Mª Isabel Calvo Carreño
GARRIGUES
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de marzo de 2017
Se formaliza la compraventa de una finca registral y se presenta a inscripción acompañada de un acta de requerimiento para la inmatriculación de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita. En el acta el notario declara, por notoriedad, que los propietarios son tenidos por dueños de la finca descrita con la superficie alegada por el exceso de cabida. Del acta resulta que no se realizó comunicación a los colindantes.
El registrador inscribe la compraventa pero no el exceso de cabida, al no haberse efectuado la comunicación procedente a los colindantes ni la correspondiente publicación en el BOE. Puesto que la finca sobre la que se pretende inscribir el exceso de cabida proviene por segregación de otra, el registrador tiene dudas fundadas sobre la identidad de la finca o la existencia de un negocio jurídico encubierto.
Recurrida la calificación, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) desestima el recurso sobre la base de los siguientes argumentos:
- Por lo que se refiere al defecto relativo a la falta de intervención de los titulares de fincas colindantes, la DGRN ha señalado reiteradamente que la participación de los titulares de los predios colindantes reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar por que el exceso de la superficie de la finca concernida no se haga a costa o en perjuicio de los fundos limítrofes.
Constituye por tanto un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente; en otro caso, se podría producir indefensión de los mismos.
De la documentación aportada resulta que el notario se personó en la dirección de uno de los colindantes catastrales, sin que pudiera hacer la notificación. No consta haberse efectuado otro intento de notificación a dicho colindante ni a los demás colindantes.
En materia de notificaciones a realizar en este tipo de procedimientos debe acudirse al Reglamento Notarial que establece que la notificación o requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en el artículo 202. Prevé dicha norma la notificación mediante entrega personal de la cédula personándose el notario en la dirección o lugar en que la notificación o el requerimiento deban practicarse, según la designación efectuada por el requirente, como se ha hecho en este caso. Si nadie se hiciera cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia y el notario, siempre que no pueda hacer entrega de la cédula, deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega.
Con carácter general basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo.
En el caso de este expediente no puede considerarse debidamente cumplido lo dispuesto en el artículo 202 del Reglamento Notarial, puesto que
no cabe afirmar que el Notario haya agotado todas las vías de notificación posibles a los colindantes, al realizarse un único intento de notificación personal y no realizarse un segundo intento mediante notificación por correo con acuse de recibo, según prescribe la norma.
Por todo lo anterior, este primer defecto debe confirmarse. 2. En cuanto a las dudas de identidad de la finca, el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario preveía que será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de una finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.
Son numerosísimas las resoluciones de la DGRN que han delimitado y separado con nitidez el concepto de inmatriculación del de inscripción de exceso de cabida, sosteniéndose que
la inscripción de un exceso de cabida solo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que
la superficie que ahora se pretende inscribir, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Este método, por tanto, solo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso pueden y deben generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
En el caso de este expediente las dudas del registrador se encuentran fundadas en la circunstancia prevista legalmente para motivar tal duda, como es la procedencia de la finca por segregación, a lo que se añade la falta de intervención de todos los colindantes.
No cabe duda de que quien es dueño de una finca matriz y segrega y transmite una porción, sigue siendo dueño del resto de finca no segregada. Por tanto, cualquier aumento de medida que se quiera sostener a posteriori para la porción segregada va o puede ir en detrimento directo de la medida del resto de la finca matriz o de las colindantes y supone desvirtuar la presunción de exactitud de los pronunciamientos registrales tanto en la matriz como en la segregada. Razón por la cual
la normativa vigente contempla el supuesto de previa segregación como motivo suficiente para albergar dudas fundadas acerca de si la nueva medida pretendida para la porción segregada, cualquiera que sea su magnitud relativa con respecto a la que consta inscrita, perteneció siempre a la finca de la que se predica (la segregada), que es lo que afirma la recurrente, o en realidad pertenece a otra finca (el resto de la matriz o colindantes), que es lo que preocupa al registrador.
Excepcionalmente, la DGRN ha admitido la posibilidad de declarar excesos de cabida en fincas procedentes de segregación, cuando la finca consta inscrita en tales términos que no permiten dudar de ese exceso. Así ocurre en casos en que los linderos que constan en el título y en la inscripción son fijos, de tal forma que indudablemente contienen una determinada superficie, sin riesgo alguno de invadir otras fincas. No es el caso de este expediente.
Por tanto,
la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular, la intervención de los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados.
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Nº 86 – Mayo 2017
