"Nos enfocamos en activos en centro ciudad, bien comunicados y con necesidades de reforma"

En un mundo pospandemia que exige espacios de trabajo flexibles, Marta de Azlor, directora asociada de Meridia Capital, nos revela la estrategia detrás de su ambicioso vehículo de inversión Meridia V: enfocarse en ubicaciones prime en Madrid y Barcelona, liderando la transformación hacia oficinas sostenibles e innovadoras, en sintonía con las tendencias laborales emergentes.Con el lanzamiento de Meridia V, que se perfila como el mayor vehículo de la gestora hasta la fecha, ¿cuál es la estrategia de inversión de este fondo en el sector de oficinas?Marta de Azlor: Meridia V es un fondo de inversión inmobiliario dentro del segmento value add centrado en invertir en Iberia en sectores que registran un desequilibrio entre oferta y demanda e idealmente con un componente operativo. Respecto al sector oficinas, nuestra estrategia de inversión se ha ido adaptando desde el fondo Meridia II (vintage 2014). En Meridia II estábamos centrados en activos ubicados en zonas periféricas consolidadas y bien comunicadas de Madrid y Barcelona.Nos enfocamos en activos en centro ciudad, bien comunicados y con necesidades de reforma. La pandemia ha provocado cambios en las formas de trabajar y las empresas han redefinido su estrategia de alquiler de oficinas para preservar el talento. Priorizan ubicaciones en centro ciudad que ofrezcan servicios a sus empleados.El fondo se enfoca en transformaciones brow-to-green y en necesidades inmobiliarias surgidas por tendencias demográficas ¿Cómo influyen estas en la selección de proyectos y oportunidades de inversión?M.A: Al estar centrados en transformaciones brow-to-green que requieren de un volumen de inversión elevado para reposicionar el activo, tenemos la capacidad de crear producto de oficinas que se ajuste a las necesidades de las empresas del futuro. En la selección de proyectos es relevante analizar el potencial del activo y realizar una buena conceptualización del producto final. Es clave que el activo bajo análisis disponga de altura de plantas, posibilidad de generar espacios diáfanos y espacios donde los empleados puedan relajarse, intercambiar ideas en salas polivalentes y participar en actividades en espacios abiertos o zonas ajardinadas. Para nosotros también es esencial mejorar la sostenibilidad de los activos que compramos ya que, como gestores, estamos comprometidos con nuestra huella ambiental y social.Nuestra estrategia pasa por implementar una transformación brown-to-green a nuestras inversiones. Ya que consideramos que los activos que no cumplan con altos estándares de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG serán activos obsoletos en el futuro con escasa liquidez en el mercado de inversiones e interés para los potenciales inquilinos. Invertimos siempre con la intención de desinvertir en aproximadamente 4-5 años (aunque somos flexibles si surgen oportunidades de salida que nos permiten alcanzar nuestro plan de negocio con anterioridad). Por lo tanto, buscamos crear producto de oficinas de calidad, comercializarlo y estabilizarlo. Comparado con otro perfil de inversor, asumimos un nivel mayor de riesgo ya que gestionamos todo el proceso de transformación de los edificios y asumimos el riesgo de la comercialización. Ello nos permite encontrar compradores que estén dispuestos a sacrificar rentabilidad a cambio de un menor riesgo adquiriendo activos alquilados que cumplan con altos estándares de calidad."El inversor está esperando a tener más visibilidad para volver a explorar adquisiciones"¿Qué inversor se siente más atraído? ¿Ha cambiado ante los desafíos económicos?M.A: El sector de oficinas se encuentra en un momento de cambio estructural dentro de la comunidad inversora y de usuarios y la inversión en España en 2023 ha disminuido más del 50% vs 2022. Del total invertido en el sector inmobiliario en 2023, las oficinas representan aproximadamente un 10%, cuando en el periodo de 2018 a 2022 habían representado un 20% del total. Esta caída se debe, en nuestra opinión, a tres factores: incremento de los costes de financiación, presión del entorno macroeconómico y cambio estructural del modelo de trabajo como consecuencia de la pandemia (con el aumento del teletrabajo).Los inversores se mueven en un entorno de alta incertidumbre. Esto ha provocado una retirada del capital más core, muy activo en el pasado en este tipo de segmento. Sin embargo, consideramos que una inflación más controlada, la potencial bajada de tipos de interés en el medio plazo por parte de la Reserva Federal y el Banco Central Europeo, y una mayor estabilidad en los entornos y políticas laborales (de nuevo relacionado con el teletrabajo y las necesidades reales de espacio) debería mejorar las condiciones para la inversión. El inversor está esperando a tener más visibilidad para volver a explorar adquisiciones.El sector oficinas se ha visto negativamente impactado tras la pandemia especialmente en mercados como Estados Unidos y Reino Unido donde los desplazamientos son largos y donde el mercado laboral está muy tensionado y, por ende, la fuerza de trabajo tiene mucho poder de negociación. Esto ha generado a nivel de la comunidad inversora un sentimiento de precaución respecto a este asset class. Sin embargo, el hecho de que las empresas estén empezando a tomar medidas para volver a situar la oficina en el centro de la cultura corporativa, con el objetivo de proteger la productividad de sus empleados, denota que las oficinas seguirán siendo un activo de referencia para la comunidad inversora, pero quizás de forma más selectiva.¿Cuántos activos disponen actualmente en su cartera de oficinas?M.A: Ahora mismo Meridia tiene una cartera de 13 activos de oficinas que suman 90.000 m2 de SBA. Estamos presentes tanto en Madrid como en Barcelona, con 5 y 8 edificios respectivamente. Nuestro activo estrella es proyecto Smart, ubicado en el 22@, con más de 24.600 m2 de oficinas divididas en tres edificios. Es el primer edificio inteligente de España, cuyo proyecto cuenta con la certificación LEED Platinum y Well Platinum otorgadas a la sostenibilidad y el bienestar del complejo.La última adquisición que hemos cerrado ha sido la compra para el fondo Meridia IV de dos edificios en el centro de Barcelona, en Sarrià-Sant Gervasi. En total los dos edificios suman 6.000 m2 de oficinas y necesitan un reposicionamiento sustancial ya que están desactualizados. Nuestro plan de negocio se centra en la reforma de ambos edificios y en su posterior alquiler. Este sería un ejemplo de proyecto que nos gustaría replicar en el futuro tanto en Madrid como en Barcelona para expandir nuestra cartera."Los ocupantes buscan espacios flexibles, abiertos, más colaborativos, sostenibles y con servicios para sus empleados"¿Están evaluando el potencial de inversión en otros mercados?M.A: Nuestro foco de inversión en oficinas se centra exclusivamente en Madrid y Barcelona, y en concreto dentro de la ciudad. Nos interesan también los mercados de oficinas de Málaga y/o Lisboa, podríamos valorar invertir en ellos de forma selectiva.¿Cómo evolucionarán los espacios de trabajo en los próximos años?M.A: Los espacios de trabajo están evolucionando para facilitar la adaptación a la aceleración de las tendencias del trabajo híbrido. Los ocupantes buscan espacios flexibles, abiertos, más colaborativos, sostenibles y con servicios para sus empleados. Esto ayuda al bienestar de sus empleados, permitiéndoles retener el talento.Los grandes ocupantes están comprometidos con objetivos de sostenibilidad y priorizan ubicarse en espacios de trabajo que cumplan con criterios ESG. Las empresas buscan convertir las oficinas en espacios que protejan el sentido de pertenencia del empleado. Desde Meridia, trabajamos para ayudar a nuestros inquilinos a conseguir sus prioridades empresariales por lo que somos flexibles a la hora de crear entornos que lo faciliten.

CONTENIDO EXCLUSIVO PARA SUSCRIPTORES