El avance del e-commerce, ya en una fase de crecimiento más maduro, está redefiniendo de forma simultánea los sectores retail y logístico, que evolucionan para adaptarse a un entorno marcado por la omnicanalidad, la eficiencia operativa y la incorporación progresiva de nuevas tecnologías. Este contexto centró el desayuno editorial “Retail y logística: unidos por el e-commerce”, organizado por Observatorio Inmobiliario, en el que Ignacio Fidalgo, director de Capital Markets de Scannell Properties en España y Portugal, analizó las dinámicas que están condicionando el escenario de ambos segmentos desde la óptica de la inversión y el desarrollo inmologístico.
El recorrido inversor del inmologístico en España
Durante su intervención, Fidalgo situó uno de los ejes del análisis en el apetito inversor que sigue despertando el inmologístico, un interés que, en el caso español, aún presenta margen de crecimiento si se compara con otros países de la Unión Europea. A su juicio, la menor penetración del comercio electrónico en España frente a otros mercados europeos abre un recorrido adicional para el desarrollo logístico, lo que explica la presencia recurrente de este tipo de activos en los planes de inversión del real estate, incluso en un contexto más exigente en términos de rentabilidad y selección de producto.
Este posicionamiento se refleja también en la actividad de Scannell Properties en el mercado español. Tras varios años de implantación, la compañía ha iniciado una nueva etapa orientada a proyectos llave en mano y a la selección de parcelas finalistas o en fases avanzadas de tramitación urbanística, con el objetivo de reducir la exposición al desarrollo especulativo y acortar los plazos de ejecución. Según comunicó la compañía en mayo de 2025, Scannell prevé invertir en torno a 100 millones de euros en nuevos desarrollos logísticos en España, una apuesta coherente con el análisis planteado por Ignacio Fidalgo durante el encuentro.
El comportamiento del mercado respalda este diagnóstico. Según datos de CBRE, la inversión en el sector industrial y logístico alcanzó los 1.064 millones de euros en el tercer trimestre de 2025, lo que supone un incremento del 18,5% respecto a los 898 millones de euros registrados en el mismo periodo del año anterior. Este crecimiento se produce en un contexto marcado por la cautela inversora y la sensibilidad a las condiciones macroeconómicas. De cara al cierre del ejercicio, la consultora prevé que el volumen de inversión se sitúe en torno a la media de los últimos años, apuntando a una dinámica estable, más que expansiva.
Los niveles de disponibilidad continúan siendo ajustados en mercados clave como Madrid o Cataluña, un contexto que ayuda a explicar los retos de desarrollo señalados por Fidalgo.
Los retos: el suelo y la potencia eléctrica
Más allá del atractivo inversor, Fidalgo puso el foco en los retos estructurales que condicionan el desarrollo del sector, comenzando por la disponibilidad de suelo. El desarrollo de nuevas naves logísticas se enfrenta a plazos de tramitación prolongados, que dificultan una respuesta ágil a la demanda y condicionan la planificación de nuevas operativas, limitando la capacidad de adaptación de los activos a las necesidades actuales de los inquilinos.
Otro de los factores que Fidalgo destacó fue la falta de potencia eléctrica disponible, un problema que ya está teniendo un impacto directo en la operativa logística. Según explicó, la creciente demanda de automatización en las naves y la incorporación de flotas de vehículos eléctricos chocan con una infraestructura eléctrica insuficiente para absorber ese consumo adicional.
En este contexto, advirtió de que el 85% de las subestaciones eléctricas no dispone actualmente de capacidad suficiente, una situación que complica el despliegue de nuevas operativas avanzadas y limita tanto la automatización de los procesos como la electrificación del transporte.
Regulación e Inteligencia Artificial en la evolución del sector
A estas limitaciones técnicas se suma, según Fidalgo, la necesidad de una regulación más flexible, capaz de acompañar la evolución del sector logístico sin introducir obstáculos adicionales al desarrollo de nuevos proyectos. Desde su punto de vista, el marco normativo debe facilitar la adaptación del sector a los cambios operativos y tecnológicos que exige el e-commerce.
En este proceso, la Inteligencia Artificial se perfila como una herramienta clave para el avance tanto del retail como de la logística, al permitir optimizar procesos, mejorar la eficiencia operativa y responder con mayor precisión a las nuevas demandas del mercado.