Mª Isabel Calvo Carreño
GARRIGUES
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2016
Se procede a rectificar la superficie de dos fincas registrales integradas en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, aportando certificaciones catastrales y certificado técnico, que se incorporan a la escritura. Se califica negativamente por el registrador alegando, entre otros, que no cabe la rectificación unilateral de la superficie, sino que es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios de la comunidad. Se aportó una diligencia aclaratoria que fue igualmente objeto de calificación negativa.
Tras solicitar la calificación sustitutoria, se confirmó la calificación del primer registrador, por lo que el notario autorizante recurrió dicha calificación. La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) estimó el recurso y revocó la calificación sobre la base de los siguientes extremos:
- Es objeto del recurso decidir si puede rectificarse la superficie de dos fincas registrales que constituyen elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, aportando a tal efecto el acuerdo de la junta de propietarios documentado en acta notarial.
Las cuestiones en las que se centra el recurso son: si para la rectificación pretendida es preciso el consentimiento unánime de los propietarios; si para entender acreditado ese consentimiento es suficiente el acuerdo adoptado por la junta de propietarios a la que solo asiste el interesado y si tal acuerdo puede documentarse en acta notarial, sin que exista libro de actas diligenciado en el Registro ni certificación expedida por el secretario.
- De conformidad con la doctrina de DGRN, la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y además a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo.
En este caso, lo que procede determinar en primer lugar es si la rectificación de la superficie de los locales puede considerarse como una verdadera rectificación de dato descriptivo por ser la nueva superficie la originariamente contenida en los linderos de las fincas o bien si dicha nueva superficie es el resultado de una alteración posterior de la edificación que no ha tenido el oportuno reflejo registral.
Como afirmó la Resolución de DGRN de 30 de enero de 2013, interpretar que la superficie útil o la construida que consta en el Registro respecto de elementos independientes de un edificio en propiedad horizontal es la correcta superficie útil y construida, aun sin variar la de los demás elementos, debe considerarse que supone una modificación de circunstancias que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos.
- En segundo lugar debe determinarse si para entender acreditado el consentimiento de los propietarios del edifico es suficiente el acuerdo adoptado por la junta de propietarios a la que solo asiste el propio interesado.
De la documentación presentada, resulta efectuada de forma fehaciente la citación a los propietarios y la notificación del acuerdo a los no asistentes así como el transcurso del plazo previsto en el precepto citado sin impugnación del mismo, motivo por el cual debe entenderse válidamente adoptado el acuerdo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, este defecto debe revocarse.
- Finalmente, hay que tratar la cuestión relativa a la documentación del acuerdo de la junta de propietarios. En este punto, exige el registrador en la calificación que se encuentre diligenciado el libro de actas y se aporte certificación del secretario de la que resulte que el acuerdo se ha adoptado por unanimidad al no haberse opuesto ningún propietario en el plazo de un mes desde su notificación.
La acreditación de la validez de un acuerdo de la comunidad de propietarios no puede quedar supeditada a que se haya dado o no cumplimiento a tal formalidad legal. Debe considerarse la exigencia legal de incorporación de todos los acuerdos de la junta a un libro de actas rodeado de peculiares garantías de identidad y conservación y aunque se estimara, contra lo resuelto por el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de octubre de 1985, que dicha incorporación no es presupuesto de validez o eficacia de aquellos, sí al menos habrá de serlo de su operatividad registral, por cuanto es el mecanismo legalmente previsto para dar garantía de exactitud, se manera que sea a través de este libro como los acuerdos pertinentes puedan acceder al Registro.
Ahora bien, en este caso la formalización en documento público notarial del acuerdo y de las vicisitudes relativas al mismo (convocatoria, certificación, notificaciones) reúne sobradamente las expresadas garantías de exactitud y veracidad, según resulta de la legislación notarial e hipotecaria. Hay que tener en cuenta que esta solución se ha recogido expresamente en la legislación reguladora de la junta en las sociedades de capital.
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Nº 85 – Marzo – Abril 2017
