Elaborado por: GARRIGUES
Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de noviembre de 2016 Mediante escritura de compraventa y cambio de uso se procede al cambio de destino de un elemento privativo del régimen de propiedad horizontal, pasando de local de negocio a vivienda. El registrador de la propiedad deniega la inscripción al no aportarse la cédula de ocupación del inmueble.
Se recurre la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que desestima el recurso sobre la base de los siguientes argumentos:
- Es objeto de recurso determinar si es exigible la licencia de ocupación para la constancia registral de un cambio de uso de local a vivienda de un elemento independiente en un régimen de propiedad horizontal.
- La DGRN, mediante Resolución de 12 de septiembre de 2016, establece que nuestro ordenamiento jurídico contempla el derecho del propietario de un terreno a edificar en el mismo siempre que se lleve a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística.
El carácter estatutario del régimen urbanístico del suelo, así como su uso, disfrute y explotación ha de hacerse conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien, por lo que la edificación solo puede hacerse para un uso o usos determinados. El derecho de propiedad de los inmuebles comprende, con carácter general, los deberes de dedicarlos a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
- De lo anterior resulta que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido. De ahí que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma.
- El control administrativo de si una edificación concreta puede ser objeto de un uso específico, se lleva a cabo con carácter previo mediante la licencia de edificación y determinación de usos y, posteriormente, con la licencia de ocupación que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo, entre otras cosas, con los usos previstos y aprobados.
- Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la ins cripción de una edificación debe reflejarse el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente (art. 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Este requisito se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
- La inscripción se verifica:
(a) acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística; en este caso, la correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización;
(b) o bien, acreditando por medio de certificado o documento hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015; en este caso, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripción o caducidad de las acciones para restablecer la legalidad urbanística.
- Una vez verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados, cualquier modificación de los mismos que se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas.
La alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito, cuando la ley urbanística aplicable exija autorización, nos reconduce a dicho supuesto en cuanto modificación del derecho de propiedad.
- Sobre la base de lo anterior, la DGRN ha afirmado que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la obra inscrita, como objeto definitorio del objeto del derecho y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley del Suelo.
- Como señala la letra b) del apartado 1 del artículo 28 de la Ley del Suelo, en caso de declaración de obra nueva terminada es exigible el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable. Por lo tanto, es necesaria la licencia de ocupación referida a la modificación del uso en el supuesto que nos ocupa, con la que además quedaría acreditada, conforme a las disposiciones aplicables, que la obra se ajusta a la legislación urbanística.
- Finalmente, respecto a las otras exigencias previstas en el artículo 28 apartado 1 de la Ley del Suelo que, en su caso, resultarían aplicables al supuesto que nos ocupa, hay que indicar lo siguiente.
Con carácter general no serán necesarios el seguro decenal, el libro del edificio o el certificado de eficiencia energética, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran aportado para inscribir la obra nueva relativos al total del edificio. En consecuencia, en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio, no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, a menos que se pretenda constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural o cambiar el uso característico del edificio.
Tampoco resulta exigible en tales casos la acreditación de los requisitos de eficiencia energética de la vivienda aislada puesto que la certificación energética va referida al edificio en su conjunto o parte del mismo, que no sufre alteración.
Nº 84 – Enero – Febrero 2017
