Inscripción de modificaciones estatutarias en el Registro de la Propiedad. Requisitos

Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño Elaborado por: Garrigues

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2018

Mediante una escritura autorizada en 2018 se elevaron a público determinados acuerdos adoptados en 2006 por la junta general de una comunidad de propietarios en la que se modificaron los estatutos de la misma. Con posterioridad a la adopción de los acuerdos en 2006 se transmitieron determinados elementos privativos del edificio. Presentada a inscripción, el registrador la deniega por no haberse tomado el acuerdo de modificación de estatutos con el consentimiento de todos los propietarios; el registrador considera que el titular que inscribe su título sobre dichos elementos privativos no puede quedar afectado por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos, aunque dichos acuerdos fueran anteriores a su adquisición. La nota de calificación se recurrió ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que confirma dicha calificación y desestima el recurso sobre la base de los siguientes argumentos: – Según doctrina reiterada de la DGRN, en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, que habrá de constar en documento público. Esta distinción solo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello que les afecte singularmente. Fuera de la especialidad del principio de consentimiento en relación con la forma de prestarlo en los actos colectivos, deben aplicarse los demás principios hipotecarios a las modificaciones del título constitutivo o de sus estatutos, como son (a) el de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, (b) el de oponibilidad del artículo 13 y (c) el de cierre registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria cuando, como sucede en este supuesto, con posterioridad al acto colectivo o individualizado, han surgido nuevos propietarios titulares registrales que se han anticipado en cuanto a su acceso al Registro a aquellos actos que pretenden acceder con posterioridad al mismo. – Es reiterada la doctrina de este Centro Directivo según la cual en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de que el consentimiento se preste en un acto colectivo o individualizado. – Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos radica en razones de seguridad jurídica del tráfico, para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. – La admisión de cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. En este caso, como en otros que la legislación civil e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones. – El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos propietarios el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y principios. [ ] Nº 94 - Septiembre – Octubre 2018