El mercado de oficinas de Madrid atraviesa un momento de fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. La disponibilidad de espacios prime en el distrito financiero se encuentra por debajo del 1%, lo que refleja una escasez crítica en los edificios de mayor calidad y ubicación. Esta situación está llevando a las empresas a buscar alternativas fuera de la M-30, al tiempo que genera una demanda embalsada a corto y medio plazo, según datos de Knight Frank.
De acuerdo con el informe (Y)OUR SPACE 2025, presentado por la consultora, este escenario podría encontrar una respuesta estructural a largo plazo en el proyecto Madrid Nuevo Norte, concebido como un nuevo centro de negocios capaz de atraer inversión y talento internacional.
Daniel Caprarin, director de Research & Marketing de Knight Frank, explica que el mercado de oficinas “se encuentra en un momento dinámico, con el stock dentro de la M-30 presionado por el aumento de población y el crecimiento del turismo”. Entre 2022 y el segundo trimestre de 2025, la población madrileña ha crecido en cerca de 420.000 habitantes, mientras que en 2024 llegaron 310.000 turistas internacionales más que en 2019, el anterior máximo histórico. “Estas variables impulsan la conversión de edificios de oficinas hacia usos residenciales o turísticos, al tiempo que el crecimiento del PIB y del empleo mantiene activa la demanda corporativa”, añade.
En los nueve primeros meses de 2025, el 65% de la superficie alquilada se localizó fuera de la M-30, frente al 50% del año anterior, según detalla Bernardo Gómez-Arroyo, director de Oficinas de Knight Frank. Sin embargo, el 85% del volumen de inversión se concentró en el interior de la M-30. Para la consultora, esta diferencia anticipa una progresiva equiparación entre el mercado de inversión y el de alquiler en los próximos trimestres.
Por su parte, Miguel Hernández, director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte, subraya que “este gran desarrollo ofrecerá a la capital la oportunidad de redefinir su modelo económico y competir con otras ciudades europeas en atracción de inversión y talento”.
Vuelta generalizada a las oficinas
A escala global, las empresas están revisando sus estrategias inmobiliarias ante un entorno marcado por la transformación tecnológica, económica y organizativa. El informe, elaborado a partir de una encuesta a 300 responsables inmobiliarios corporativos que gestionan más de 60 millones de m2 en todo el mundo, concluye que el 50% de las compañías prevé ampliar su superficie en los próximos tres a cinco años, lo que podría generar hasta 10 millones de m2 adicionales de demanda de oficinas.
Los principales retos identificados por los participantes se agrupan en tres áreas: la alineación entre estrategia de negocio y estrategia inmobiliaria (39%), la adaptación de los espacios al trabajo híbrido mediante estrategias de rightsizing (55%) y la mejora de la eficiencia de uso de los espacios actuales (33%).
El estudio confirma la consolidación del modelo híbrido como formato predominante. Casi la mitad de las organizaciones (46,6%) planea adoptar este esquema, frente a un 10% que mantiene un modelo completamente presencial. En consecuencia, los espacios corporativos tienden a ser más flexibles, tecnológicos y centrados en la colaboración.
Además, el 63% de los encuestados afirma priorizar la funcionalidad de los espacios sobre su diseño, y el 45% señala que su estrategia inmobiliaria futura estará guiada por la búsqueda de eficiencia y valor añadido, combinando control de costes y atracción de talento.
Según Lee Elliott, Partner & Head of Global Occupier Research de Knight Frank y autor del informe, “en los próximos años las compañías deberán tomar decisiones clave en un contexto de mayor incertidumbre y transformación. El papel del sector inmobiliario corporativo será aportar valor y adaptar los espacios a las necesidades reales de los empleados y los equipos”.