La escasez de suelo disponible en ubicaciones prime y el auge del comercio electrónico están impulsando el crecimiento de los proyectos logísticos llave en mano en España. Según datos de JLL, hasta finales de 2026 el 55% de las naves logísticas de nueva construcción se desarrollarán bajo este formato, lo que supone más de 560.000 m2 frente a los cerca de 480.000 m2 que se incorporarán al mercado en activos especulativos.
Entre los proyectos más relevantes destacan una nave de 70.000 m2 en Ontígola (Toledo) para Inditex, otra de 66.000 m2 en Getafe (Madrid) para Seur, una segunda fase de 26.000 m2 para Logisfashion en Ontígola —que se suma a los 80.000 m2 ya entregados— y una instalación de 65.000 m2 en Martorell (Barcelona) que ocupará Lidl.
Factores que impulsan el formato BTS
El incremento de la demanda responde a factores como el crecimiento del comercio electrónico, la necesidad de instalaciones adaptadas a la automatización y la falta de suelo bien ubicado en Madrid, Barcelona y Valencia. A ello se suma el interés de los inversores por este tipo de proyectos, que suelen estar respaldados por contratos de larga duración con operadores de primer nivel.
Compañías como Mercadona, Inditex, Lidl, Carrefour, Amazon o Zalando han apostado por naves llave en mano para garantizar la eficiencia operativa y la adaptación a procesos logísticos cada vez más especializados.
Otro segmento en expansión es el de los activos XXL, donde el riesgo promotor es mayor por el tiempo de absorción, pero cuya demanda se mantiene en ascenso en paralelo a la consolidación del e-commerce.
Auge de las naves de frío
El almacenamiento de temperatura controlada constituye otro de los focos de crecimiento. Debido a su complejidad técnica, la mayoría de estos proyectos se desarrollan bajo el modelo llave en mano. Actualmente, solo el 2% de la superficie logística disponible corresponde a este tipo de activos, con una oferta limitada en los principales polos: 1,6% en Madrid y 1,1% en Cataluña.
Entre las operaciones más destacadas en este segmento figuran la compra en 2023 por parte de Bentall GreenOak de un proyecto de 21.000 m2 en Fuenlabrada, ocupado por Logifrio, y la adquisición por Aquila Capital de una nave de 53.000 m2 en Dos Hermanas, destinada a DIA.
Los principales usuarios de estas instalaciones son cadenas de distribución alimentaria, supermercados, empresas farmacéuticas y operadores logísticos especializados.