
Para el total del año 2011 se alcanzaron los 311 millones de euros, cifra que supone un 40% del total invertido en inmuebles de oficinas en Madrid en 2010.