ISC Fresh Water Investment Socimi, controlada por el inversor mexicano Moisés El-Mann a través de Branch Management, ha adquirido los edificios de oficinas Albatros C y D, situados en el número 11 de la calle Anabel Segura, en el submercado de Arroyo de la Vega (Alcobendas, Madrid), por 39 millones de euros.
Los inmuebles, hasta ahora propiedad de Cain International, suman aproximadamente 27.000 m2, incluyendo plazas de aparcamiento, y formaron parte de la antigua sede de Acciona. El vendedor ha sido la firma estadounidense Cain International, que había comprado ambos activos en diciembre de 2019 a Acciona y Schindler Group por 65 millones de euros.
El precio actual supone un descuento cercano al 40% respecto a la valoración pre-COVID, en un contexto de ajuste en el segmento de oficinas fuera del distrito financiero central (CBD). En el caso de los activos de Alcobendas, alrededor del 50% de la superficie se encuentra actualmente vacante y las rentas medias se sitúan en torno a 12 euros por m2 al mes, niveles similares a los registrados hace seis años.
Cain International inició su expansión en España entre 2018 y 2019 con una estrategia centrada en oficinas secundarias, incluyendo la adquisición de varias carteras como el denominado Project Juno, procedente de Merlin. Sin embargo, la pandemia y la consolidación del modelo de trabajo híbrido redirigieron la demanda hacia ubicaciones prime en el centro de las ciudades, mientras que los submercados periféricos han registrado mayores tasas de disponibilidad y una evolución limitada de las rentas.
Para ISC Fresh Water, la operación se enmarca en la estrategia impulsada por Moisés El-Mann, uno de los primeros inversores mexicanos en entrar con volumen en el mercado inmobiliario español tras la crisis financiera. En 2013 adquirió por 300 millones de euros la red de sucursales de Banco Sabadell a Moor Park, activos que posteriormente integró en la estructura Socimi. La compra en Alcobendas supone una nueva operación en el segmento de oficinas en España.
La adquisición se ha financiado mediante una combinación de 15,3 millones de euros en capital propio, seis millones en financiación intragrupo aportada por Branch Management y un préstamo senior de 18 millones concedido por Banco Sabadell. El crédito contempla una estructura de amortización tipo “balloon”, con pagos trimestrales a partir de mayo de 2026 y vencimiento final en mayo de 2033, a un tipo de interés de Euríbor más 1,80%, con instrumentos de cobertura incluidos.
La operación pone de manifiesto la divergencia que atraviesa el mercado de oficinas en España, donde los activos prime en los principales distritos financieros mantienen una mayor estabilidad, mientras que el stock secundario en ubicaciones descentralizadas continúa ajustando valoraciones. En este contexto, la estrategia de ISC Fresh Water apunta a una posible reposición y gestión activa del activo en un submercado próximo a La Moraleja, condicionada por la evolución de la demanda y la capacidad de absorción de superficie disponible.