El mercado de oficinas en España muestra una evolución desigual entre las dos principales plazas del país. Madrid modera su ritmo tras un primer semestre especialmente activo, mientras Barcelona consolida su recuperación y encadena varios trimestres de crecimiento, según el informe del tercer trimestre de 2025 elaborado por BNP Paribas Real Estate.
Madrid: ajuste trimestral y previsión de cierre al alza
La contratación en Madrid se ha situado en 110.715 m2, lo que supone una bajada del 26,6% respecto al trimestre anterior. En el acumulado del año, la absorción alcanza 388.824 m2, un 13% menos que en el mismo periodo de 2024. Pese a esta moderación, la consultora prevé que el ejercicio cierre con una cifra próxima a los 550.000 m2, impulsada por operaciones de gran volumen actualmente en fase avanzada de negociación.
Entre las transacciones más destacadas del trimestre figuran el traslado de Naturgy a la calle Josefa Valcárcel, 48, con una superficie de 19.123 m2, y la operación de Ericsson en el edificio Madnum, en Méndez Álvaro, que suma 13.400 m2.
Por zonas, la área descentralizada ha concentrado el 38% de la superficie contratada y el 29% de las operaciones, favorecida por la escasa disponibilidad de grandes espacios en el centro y por unas rentas más competitivas. La zona centro ha absorbido el 34% de la superficie y el 28% de las operaciones, mientras que la periferia ha representado el 16% y el área CBD, el 13%. En este último submercado destaca la firma de ING, que ha ocupado 1.800 m2 en el número 2 del paseo de la Castellana.
El municipio de Alcobendas continúa mostrando una actividad destacada, concentrando el 35% de la demanda registrada en la periferia.
En cuanto a rentas, el mercado mantiene una tendencia al alza, aunque con menor intensidad. La renta media se sitúa en 22,07 euros por m2 al mes, un 1,3% más que en el mismo trimestre de 2024. En el CBD, la renta media asciende a 34,23 euros por m2 al mes, y la renta prime se mantiene en 43,5 euros lo que representa un crecimiento anual del 3,6%. En la zona centro, la media alcanza 25,47 euros por m2 al mes (+4,3%), mientras que en la descentralizada se sitúa en 17,06 euros y en la periferia en 11,51 euros, con máximos de 16,50 euros por m2 al mes.
La tasa de disponibilidad continúa descendiendo, hasta situarse en 9,11%, 68 puntos básicos menos en los últimos doce meses. En el CBD, la disponibilidad alcanza mínimos históricos, con un 2,44%, mientras que en la zona centro se reduce hasta el 4,91%.
BNP Paribas Real Estate prevé que la combinación de una oferta ajustada, el dinamismo de la demanda y las buenas perspectivas macroeconómicas mantengan la estabilidad del mercado en los próximos meses, apoyada por nuevos proyectos en desarrollo como el edificio Faro, en Méndez Álvaro, o Marqués de Mondéjar, en el distrito de Salamanca.
Barcelona: fuerte incremento interanual impulsado por el 22@
El mercado de oficinas de Barcelona ha registrado en el tercer trimestre una contratación de 108.703 m2, un incremento del 84% respecto al mismo periodo del año anterior. En total, se han cerrado 73 operaciones, 17 más que en el trimestre previo, con un tamaño medio de 1.490 m2, un 13% menor debido al predominio de contratos por debajo de los 3.000 m2.
Las operaciones de mayor volumen se han concentrado en el distrito 22@, con 61.626 m2, lo que representa el 57% de la contratación total. Entre ellas destacan la ocupación completa de los edificios Diagrame (14.613 m2) y Badávila (8.143 m2). Este distrito continúa atrayendo a empresas tecnológicas, aunque también a compañías de otros sectores.
La zona centro ha absorbido el 23% de la superficie contratada, seguida del CBD, con un 8% (8.677 m2) y predominio de empresas financieras y aseguradoras. Las áreas descentralizadas y periféricas han concentrado el 12% restante; en esta última destaca el edificio Olmo, en Cornellà de Llobregat, como una de las operaciones más relevantes.
Las rentas también registran avances. La renta media se sitúa en 19,56 euros por m2 al mes, un 3,9% más que hace un año, mientras que la renta prime alcanza los 30 euros por m2, con un incremento del 1,7%.
La tasa de disponibilidad se reduce 61 puntos básicos, hasta el 12,32%, similar a la registrada a finales de 2022 y con tendencia descendente.
Según Anna Güell, directora del área de oficinas de BNP Paribas Real Estate en Barcelona, el dinamismo de la demanda y la solidez de la economía permitirán cerrar el año con una absorción cercana a los 300.000 m2, además de un ligero repunte de las rentas, especialmente en las zonas más céntricas.