Mª Isabel Calvo Carreño
GARRIGUES
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 2017
Mediante una escritura se manifestó la rectificación de la superficie de una finca registral, se cambió la naturaleza de rústica a urbana, se actualizaron sus linderos y se formalizó la declaración de obra nueva por antigüedad de una vivienda, un almacén y una piscina. El registrador deniega la inscripción al albergar dudas sobre la identidad de la finca para hacer constar las coordenadas de la superficie de parcela ocupada, así como la previa georreferenciación de la parcela.
Recurrida la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), se desestima el recurso con base en los siguientes argumentos:
- El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Por su parte, la Resolución de 26 de octubre de 2015, dictada conjuntamente por la DGRN y la Dirección General del Catastro, establece que en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones habrá de remitirse también (por los registradores al Catastro) las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas.
Además, para que una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
- En cuanto a las dudas de identidad para inscribir representaciones gráficas, como señaló la DGRN en otras resoluciones, según el artículo 199 la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite o como operación específica, debe ser objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9, lo que supone acudir a la correspondiente aplicación informática auxiliar prevista en dicho precepto o las ya existentes anteriormente.
Las dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Además,
siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por el registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el presente caso, las dudas del registrador se basan en la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito, considerando el cambio de naturaleza de rústica a urbana, además de la superficie y linderos, la constancia en el Registro de nota marginal (ya caducada) de afección de la finca a expediente de equidistribución y la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del acuerdo de aprobar inicialmente el Proyecto de Reparcelación. Por todo ello, concluye el registrador, que existe una posible invasión de fincas colindantes o del dominio público y cursa notificaciones a las administraciones que puedan verse afectadas por la inscripción pretendida.
La nota marginal no puede tenerse en cuenta, al estar caducada. En cuanto a la alegación sobre la posible existencia de un título de reparcelación no inscrito, la Ley Hipotecaria prevé que con las rectificaciones descriptivas no pueden encubrirse actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente. Aunque un eventual título reparcelatorio podría ser hábil para las rectificaciones descriptivas que se expresan en el documento calificado, ello no puede entenderse en el sentido de que toda modificación descriptiva que pretenda realizarse en la finca deba acceder necesariamente a través de una reparcelación o que estando en trámite la misma no puedan efectuarse dichas modificaciones, más aún cuando la nota marginal acreditativa de tal procedimiento se encuentra caducada.
Respecto a la posible invasión de fincas colindantes o del dominio público, como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
el registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado.
De las circunstancias del expediente no resulta acreditada gráficamente la invasión de dominio público, sino una mera sospecha o indicio, ni se hace referencia a cuáles puedan ser las fincas colindantes afectadas por la invasión, sin que conste en qué forma les afectaría la rectificación pretendida o qué elementos o circunstancias fácticas de las fincas (situación, linderos, etc.) llevan a tal conclusión.
- En cuanto a la inscripción de la obra nueva, la constancia de la previa representación gráfica de la totalidad de la finca solo es indispensable cuando se han manifestado por el registrador dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre ubicada en la finca registral; en este caso, dichas dudas no se han expresado.
Por otra parte,
la eventual existencia de un procedimiento de reparcelación no afecta a la inscripción de la edificación, ya que el proyecto correspondiente deberá pronunciarse acerca de las edificaciones que se mantienen y su ubicación.
- Respecto a la alteración de la naturaleza de la finca en el título, cuando consta en el Registro la naturaleza rústica de una finca y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica, no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica. Tampoco puede estimarse acreditada la nueva naturaleza y datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral descriptiva de una parcela cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca.
- Por tanto, no quedando acreditada la correspondencia con la certificación catastral aportada, ésta no es hábil para justificar las modificaciones descriptivas y la antigüedad de la edificación, lo que es requisito ineludible para la inscripción de la declaración de obra nueva de conformidad con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley del Suelo, sin que proceda tomar en consideración otros documentos de los que no se dispuso al tiempo de calificar y que no han sido objeto de recurso.
- Todo ello sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios la antigüedad de la misma en los términos previstos por el citado artículo 28.4 y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral. Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse mediante el específico procedimiento previsto para ello en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas por la registradora en su calificación. [ ]
Nº 86 – Mayo 2017
