El mercado de oficinas nacional coge impulso en el primer semestre del año. De enero a junio, los datos provisionales de CBRE indican que la contratación en Madrid y Barcelona, que son los dos principales mercados, alcanzó los 407.000 metros cuadrados, lo que representa un aumento del 27% respecto al mismo periodo del año 2023. Además, este volumen de contratación supera en un 4% la media del primer semestre de los últimos cinco años.
En el segundo trimestre, se han realizado varias operaciones significativas de alquiler. En Madrid y Barcelona se concretaron 11 operaciones de más de 5.000 m2 y más de 25 operaciones que excedieron los 3.000 m2. Se anticipa que esta tendencia de operaciones de gran envergadura continúe durante la segunda mitad del año, con varias operaciones de esta magnitud ya visibles para los próximos trimestres. El tamaño medio de las operaciones ha experimentado un crecimiento, pasando de un promedio de 850 m2 en 2023 a prever un promedio de 1.000 m2 para la primera mitad de 2024. Ejemplos de estas grandes operaciones, asesoradas por CBRE, incluyen la mudanza de Garrigues a Torres Colón y el traslado de MSD al Edificio Botánic.
La actividad de contratación en el mercado ha mostrado una recuperación que se refleja también en el mercado de inversión, caracterizado por operaciones de volumen aún reducido, por debajo de los 50 millones de euros. La inversión total registrada en los primeros seis meses del año ha alcanzado los 834 millones de euros, lo que supone un incremento del 14% en comparación con el primer semestre de 2023. El segmento de midcaps está predominando en la actividad, con un ticket medio de 29,8 millones de euros (incluyendo portfolios como el de la Junta de Andalucía o Basid) durante esta primera mitad del año. CBRE ha participado en varias de estas operaciones, como la venta de Príncipe de Vergara 108 a Mutualidad de la Abogacía y la de Doctor Esquerdo 136 a Azora en Madrid, así como la venta de Aragón 295 a Fisa74 en Barcelona.
"Se consolida el cambio de tendencia en
el sector de oficinas, donde estamos viendo
un mayor nivel de actividad en el mercado de
alquiler y una mejora de los niveles de inversión"
Se identifican dos tendencias principales en el mercado: un incremento en el interés por adquirir oficinas para uso propio, con una inversión total que supera los 440 millones de euros, y el interés en la compra de activos de oficinas susceptibles de ser reconvertidos a otros usos, con una inversión que supera los 100 millones de euros. Las previsiones apuntan a que la inversión para el conjunto del año podría superar los volúmenes del año anterior, aunque se espera a ver cómo se desarrollan las grandes operaciones en los meses venideros.
Iñigo Enrich, Executive Corporate Director y Head de Oficinas en España de CBRE, valora positivamente la evolución del sector en el primer semestre: “Se consolida el cambio de tendencia en el sector de oficinas, donde estamos viendo un mayor nivel de actividad en el mercado de alquiler y una mejora de los niveles de inversión, con la participación de CBRE en muchas de las grandes operaciones. El interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios se refleja en datos de contratación muy positivos y tasas de disponibilidad bajas en los edificios de mayor calidad. El interés inversor en estos meses es una muestra de la buena evolución del sector y los sólidos fundamentales del mercado”.
Contratación sólida en Madrid, con mercados periféricos recuperando la actividad
El primer semestre ha mostrado una actividad intensa en la capital, con un aumento del 20% en la contratación de oficinas. Durante los primeros seis meses del año, la contratación en el mercado de oficinas de Madrid alcanzó los 250.000 m2, cifra comparable con los niveles de 2022. El sector público, junto con el sector de servicios empresariales, ha reactivado su demanda de oficinas tras un período de menor actividad.
Según CBRE, los mercados periféricos están ganando dinamismo, especialmente en edificios cercanos a la M-30 que ofrecen fácil acceso a transporte público y son de alta calidad. Dado un mercado central con limitada disponibilidad y rentas ascendentes, en los mercados periféricos se están realizando operaciones de gran tamaño, con expectativas de que esta tendencia continúe en los próximos meses. En cuanto a las rentas, es cada vez más común que superen los 40 euros por m2 en el eje de Castellana. En estas ubicaciones, especialmente en espacios que queden disponibles y en proyectos en reforma, las rentas podrían exceder este umbral, según indica CBRE.
La contratación crece un 45% en Barcelona liderada por el 22@
La contratación de oficinas en Barcelona ha registrado 160.000 metros cuadrados en el primer semestre del año, siendo este el segundo mejor semestre desde la pandemia, con un aumento del 45% respecto al mismo periodo del año anterior y un 10% por encima de la media de los últimos cinco años. El dinamismo de las empresas tecnológicas ha contribuido a que el distrito 22@ gane relevancia en el mercado de oficinas de Barcelona. Este distrito tecnológico ha representado casi el 40% del total alquilado en el segundo trimestre, contribuyendo al buen desempeño observado también en el primer trimestre y posicionándose como el segundo mercado con mayor contratación durante el año, con más del 35%. El único mercado que lo supera es el Centro Ciudad, donde se realizó la notable operación de AstraZeneca.
El mercado flex, a buen ritmo
El mercado flex ha mostrado fortaleza y estabilidad en la primera mitad del año, con más de 10.000 puestos transaccionados en Madrid y Barcelona, lo que representa un aumento del 3% en comparación con el año anterior. Los niveles de ocupación se han mantenido sólidos desde 2021, con tasas superiores al 80% (actualmente 82% en Madrid y 78% en Barcelona). Adicionalmente, Barcelona continúa siendo uno de los principales mercados europeos en términos de penetración flex, con una tasa del 3,5% del stock flexible al cierre de 2023. En Madrid, este indicador también ha mostrado un incremento, alcanzando casi el 2%.