El desarrollo de nuevos proyectos logísticos en España afronta importantes obstáculos administrativos y estructurales que pueden prolongar los plazos hasta diez años, según el informe Persistent Supply Constraints Position Europe for Value Growth, elaborado por Prologis Research. El estudio destaca que la complejidad de los trámites urbanísticos y los procesos de recalificación, unida a la limitada disponibilidad de suelo en zonas estratégicas, está dificultando la respuesta a la creciente demanda de espacios logísticos.
El análisis señala que incluso el suelo ya calificado como industrial, particularmente en la Comunidad de Madrid, puede experimentar demoras de varios años antes del inicio de las obras. A estas barreras se suma la falta de disponibilidad eléctrica, especialmente en la zona centro, que limita la posibilidad de acometer nuevas construcciones.
Las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia, donde la demanda logística es más elevada, presentan una oferta cada vez más restringida. Esta situación está provocando un aumento en los costes de reemplazo, dado que el suelo disponible resulta tanto más escaso como más costoso. En consecuencia, los activos logísticos modernos y bien ubicados están ganando valor en el mercado, al concentrar el interés de operadores e inversores.
“El sector logístico se ha consolidado como motor económico y debe seguir evolucionando. La escasez de suelo y la complejidad administrativa nos obligan a trabajar de manera más colaborativa con la Administración para agilizar los proyectos”, afirma Cristian Oller, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
El informe sitúa el caso español dentro de una tendencia más amplia a nivel continental. En Europa, el mercado logístico, valorado en 500.000 millones de euros, registra una brecha estructural de más de 150.000 millones de euros entre la oferta existente y la demanda real de instalaciones. Este déficit se debe a factores como la regulación, los cuellos de botella en infraestructuras, las exigencias medioambientales y la fragmentación administrativa, mientras la demanda sigue aumentando por el auge del comercio electrónico, las estrategias de resiliencia en las cadenas de suministro y el crecimiento de la población urbana.
Según el índice Modern Logistics Concentration (MLC), que mide el espacio logístico disponible en relación con el número de hogares, Europa presenta un valor de 30, frente al 75 de Estados Unidos. Aunque la comparación no es directa, el informe estima que incluso con un objetivo de 50 para el continente europeo, el déficit de espacio logístico seguiría siendo considerable. Además, al ritmo actual de construcción, cerrar esta brecha requeriría ocho años y una inversión superior a 150.000 millones de euros.
Los espacios logísticos próximos a los principales núcleos urbanos continúan registrando los mayores incrementos de rentas, al concentrar gran parte de la demanda. Aunque su desarrollo resulta más complejo, esta limitación de oferta está impulsando la creación de valor en las áreas prime, reforzando la posición de España y Europa como mercados logísticos estratégicos en el contexto global.
A pesar de estos obstáculos estructurales, el sector mantiene un ritmo inversor sólido. En el primer semestre de 2025, la inversión en activos industriales y logísticos en España aumentó un 7%, según datos de BNP Paribas Real Estate, impulsada por la recuperación de la demanda y la estabilización de los rendimientos en el segmento logístico.