Mª Isabel Calvo Carreño
Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de abril de 2018
Mediante escritura se declara la obra nueva terminada sobre una vivienda unifamiliar. En dicha escritura se incorpora una certificación de arquitecto técnico en que manifiesta que la antigüedad de la obra es superior a cinco años y los otorgantes hicieron constar que tenían la condición de autopromotor, por lo que no era de aplicación la exigencia de acreditar la suscripción del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación.
Presentada a inscripción, el registrador resolvió no practicarla al entender que si se trata de una declaración de obra antigua, para eximirse del cumplimiento de la obligación de suscribir el seguro decenal, no basta con las manifestaciones indicadas de los declarantes, sino que deben haber transcurrido diez años desde que la obra fue terminada; si no, deberá suscribirse el seguro por el tiempo que falte hasta cumplir los diez años. En este caso, nada se dice sobre la suscripción del seguro decenal; por ello, para que los declarantes de la obra puedan eximirse de la obligación de suscribirlo, deberán o bien acreditar que han transcurrido más de diez años desde la terminación de la obra o bien, si el tiempo transcurrido hubiera sido inferior (como es el caso), hacer manifestación expresa de que en la construcción de la vivienda actuaron como autopromotores, acreditar que desde la terminación de la vivienda ésta ha sido ocupada por los declarantes y manifestar que su intención es seguir ocupando la vivienda.
Se solicitó calificación sustitutoria, que confirmó la calificación del primer registrador. Contra la nota de calificación sustituida se interpuso recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que se estimó sobre la base de los siguientes argumentos:
- La inscripción de obras nuevas en los términos previstos en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, exceptúa la previa justificación de su adecuación a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los derechos constituidos sobre las mismas.
- Para determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de contratación del seguro decenal, se ha partido, en primer lugar, de la letra c) del artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación y de lo previsto en su disposición adicional segunda, normas en las que no se establece distinción por razón de la antigüedad de la edificación en el momento de la declaración de su obra nueva, a partir de lo cual debe entenderse que son de aplicación los criterios de delimitación general del objeto de la ley y de aplicación intertemporal que resultan de su artículo 2 y disposición transitoria primera, de los cuales resulta que la constitución de las garantías previstas en el artículo 19 será exigible a las edificaciones con destino a vivienda para cuyos proyectos no se haya solicitado la licencia de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de mayo de 2000.
- Dentro de dicho marco de aplicación quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1 c) de la LOE aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación. Para el caso de que la declaración de la obra tenga menos de diez años de antigüedad desde su terminación, la disposición adicional segunda de la ley 38/1999, después de su modificación por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, previene una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio; si bien, en caso de transmitirse la vivienda inter vivos dentro del plazo de diez años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
- En el presente caso, no cuestiona el registrador en su calificación que se cumpla dicho requisito subjetivo y que se trate de una única vivienda unifamiliar. Pero considera que, si para inscribir la terminación de una vivienda unifamiliar es bastante que el declarante manifieste que es autopromotor de la misma y que la va a destinar a uso propio, en cambio si se trata de declaración de obra antigua, para eximirse del cumplimiento de la obligación de suscribir el seguro no basta con esa manifestación del declarante, sino que deben haber transcurrido más de diez años desde que la vivienda fue terminada, de manera que si aún no han transcurrido, deberá suscribirse el seguro por el tempo que falte hasta cumplir los diez años.
- El defecto invocado por el Registrador no puede ser mantenido; como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo, al tiempo del otorgamiento de la declaración de la terminación de la obra, respecto del requisito del uso propio de la vivienda, en cuanto se trata de acreditar un hecho futuro, bastará a tal efecto la explícita declaración del otorgante de la declaración de obra nueva siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental contradictorio. Es únicamente en el momento de la enajenación de la vivienda cuando la mera manifestación del promotor-vendedor, resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.
Y si se tienen en cuenta el texto literal de la norma y su fundamento,
este criterio debe también mantenerse respecto de la declaración e inscripción de obras nuevas consolidadas por razón de su antigüedad o respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
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Nº 92 – Mayo 2018
