En el mercado de oficinas, la combinación entre coste, accesibilidad y calidad del edificio está ganando peso en la toma de decisiones de las empresas, mientras la escasez de producto y el aumento de las rentas dentro de la M-30 desplazan parte de la demanda hacia ubicaciones exteriores. Sobre esta evolución puso el foco Teresa Taberna, directora del área de Oficinas en Capital Markets de BNP Paribas Real Estate, durante su participación en el Desayuno Editorial ‘Workplaces: oficinas guiadas por criterios ESG’, organizado por Observatorio Inmobiliario, donde analizó los factores que están marcando hoy la selección de activos.
Taberna situó el presupuesto como punto de partida en la búsqueda de oficinas. “Como cualquier coste, lo primero que tienes que saber es qué presupuesto tienes”, afirmó. Junto al factor económico, destacó la cercanía al transporte público y la calidad del edificio, y advirtió de que la falta de accesibilidad puede dificultar la asistencia a la oficina.
La oficina, más allá de la zona centro
En ciudades como Madrid, la escasez de producto y el aumento de las rentas dentro de la M-30 están favoreciendo el desplazamiento de parte de la demanda hacia ubicaciones exteriores, donde algunos activos empiezan a registrar una mayor actividad. Taberna apuntó además que, desde el punto de vista inversor, se aprecia una progresiva normalización de estas zonas, en un proceso que, según indicó, continuará a corto y medio plazo.
Ese análisis encuentra respaldo en la evolución del mercado madrileño. Según BNP Paribas Real Estate, Madrid cerró 2025 con una contratación anual de 535.713 m2, en un contexto marcado por la fortaleza de la demanda, la escasa disponibilidad en las zonas más consolidadas y el aumento de las rentas en los activos mejor posicionados. La presión es especialmente intensa en el CBD, donde la tasa de disponibilidad se sitúa en el 2,40%, y en la zona Centro, con un 4,89%, frente al 12,53% de la zona descentralizada y el 13,57% de la periferia.
A ello se suma la evolución de las rentas. La media del CBD alcanzó a cierre del año los 34,12 euros por m2 al mes, con máximos de 45 euros en los mejores inmuebles del eje Castellana, mientras que en la zona descentralizada se situó en 17 euros y en la periferia descendió hasta 11,81 euros. Esta brecha ayuda a explicar por qué parte de la demanda está empezando a mirar fuera de la M-30 en busca de alternativas más asumibles.
Ese movimiento, sin embargo, no se produce de forma homogénea. Taberna añadió que cuanto más descentralizada es la ubicación, mayor debe ser la oferta de servicios integrada en el edificio. La periferia, por tanto, no compite solo por precio, sino también por su capacidad para ofrecer un entorno de trabajo funcional y suficientemente equipado.
También los datos de contratación apuntan a una lectura más matizada de ese desplazamiento. En el cuarto trimestre de 2025, la zona descentralizada absorbió el 25% de los m2 contratados y el 29% de las operaciones, con especial dinamismo en Arturo Soria, mientras que la periferia concentró el 16% de la superficie y el 22% de las operaciones, con actividad destacada en Pozuelo de Alarcón, Alcobendas, Tres Cantos, Las Mercedes y San Fernando. El mercado, por tanto, sí se abre a nuevas ubicaciones, pero no de manera uniforme.
Una dinámica similar se observa también en Barcelona Según los datos de la consultora al cierre 2025, el mercado anotó con una contratación de 301.476 m2, un 13,7% más que un año antes, en un contexto de fortaleza de la demanda en las zonas más consolidadas y reducción de la disponibilidad en los ejes más prime. La renta prime alcanzó los 32 euros por m2 al mes, un 6,7% más interanual, mientras el CBD redujo su disponibilidad hasta el 1,47% y la zona Centro hasta el 3,26%, frente al 24% del 22@ y el 19,65% de la Periferia.
Ese desplazamiento hacia zonas exteriores se cruza, además, con otra cuestión que afloró en el desayuno: el impacto que la crisis de la vivienda empieza a tener sobre el mercado de oficinas. Por un lado, el encarecimiento residencial dificulta la atracción de talento en determinadas ciudades. Por otro, alimenta el debate sobre el cambio de uso de inmuebles y la posible pérdida de parte del stock de oficinas en favor del residencial. En ese contexto, la cuestión no es solo cuánta superficie vacante existe, sino qué recorrido real tiene: si puede seguir compitiendo como espacio de oficinas, si puede reconvertirse o si, por el contrario, queda bloqueada sin una salida clara.
En ese marco, Taberna advirtió de que no todas las zonas exteriores presentan la misma capacidad de absorción. Al referirse a Las Rozas, en Madrid, no solo apuntó a la abundancia de edificios vacíos, sino también a las dificultades para reconvertir parte de ese stock a otros usos, como el flex living o el residencial. Su reflexión introduce así un matiz relevante: en determinadas áreas, parte de los inmuebles vacantes no encuentra salida ni como producto de oficinas ni a través de un cambio de uso, lo que limita tanto la reactivación de esas zonas empresariales como el aprovechamiento de ese stock en un contexto de escasez de vivienda.