Necesidad de expresión de la causa de cancelación de una hipoteca para su constancia registral

Mª Isabel Calvo Carreño GARRIGUES    Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de diciembre de 2017  Se procedió a la cancelación de una hipoteca constituida a favor de una entidad bancaria mediante una escritura subsanada por sucesivas diligencias. Presentada a inscripción, se denegó la misma por omitirse la causa que produce la cancelación de la hipoteca. Presentado recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se estima y, en consecuencia, se revoca la calificación registral, con base en los siguientes puntos: En la escritura calificada se cancela una hipoteca constituida en garantía de la devolución de un crédito, supeditando tal cancelación a la condición suspensiva de vender la finca en un plazo y por un precio determinados, así como la acreditación de los medios de pago. En la diligencia subsanatoria se modifica el contenido de una de las cláusulas señalando que, con objeto de facilitar el tráfico jurídico normal de la finca y de conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la entidad bancaria cancela la hipoteca sobre una de las fincas, a la que libera de toda responsabilidad hipotecaria y consiente la práctica del oportuno asiento en el Registro de la Propiedad. A juicio de la registradora, falta la expresión de la causa por la que se extingue la totalidad de la responsabilidad hipotecaria de la finca, toda vez que ni en la escritura ni en las diligencias posteriores, se dice si el importe total del crédito ha sido satisfecho y, por tanto, si se da carta de pago o si el importe de la venta ha sido para abonar parte del crédito, condonándose la diferencia. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o una sentencia firme. Según la doctrina de la DGRN, este precepto no puede interpretarse de forma aislada, sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento y, de él resulta, que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde a su vez al sistema civil causalista que exige la existencia y expresión de la causa que fundamenta dicha cancelación. Ahora bien, cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí solo tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir su extinción y, consiguientemente, dar causa a la cancelación de la hipoteca. Por lo tanto, si el acreedor renuncia de forma indubitada al derecho real de hipoteca son intrascendentes a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con nuevas garantías o con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones inter partes. Del conjunto de datos de que se dispone puede concluirse razonablemente que la voluntad del acreedor ha sido la de facilitar la transmisión de la finca, a la que libera de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (renuncia a la hipoteca, según la doctrina de la DGRN). Esa voluntad del acreedor de extinguir la hipoteca, en las condiciones que se establecen, es precisamente la causa jurídica que consta en el título formal que se presenta en el Registro y que justifica la operación registral de cancelación del asiento correspondiente. [ ] Nº 90 – Enero - Febrero  2018