La oficina está redefiniendo su papel más allá de la vuelta al trabajo presencial. En un mercado cada vez más selectivo, los activos compiten no solo por su ubicación, sino por su capacidad para adaptarse a nuevas formas de trabajo, incorporar servicios y responder a mayores exigencias de calidad, eficiencia y experiencia de usuario. Ese fue uno de los ejes de la intervención de Paula Albaladejo, directora de Project & Development Services en el sur de Europa de JLL, durante el Desayuno Editorial 'Workplaces: oficinas guiadas por criterios ESG', organizado por Observatorio Inmobiliario.
Desde su perspectiva, el segmento de oficinas está recuperando protagonismo dentro del sector inmobiliario, tanto en España como en otros mercados europeos. El retorno progresivo a la presencialidad ha reactivado el papel de la oficina como espacio de cultura corporativa, colaboración y desarrollo de proyectos, impulsando una nueva etapa de inversión sobre el parque existente.
De producto inmobiliario a activo de valor
Uno de los mensajes centrales de Albaladejo fue que la oficina ya no puede entenderse como un simple alquiler de metros cuadrados. “Los edificios de oficinas se han convertido más que en alquileres de metros cuadrados, en espacios de servicios”, afirmó durante el encuentro. A su juicio, los inmuebles son hoy más intensivos desde el punto de vista operativo y funcionan cada vez más como ecosistemas.
Ese giro se refleja tanto en el diseño como en el uso del activo. Las oficinas incorporan configuraciones más complejas, con espacios de concentración, áreas colaborativas, restauración, zonas comunes o fórmulas próximas al coworking. Así, la frontera entre oficina, hospitality y hub empieza a diluirse a medida que los edificios integran prestaciones que hasta hace pocos años quedaban fuera del producto estándar.
La evolución, por tanto, no afecta solo al inmueble como soporte físico, sino también a su funcionamiento diario y a la relación que establece con el usuario. La propuesta de valor ya no depende únicamente de la localización, sino también de la capacidad del edificio para acompañar nuevas dinámicas de trabajo y ofrecer un entorno más completo y confortable.
Amenities, confort y una lógica más próxima al hospitality
Albaladejo vinculó este cambio a una concepción de la oficina más próxima al hospitality. “No es solo analizar cuánto CAPEX hay que poner, ya que las oficinas están entrando de lleno en el sector hospitality, con amenities que antes no existían”, explicó.
Recepciones experienciales, gimnasios, terrazas, restauración, iluminación circadiana o zonas colaborativas forman parte de esa nueva generación de oficinas que busca elevar el atractivo del activo y mejorar la estancia diaria del usuario.
Esta evolución también tiene una traducción directa en valor. Según JLL, los edificios que incorporan amenities pueden alcanzar rentas hasta un 17% superiores a la media. Además, el 56% de los responsables de Real Estate ya integra estos servicios para favorecer la presencialidad, mientras que el 76% de los empleados otorga un alto valor a que su oficina se ubique en zonas con opciones de ocio.
“No es solo cuánto meto en CAPEX,
sino cómo lo traduzco en ahorros y servicios”
Otro de los puntos más relevantes de su intervención fue la necesidad de vincular cualquier inversión a su impacto real sobre la explotación del edificio. Para Albaladejo, la cuestión no es únicamente cuánto capital se destina a transformar una oficina, sino qué retorno genera después en términos de eficiencia y funcionamiento.
La rentabilidad del reposicionamiento, en este sentido, depende de su capacidad para traducirse en ahorro, mejor gestión y una propuesta de valor más sólida para el usuario final. Ese planteamiento sitúa el OPEX en el centro de la estrategia. Ya no se trata solo de acometer una reforma o incorporar nuevas dotaciones, sino de comprobar hasta qué punto esa inversión mejora el comportamiento cotidiano del activo y refuerza su competitividad.
Esa lógica encuentra respaldo en los últimos análisis de JLL sobre el mercado madrileño. Según la consultora, la rehabilitación de oficinas obsoletas en el CBD de Madrid puede elevar la tasa interna de retorno nominal hasta el 20,1% en un horizonte de cinco años. Frente al 2,1% estimado en un escenario sin intervención, una rehabilitación intermedia permitiría alcanzar una TIR del 18,9%, mientras que una actuación profunda la situaría en el 19,1%.
En ese análisis, Albaladejo señala que la rehabilitación de edificios genera “un círculo virtuoso” al permitir ahorro en costes operativos, reducir los periodos de desocupación por la atracción de inquilinos de mayor perfil y revalorizar el capital al reposicionar activos en un mercado dinámico.
Un mercado más exigente y con menor margen para los activos obsoletos
La lectura de JLL apunta a que esta nueva etapa se está produciendo en un entorno de creciente exigencia sobre la calidad del producto. El fenómeno del flight to quality se percibe con especial intensidad en los distritos centrales de negocios, donde la disponibilidad es reducida y muchos edificios obsoletos necesitan inversiones para seguir siendo competitivos. Pero esa presión no se limita al CBD, sino que también alcanza a otros entornos en los que determinados campus corporativos están incorporando servicios complementarios y configuraciones híbridas.
Esta presión recae además sobre un parque envejecido. Según JLL, Madrid y Barcelona requieren 5.800 millones de euros de inversión en CAPEX para modernizar los activos de oficinas ubicados en zonas prime. En concreto, el 90% de los inmuebles de Madrid y el 82% de los de Barcelona tienen más de una década de antigüedad, mientras que en el centro de la capital solo el 25% del stock alcanza estándares de Grado A.
Aun así, no todos los activos cuentan con margen de adaptación. En algunos edificios o localizaciones, las inversiones de mejora pueden dejar de tener sentido desde el punto de vista económico, lo que abre la puerta a procesos de reconversión hacia otros usos. El resultado es un mercado más polarizado, en el que la localización, la calidad del producto y la capacidad de responder a nuevas exigencias operativas pesan cada vez más en la asignación de capital.
En ese escenario, la intervención de Paula Albaladejo dejó una idea clara: la oficina mantiene su recorrido dentro del sector inmobiliario, pero bajo condiciones más exigentes. La capacidad de sostener su valor en el tiempo dependerá cada vez más de cómo combine reposicionamiento, gestión eficiente y una respuesta creíble a una demanda más selectiva.