La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha presentado el Estudio comparado de la Tasa Urbanística en los distintos Ayuntamientos de la CAM: repercusión en el precio de la vivienda y enfoque desde la eficiencia en la Administración, que pone de manifiesto los distintos costes de un mismo servicio, como la Tasa de prestación de servicios urbanísticos, así como los tiempos de concesión de licencias, en muchos casos superiores a los de la propia construcción del edificio.
Las tasas urbanísticas y los tiempos de concesión de licencias en los principales ayuntamientos de la Comunidad de Madrid revelan profundas desigualdades y deficiencias que impactan directamente en el precio de la vivienda y la eficiencia administrativa, según ASPRIMA. Por lo tanto, el objetivo de este informe es realizar un compendio de los costes del servicio prestado por los ayuntamientos, traducirlos a una medida de coste unitario por vivienda, enfrentarlos al tiempo medio que los ayuntamientos están empleando en otorgar Licencia de obra y, por último, vincular ambas variables (coste y tiempo) y establecer una ratio de eficiencia para cada uno de ellos.
El estudio elaborado por ASPRIMA señala que la tasa urbanística es un gravamen que debería cubrir únicamente el coste del servicio prestado. Sin embargo, los resultados muestran variaciones significativas. Mientras Getafe y Madrid capital aplican tasas de apenas un 0,11% y un 0,12%, respectivamente, municipios como Majadahonda y Móstoles alcanzan el 3% y el 2,68%, respectivamente. Esto significa que, por una promoción tipo de 100 viviendas, los costes de revisar un proyecto pueden oscilar entre 12.969 euros en Getafe y más de 353.700 euros en Majadahonda, una diferencia de más de 27 veces para el mismo servicio.
Estos importes son un coste más de la promoción, al igual que los costes de construcción, financieros o el resto de impuestos que se repercuten al comprador final de la vivienda. Por ejemplo, adquirir una vivienda en Majadahonda puede costar hasta 3.396 euros más que en Madrid capital, simplemente por las tasas urbanísticas aplicadas durante el proceso.
El plazo de las licencias
La segunda parte del estudio analiza la otra piedra angular del problema de la vivienda: los tiempos de concesión de licencias. El informe señala que ningún ayuntamiento cumple con el plazo máximo legal de tres meses establecido por la normativa autonómica. Las Rozas encabeza la lista con un promedio de 21,1 meses para otorgar licencias, frente a los 11 meses de Madrid o los 4,4 meses de Alcorcón. Estos retrasos tienen consecuencias directas para los inversores y ciudadanos, quienes se enfrentan a proyectos paralizados y al consecuente aumento de costes financieros y de oportunidad.
El análisis de eficiencia, tomando como base el coste de las tasas del Ayuntamiento de Madrid y los tiempos de resolución de licencias que marca la CAM (tres meses), posiciona a Madrid como el ayuntamiento más eficiente, aunque triplica el valor ideal. Por el contrario, Móstoles, Torrejón de Ardoz y Pozuelo de Alarcón destacan como los más ineficientes, combinando tasas desproporcionadas con extensos retrasos, lo cual pone de relieve el hecho de un servicio extremadamente caro a la vez que deficiente.
El informe concluye con una serie de recomendaciones para modernizar y agilizar los procedimientos, que consisten, en primer lugar, en un sistema de bonificación para introducir un esquema de tasas decrecientes si el ayuntamiento excede el plazo de tres meses, incentivando la rapidez. En segundo lugar, la generalización del uso de Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU), cuya implantación en otros consistorios ha demostrado reducir significativamente los tiempos de tramitación. Y, por último, la digitalización y estandarización para adaptar las metodologías de cálculo de costes para que sean uniformes y vinculadas al servicio real prestado.