El mercado de oficinas de Madrid cerró 2025 con una contratación anual de 535.713 m2, lo que supone un crecimiento del 13,7% en términos de actividad y un ajuste moderado del 6,06% respecto a 2024, tras varios ejercicios de fuerte expansión. Así lo recoge un informe elaborado por BNP Paribas Real Estate, que destaca la fortaleza de la demanda, la escasa disponibilidad en las zonas más consolidadas y el nuevo máximo histórico alcanzado por las rentas prime.
En el cuarto trimestre del año, la contratación sumó 146.889 m2, un 32,67% más que en el trimestre anterior y un 19,32% por encima del mismo periodo de 2024. Este avance se explica, según el informe, por el aumento del tamaño medio de las operaciones, que se situó en 1.483 m2 frente a los alrededor de 1.000 m2 registrados en trimestres previos.
El comportamiento del mercado madrileño se apoya, además, en un contexto macroeconómico favorable. Las previsiones de BNP Paribas Real Estate apuntan a un crecimiento del PIB español del 2,9% en 2025 y del 2,4% en 2026, por encima de la media de la zona euro, junto con una mejora de la calificación crediticia del país que refuerza la percepción de solidez económica.
La limitada disponibilidad de espacio en las áreas más demandadas dentro de la M-30 ha condicionado la evolución anual de la contratación y está desplazando parte de la demanda hacia zonas descentralizadas y periféricas, donde existe mayor oferta y niveles de renta más competitivos. Entre las operaciones más relevantes del ejercicio figuran la ampliación del IE en Castellana 278, hasta alcanzar 15.094 m2, el traslado de Renfe al edificio Faro, en Méndez Álvaro, y el movimiento de ICEX a un inmueble en Manoteras, con 12.841 m2.
El análisis por zonas confirma el peso del CBD y del Centro, que concentraron conjuntamente el 54% de la superficie absorbida en el cuarto trimestre. El CBD representó el 30% de la contratación trimestral y el 25% del número de operaciones, con un tamaño medio de contrato de 1.778 m2, impulsado por la preferencia de las compañías por ubicaciones centrales pese al aumento de las rentas. En el conjunto del año, esta zona mantuvo una cuota del 25% de la demanda, con especial actividad en Cuatro Torres, Castellana, Azca, Serrano, Barrio de Salamanca y Jerónimos.
La zona Centro concentró el 29% de la superficie contratada en el último trimestre y el 23% de las operaciones, con una superficie media de 1.856 m2, destacando ejes como Méndez Álvaro, Chamartín, Barrio de Salamanca y Cuzco. Por su parte, la zona Descentralizada absorbió el 25% de los m2y el 29% de las operaciones, con una superficie media de 1.243 m2 y un notable dinamismo en Arturo Soria. En la Periferia se registró el 16% de la superficie contratada y el 22% de las operaciones, con actividad destacada en Pozuelo de Alarcón (A6), Alcobendas y Tres Cantos (A1), así como en Las Mercedes y San Fernando (A2).
La pequeña y mediana empresa mantuvo un papel relevante en el mercado. En el último trimestre, el 44% de los contratos correspondió a superficies inferiores a 500 m2. Los rangos de 500 a 1.000 m2 y de 1.000 a 3.000 m2 concentraron conjuntamente el 47% de la demanda, mientras que las operaciones superiores a 3.000 m2 fueron limitadas, aunque existen varias negociaciones de gran tamaño en fases avanzadas.
La presión de la demanda sobre los mejores activos se trasladó a las rentas. La renta media de la ciudad aumentó un 1,30% interanual y se situó en 22,61 euros por m2 al mes a cierre de 2025. En el CBD, la renta media alcanzó los 34,12 euros por m2 al mes, un 1,50% más que un año antes, con máximos de 45 euros en los mejores inmuebles del eje Castellana. Esta cifra sitúa la renta prime en su nivel más alto de la serie histórica, superando los registros de 2007-2008 sin ajustar por inflación.
La zona Centro cerró el año con una renta media de 27,52 euros por m2 al mes, un 0,71% más en términos interanuales y un repunte trimestral del 8,04%. En la zona Descentralizada, la renta media se situó en 17 euros, con un incremento anual del 5,15%, mientras que en la Periferia descendió ligeramente hasta 11,81 euros, con Pozuelo de Alarcón alcanzando valores en torno a 17 euros en activos de referencia como Térmica III.
La tasa de disponibilidad en Madrid se redujo hasta el 9,02%, nueve puntos básicos menos que un año antes. La presión es especialmente intensa en el CBD, donde la disponibilidad se sitúa en el 2,40%, y en la zona Centro, con un 4,89%. Fuera de la M-30, la disponibilidad es mayor, con un 12,53% en la zona Descentralizada y un 13,57% en la Periferia. El parque de oficinas de Madrid alcanza los 15,26 millones de m2, de los que alrededor de 1,38 millones están disponibles.
De cara a 2026, BNP Paribas Real Estate prevé que el mercado continúe consolidándose, con una demanda activa y la incorporación de nuevos proyectos de obra nueva y rehabilitación. La escasez de producto en las zonas core y el interés por edificios más eficientes seguirán condicionando la evolución de las rentas en los activos prime.